美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)出現(xiàn)多起收并購(gòu)，疫情沖擊下，優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老企業(yè)或迎來(lái)最佳擴(kuò)張期！

作者|周心宇  來(lái)源|AgeLifePro(ID：AgeLifePro)

前言：

2020年初，一場(chǎng)疫情席卷全球，美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一實(shí)行封閉式管理，很多低入住率的機(jī)構(gòu)維持最基本的運(yùn)營(yíng)都變得異常艱難。入住的老人們?cè)陴B(yǎng)老機(jī)構(gòu)里不能出去，想要入住的老人也無(wú)法進(jìn)入。同時(shí)，隨著當(dāng)?shù)匾咔榈募由睿€伴隨著物價(jià)上漲、物資短缺等一系列麻煩，請(qǐng)看下面這幾組數(shù)據(jù)：

美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率在去年4月時(shí)急劇下跌，5月雖有所放緩，但下跌趨勢(shì)仍在繼續(xù)；

以自理、半自理老人為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率每月平均下降2%-3%，以不能自理老人為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率則月均下降超過(guò)5%；

受新冠疫情的影響，美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與往年同期相比上漲5%-10%。

在這舉步維艱的一年里，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不幸關(guān)門(mén)倒閉，也有的養(yǎng)老企業(yè)趁機(jī)通過(guò)收購(gòu)多個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)張和產(chǎn)品線的進(jìn)一步完善。

2015年、2016年，中國(guó)資本圈對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的熱度達(dá)到巔峰，之后呈逐年遞減的趨勢(shì)。在近乎瘋狂的收并購(gòu)后，投資者們逐漸冷靜下來(lái)。而反觀大洋彼岸的美國(guó)，在新冠疫情的影響下，投資者們將橄欖枝拋向了一家家因疫情而經(jīng)營(yíng)不下去的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老物業(yè)。

那么，面對(duì)突如其來(lái)的困境時(shí)，對(duì)于那些有實(shí)力的資本，收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不好的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老物業(yè)是否是一個(gè)絕佳的歷史機(jī)會(huì)？

一

疫情后養(yǎng)老投資收并購(gòu)案成倍增長(zhǎng)，

養(yǎng)老頭部企業(yè)將飛速發(fā)展

1

現(xiàn)階段的美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)

截止2021年1月，美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體入住率跌至了歷史的最低水平，行業(yè)整體認(rèn)為，至少還需要一年時(shí)間才能恢復(fù)至新冠病毒肆虐前的水平。

根據(jù)Real Capital Analytics 2020年年底的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目的交易數(shù)量較上年同期相比顯著減少，減少數(shù)額達(dá)70億美元。與此同時(shí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平已回落至2014年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)熱潮剛開(kāi)始時(shí)期的水平。

圖：圖源Senior Housing News

2020年第四季度，美國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目的整體入住率降至80.7%，創(chuàng)歷史新低。REITs和運(yùn)營(yíng)商們的最新動(dòng)態(tài)皆表明，2021年的入住率將大概率地持續(xù)下降。

美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)專(zhuān)家Beth Burnham Mace表明，大部分半自理養(yǎng)老項(xiàng)目的入住率下降了7.5%，大多數(shù)以自理老人為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率下降了6.7%。

根據(jù)NIC的數(shù)據(jù)來(lái)看，超34,000個(gè)床位因疫情原因閑置，現(xiàn)有入住率跌落至2017年底的水平。

圖源Senior Housing News

通過(guò)調(diào)查，10%的分析人士認(rèn)為美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率在2021年上半年能恢復(fù)至疫情前水平，49%的人認(rèn)為需要等至2021年下半年，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率才能恢復(fù)到疫情前水平；33%的人認(rèn)為需要等到2022年，剩下的8%認(rèn)為，需要等到2023年甚至更遠(yuǎn)。

2

收購(gòu)市場(chǎng)潛力巨大，

養(yǎng)老企業(yè)可通過(guò)收并購(gòu)抄底，完成快速擴(kuò)張

去年3月，新冠病毒開(kāi)始在美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速蔓延，又因老人為主要感染人群，美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)因此受到了巨大沖擊。

美國(guó)一家致力于投資養(yǎng)老項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資信托基金公司Healthpeak，于1985年上市，截止2019年12月底，該公司共擁有617家房地產(chǎn)的權(quán)益。

然而，受新冠疫情的影響，Healthpeak決定出售旗下16家經(jīng)營(yíng)不善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以避免其投資組合收益受到影響。今年1月，Discovery Senior Housing與White Oak Healthcare REITs最終以2.3億美元，合資收購(gòu)了這16個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。這是Discovery史上最大的一次交易，同時(shí)，也標(biāo)志著其商業(yè)策略正式轉(zhuǎn)向地域品牌。

圖源Discovery Senior Living官網(wǎng)

這16個(gè)新項(xiàng)目有14個(gè)位于德克薩斯州，余下的一處位于北卡羅來(lái)納州，一處位于新墨西哥州，這也使得德克薩斯州的養(yǎng)老項(xiàng)目數(shù)量直飆至25個(gè)。

Discovery認(rèn)為區(qū)域化、規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)能使項(xiàng)目本身和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)更緊密的融合。同時(shí)，隨著公司不斷擴(kuò)張，與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)維持密切的關(guān)系，能更好地了解市場(chǎng)細(xì)節(jié)，高效地解決問(wèn)題。為此，Discovery新成立了一個(gè)特別地域部門(mén)，Morada Senior Living。內(nèi)由區(qū)域經(jīng)理自行管理、決策，外由母公司向區(qū)域經(jīng)理提供支持，有點(diǎn)美國(guó)各州各自為政的味道。

未來(lái)，Discovery希望它的地域品牌能在該區(qū)域占有一席之地，并服務(wù)于不同的市場(chǎng)部分。

圖源Senior Housing News

翻閱資料時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)因疫情原因而經(jīng)營(yíng)不下去，被收購(gòu)的養(yǎng)老項(xiàng)目不勝其數(shù)。2020年四月，McFarlin Group更是宣布將投入1億美元，意在收購(gòu)因疫情而經(jīng)營(yíng)困難的養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)《路易斯維爾商業(yè)雜志》報(bào)道，基督教關(guān)懷基金會(huì)正在收購(gòu)肯塔基州米德?tīng)柖氐囊患覟l臨破產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū)，該項(xiàng)社區(qū)擁有89個(gè)養(yǎng)老單元；

據(jù)Richmond BizSense報(bào)道，Brookfield以2000萬(wàn)美金收購(gòu)了位于弗吉尼亞州的一家養(yǎng)老社區(qū)；

Fairstead以6000萬(wàn)美金完成了對(duì)佛羅里達(dá)州一家養(yǎng)老公寓的收購(gòu)；

據(jù)《拉科尼亞日?qǐng)?bào)》報(bào)道，泰勒養(yǎng)老社區(qū)完成了對(duì)位于新罕布什爾州的糖山養(yǎng)老社區(qū)的收購(gòu)；

Heavenrich&Company完成了對(duì)Pathways Memory Care 的出售；

德克薩斯州的三家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同時(shí)被出售，買(mǎi)方為熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；

同樣，俄勒岡州的一家以自理老人為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以350萬(wàn)美金的價(jià)格被當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商收購(gòu)......

AgeLifePro認(rèn)為，美國(guó)對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的收并購(gòu)領(lǐng)域已經(jīng)相當(dāng)成熟。2021年，REITs，尤其是私人REITs有望將養(yǎng)老項(xiàng)目的收并購(gòu)數(shù)量推動(dòng)至歷史峰值。SHN/Lument的調(diào)查數(shù)據(jù)也表明，有28%的受訪者認(rèn)為私人REITs有望加快收并購(gòu)的活動(dòng)步伐。

AgeLifePro相信，2021年，美國(guó)將有更多的公司效仿Healthpeak，出售因新冠疫情而運(yùn)營(yíng)不佳的養(yǎng)老社區(qū)，以彌補(bǔ)母公司的現(xiàn)金流問(wèn)題。當(dāng)然，如果價(jià)格不錯(cuò)，會(huì)有很多有實(shí)力的資本將這些經(jīng)營(yíng)不善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入囊中，抓住這個(gè)千載難逢的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

二

疫情沖擊下，中國(guó)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老企業(yè)的三大機(jī)會(huì)：

啟動(dòng)新一輪收并購(gòu)、租賃或與酒店/辦公樓/商場(chǎng)合作、積極獲取政府項(xiàng)目

疫情反復(fù)，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、商場(chǎng)、辦公樓、酒店舉步維艱，AgeLifePro認(rèn)為，現(xiàn)階段，正是中國(guó)養(yǎng)老企業(yè)快速擴(kuò)張的歷史契機(jī)：

有實(shí)力的資本可以收購(gòu)目前經(jīng)營(yíng)不善、但綜合條件不錯(cuò)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；

將因疫情而導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的酒店、商場(chǎng)、辦公樓，通過(guò)重資產(chǎn)收購(gòu)或中資產(chǎn)租賃的方式改造成養(yǎng)老項(xiàng)目，亦可通過(guò)與業(yè)主方合作，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出；

在大多企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)不周，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，積極參與政府項(xiàng)目的投標(biāo)，增加獲取公建民營(yíng)、公辦民營(yíng)、PPP項(xiàng)目的中標(biāo)機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)一：收購(gòu)現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

疫情沖擊下，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都面臨窘境，但這何嘗不是那些有資本的養(yǎng)老企業(yè)的機(jī)會(huì)？

根據(jù)AgeLifePro 的不完全統(tǒng)計(jì)，自2013年發(fā)生的第一起養(yǎng)老圈投資、收并購(gòu)事件以來(lái)，我國(guó)公開(kāi)或未公開(kāi)的養(yǎng)老圈投資、收并購(gòu)案例至少涉及了40家養(yǎng)老公司，超100余個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，交易額高達(dá)數(shù)十億人民幣。

2015年、2016年是我國(guó)投資圈最親賴養(yǎng)老項(xiàng)目的時(shí)期，各種投資、收并購(gòu)事件絡(luò)繹不絕的發(fā)生。投資圈對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目幾近瘋狂的舉動(dòng)，使全國(guó)上下的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的幾乎被席卷一空。僅這兩年時(shí)間，先后就有22家養(yǎng)老公司被投資、收并購(gòu)，占比超50%。

時(shí)間線拉至2017年到2020年，養(yǎng)老圈的投資、收并購(gòu)案例數(shù)量日益下降。除優(yōu)質(zhì)標(biāo)的幾乎被搜刮干凈的原因外，疫情也讓更多投資公司在做決定前，變得謹(jǐn)慎小心。

盡管許多投資者在疫情引發(fā)的動(dòng)蕩環(huán)境下選擇了退縮，但有實(shí)力的資本完全可以通過(guò)利用市場(chǎng)的供需差異，對(duì)現(xiàn)階段的這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行新一輪的掃描。充分利用現(xiàn)有的這一新格局，和幾年前未曾成功投資、收并購(gòu)的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項(xiàng)目，進(jìn)行新一輪的談判。

AgeLifePro認(rèn)為，現(xiàn)在無(wú)疑是收購(gòu)那些受新冠疫情影響而經(jīng)營(yíng)不下去的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的好時(shí)機(jī)。一方面，投資方們有機(jī)會(huì)以低于從前的價(jià)格直接收購(gòu)部分養(yǎng)老項(xiàng)目，另一方面，投資方們也可以在其余投資公司那尋找感興趣的項(xiàng)目。畢竟，投資公司也希望把表現(xiàn)不佳的項(xiàng)目從自己的投資組合里剔除。

AgeLifePro認(rèn)為，關(guān)注一些供過(guò)于求的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，收購(gòu)后，我們也建議收購(gòu)方保留原有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

除直接收購(gòu)現(xiàn)成養(yǎng)老項(xiàng)目，尤其是剛開(kāi)業(yè)不久或還沒(méi)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目外，有實(shí)力的資本還可以對(duì)養(yǎng)老行業(yè)重新掃描一次，收購(gòu)之前被別的資本投資過(guò)的養(yǎng)老標(biāo)的。

機(jī)會(huì)二：抄底經(jīng)營(yíng)困難的酒店/辦公樓/商場(chǎng)

圖：Park 79 Hotel外景

去年席卷全球的新冠疫情除了對(duì)養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)生巨大影響外，對(duì)其它行業(yè)也產(chǎn)生了巨大的影響。例如：酒店行業(yè)。

受疫情影響，2020年出門(mén)旅游的人流量明顯減少，酒店行業(yè)因此受到了巨大的打擊。和養(yǎng)老行業(yè)類(lèi)似，酒店行業(yè)也面臨著高額的租金，以及運(yùn)營(yíng)成本。但不同的是，因疫情而封閉的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里還有老人能維持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本，反觀酒店行業(yè)，如果沒(méi)有客人，就等于沒(méi)有收入來(lái)源。

根據(jù)麥肯錫的報(bào)告來(lái)看，新冠疫情使酒店行業(yè)產(chǎn)生巨大動(dòng)蕩。截止2020年5月初，五星級(jí)酒店的入住率不足15%，而經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率不足40%。麥肯錫預(yù)計(jì)，酒店行業(yè)或?qū)⒃?023年后才能恢復(fù)到疫情前水平。

圖：Fairstead收購(gòu)Park 79 Hotel，并計(jì)劃將其改造成養(yǎng)老公寓

幸運(yùn)的是，新冠疫情在我國(guó)已畫(huà)上了半個(gè)句號(hào)，但歐美失去了幸運(yùn)女神堤喀的眷顧。無(wú)奈疫情反復(fù)，曼哈頓上西區(qū)一家歷史悠久的酒店撐不下去了。Fairstead公司（美國(guó)一家養(yǎng)老企業(yè)公司）瞅準(zhǔn)了這一機(jī)會(huì)，計(jì)劃用6000萬(wàn)美金把這家酒店改造成經(jīng)濟(jì)型養(yǎng)老公寓。

同時(shí)，F(xiàn)airstead還趁機(jī)收購(gòu)了位于南佛羅里達(dá)州的700多個(gè)經(jīng)濟(jì)型養(yǎng)老公寓。此次收購(gòu)曼哈頓的這家酒店，無(wú)疑是該公司為打通全國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張之舉。

圖：由寫(xiě)字樓改造而來(lái)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

除酒店外，將閑置的辦公樓改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也引起了廣大的關(guān)注。早在2017年，上海就有一棟舊寫(xiě)字樓嘗試走出一條“國(guó)企混改”的新出路。它和岳陽(yáng)醫(yī)院、上海地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司、以及上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司合作，對(duì)普陀區(qū)鎮(zhèn)坪路上一幢商務(wù)辦公樓進(jìn)行改造。

申養(yǎng)除了將7天酒店改造成了申養(yǎng)-欽州路望年薈養(yǎng)老項(xiàng)目，也把這棟舊寫(xiě)字樓改造成了一家擁有300張床位的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

同樣，因疫情、以及電商的影響，實(shí)體店、商場(chǎng)已進(jìn)入灰暗地帶。商場(chǎng)人流量在疫情和電商的雙重影響下，痛不欲生。但若把常年慢租、人流量稀疏的商場(chǎng)加以利用，改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的話，不僅能變廢為寶，也能解決去庫(kù)存的難題。

其實(shí)，將酒店改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)大有先例。據(jù)悉，首厚大家友誼和朝陽(yáng)公園項(xiàng)目、光大匯晨望京、首開(kāi)寸草花家地等都是由酒店改造的。而新華家園蓮花池項(xiàng)目，國(guó)投健康阜成門(mén)項(xiàng)目則是由辦公樓改造的。AgeLifePro認(rèn)為，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大可抓住機(jī)遇，為即將倒閉，或經(jīng)營(yíng)困難的酒店、辦公樓、商場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

經(jīng)營(yíng)困難的酒店、租不出去的辦公樓、以及人流量稀少的商場(chǎng)都可以改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。希望有實(shí)力的資本家們，通過(guò)收購(gòu)、租賃、或者合作等方式，讓這些場(chǎng)所為我國(guó)廣大的老年人口服務(wù)，也為我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)出一份力。

機(jī)會(huì)三：獲取公建民營(yíng)/公辦民營(yíng)/PPP項(xiàng)目

疫情雖可怕，但也是一塊試金石。真正運(yùn)營(yíng)良好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能度過(guò)這黑暗的一年。養(yǎng)老行業(yè)在意識(shí)到只有和政府合作，獲取公建民營(yíng)、公辦民營(yíng)、PPP項(xiàng)目，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)才有可能盈利后，政府項(xiàng)目投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成功率小。

但疫情的到來(lái)，不僅讓整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)放慢了發(fā)展的角度，讓整個(gè)行業(yè)的決策周期變長(zhǎng)。同時(shí)，疫情也使他們?cè)谒銕r(shí)更理性，讓那些實(shí)力雄厚的公司更有競(jìng)爭(zhēng)力。在同行業(yè)都在和疫情苦打運(yùn)營(yíng)持久戰(zhàn)的時(shí)候，這些資金充足的企業(yè)在競(jìng)標(biāo)政府項(xiàng)目時(shí)，所受阻力以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量皆減少，從而使中標(biāo)的機(jī)率大幅提高。

AgeLifePro認(rèn)為，在很多養(yǎng)老企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐時(shí)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)減小。抓住機(jī)遇，中標(biāo)政府輕資產(chǎn)項(xiàng)目，是實(shí)現(xiàn)全國(guó)快速布局的好機(jī)會(huì)。

三

美國(guó)養(yǎng)老龍頭企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒：

收并購(gòu)為企業(yè)規(guī)?；淖罴呀輳?/strong>