超商賣場(chǎng)如何破解租金難題

賣場(chǎng)做“二房東”

同樣的問(wèn)題也在超市、大賣場(chǎng)出現(xiàn)。

吳坤在外資零售公司工作多年，他透露，以一家1萬(wàn)平方米面積的標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根據(jù)地段不同，一年的租金從500萬(wàn)元到近1000萬(wàn)元不等，賣場(chǎng)內(nèi)需要高溫和低溫倉(cāng)庫(kù)，加之雪柜等，每天要耗費(fèi)水電費(fèi)1萬(wàn)多元，即每個(gè)月35萬(wàn)元左右，一家賣場(chǎng)內(nèi)員工要兩班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6萬(wàn)元，促銷員薪水由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，不計(jì)入賣場(chǎng)成本。

“根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，一家賣場(chǎng)一天的人工費(fèi)用約1.5萬(wàn)元，水電費(fèi)約1萬(wàn)元，租金約2萬(wàn)元，每日總成本約4.5萬(wàn)元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣場(chǎng)的毛利率遠(yuǎn)低于便利店，只有10%，所以一家賣場(chǎng)一天的營(yíng)業(yè)額起碼要45萬(wàn)元才能保本，現(xiàn)在很多賣場(chǎng)每天的營(yíng)業(yè)額只有30多萬(wàn)元，甚至低至20多萬(wàn)元，根本無(wú)法依靠銷售商品這種最根本的差價(jià)模式盈利。”吳坤坦言，在商業(yè)本質(zhì)模式無(wú)法滿足盈利時(shí)[0.64 0.00%]，超市、賣場(chǎng)開(kāi)始以扭曲方式獲利。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，正常的賣場(chǎng)商業(yè)模式應(yīng)該是依靠銷售貨品的差價(jià)，即前臺(tái)毛利獲利，由于前臺(tái)毛利無(wú)法平衡成本，于是各大賣場(chǎng)將后臺(tái)毛利作為利潤(rùn)來(lái)源，即向供應(yīng)商收費(fèi)，有時(shí)一個(gè)品種商品的年收費(fèi)收益可高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元，這給了供應(yīng)商極大壓力，很多中小型供應(yīng)商因?yàn)橘u場(chǎng)收費(fèi)而難以盈利，但這種不健康的獲利方式卻實(shí)際幫助賣場(chǎng)緩解了成本壓力。

不過(guò)，隨著供應(yīng)商的反抗以及相關(guān)部門對(duì)賣場(chǎng)亂收費(fèi)的整頓，零售商也意識(shí)到不能太過(guò)依賴后臺(tái)收費(fèi)，于是另一項(xiàng)扭曲型的非商業(yè)本質(zhì)盈利模式出爐——做“二房東”。

這種模式在行業(yè)內(nèi)被稱為“店中店”，即賣場(chǎng)先租賃建筑的幾個(gè)樓層，隨后在自己租賃的區(qū)域中劃出一部分面積租給其他小商鋪，所以，如今在很多農(nóng)工商超市、世紀(jì)聯(lián)華、家樂(lè)福等都能看到在賣場(chǎng)邊界線之外，有不少食品、美甲、服飾等小商鋪，對(duì)這些小商鋪來(lái)說(shuō)，賣場(chǎng)就是“房東”。

“這種模式是便利店無(wú)法操作的，賣場(chǎng)因?yàn)樽赓U面積大，故而有做二房東的空間。賣場(chǎng)的每年租金漲幅也就在5%左右，比便利店漲幅小很多，一般來(lái)說(shuō)，賣場(chǎng)每天每平方米租金約1.5元到2元多不等，轉(zhuǎn)租給小商鋪的價(jià)格是每天每平方米至少3元以上，所以業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)零售辛辛苦苦一年到頭，指不定還虧損，還不如輕輕松松做二房東，穩(wěn)賺不賠，于是超過(guò)90%的業(yè)者都會(huì)布置一些‘店中店’，更有甚者會(huì)將賣場(chǎng)面積與‘店中店’面積分割為1:1，大量依靠‘店中店’租金度日。”吳坤坦言。

不過(guò)，“大房東”也不是傻子，現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)規(guī)定賣場(chǎng)只能放置在地下1~2層，這種尷尬的地下位置讓賣場(chǎng)很難招租小商鋪。

于是，TESCO樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、歐尚、步步高等有實(shí)力的零售商開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)，比如TESCO樂(lè)購(gòu)?fù)瞥龅馁?gòu)物中心品牌“樂(lè)都匯”，在這類購(gòu)物中心項(xiàng)目中，樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)的租金可以很低，且能獲得優(yōu)質(zhì)商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購(gòu)物中心，試水商業(yè)綜合體。

但商業(yè)地產(chǎn)的涉獵需要足夠的資金以及優(yōu)良的選址，不少業(yè)者反映，大型購(gòu)物中心的選址越來(lái)越困難，市中心拿不到地，拿到的項(xiàng)目大多比較偏遠(yuǎn)，而偏遠(yuǎn)項(xiàng)目的招商又很困難。而自行投建購(gòu)物中心，又會(huì)面臨不良商戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，還面臨著諸多經(jīng)營(yíng)難題。

假如為了降低賣場(chǎng)租金而自行投建招商不良的購(gòu)物中心，只會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)雪上加霜。