中國(guó)樓市回歸理性?

今后的房地產(chǎn)投資策略

在談今后的房地產(chǎn)投資策略之前，我們必須先明確今后房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)：

第一，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的絕對(duì)值肯定還要上漲，而相對(duì)價(jià)格會(huì)下降。考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，每平米的房?jī)r(jià)絕對(duì)值肯定還會(huì)持續(xù)上漲。也就是說(shuō)，現(xiàn)在1萬(wàn)一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于這個(gè)價(jià)格。而相對(duì)價(jià)格，指的是房?jī)r(jià)與收入的比值，中國(guó)目前的這一比值畸高，未來(lái)會(huì)下降。比方說(shuō)，目前你一個(gè)月掙5000元，1萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，兩個(gè)月收入才能購(gòu)買一平米，你會(huì)覺得很貴。而未來(lái)你一個(gè)月掙3萬(wàn)元，1.5萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，一個(gè)月收入可以買2平米的房子，雖然房?jī)r(jià)絕對(duì)值漲了，但你可能反而不覺得貴。中央一再要求促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，其實(shí)并不是要房?jī)r(jià)下調(diào)，而是要促進(jìn)房?jī)r(jià)的相對(duì)價(jià)格合理下調(diào)。

第二，今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較溫和，大跌大漲的行情應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)了。這跟未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策有關(guān)。從趨勢(shì)看，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度肯定是越來(lái)越成熟，制度性和市場(chǎng)性的調(diào)控措施會(huì)逐步取代行政性調(diào)控手段，開發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)逐漸趨于理性。

在以上兩個(gè)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我們就可以確定我們的投資策略了：

第一，如果是基于自住性需求，該出手時(shí)就出手，任何時(shí)候都是購(gòu)房的合適時(shí)候，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)肯定是上漲的，而短期的最低點(diǎn)誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確知道在哪里。

第二，如果是投資，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過(guò)5年。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的二手房政策，5年內(nèi)交易的房產(chǎn)，要交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅，綜合稅率超過(guò)總房?jī)r(jià)的10%。而從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，這一稅率只會(huì)上升，不會(huì)下降。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，目前投資商業(yè)地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓，可能是更好的選擇。

第三，見房就買，買了就賺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，崩盤是遲早的事。我們要充分認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)就是血淋淋的教訓(xùn)。

第四，從地區(qū)選擇來(lái)看，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國(guó)未來(lái)城市化加速趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的，但這種城市化絕對(duì)不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國(guó)未來(lái)城市化的重點(diǎn)。此類地區(qū)目前還未實(shí)行限購(gòu)措施，房?jī)r(jià)仍未啟動(dòng)，是投資的首選。