中國樓市回歸理性?

中國樓市回歸理性？

中國房地產(chǎn)讓人又愛又恨。用兩句時(shí)髦的歌詞來表達(dá)，就是“想說愛你不容易”，“為何對你難舍又難續(xù)?”。面對中國顛簸的房地產(chǎn)市場，是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。

上半場：冒險(xiǎn)家的樂園

從1998年中國住房制度改革到今天，房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投資者是中國最幸運(yùn)和掙錢最多的一群人。地產(chǎn)商囤地就掙錢、投資者買房就獲利、政府賣地就暴利，什么投資分析，什么宏觀行情，想都不用想，扛著整麻袋錢放下就買，買完就走，走完就掙錢，真是一個搏傻的時(shí)代。與其他行業(yè)相比，過去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個漂亮的上半場，至少5:0。

但是，真不要以為上半場的漂亮成績是源于我們高超的球技。其根本原因是得益于中國房地產(chǎn)調(diào)控的兩個錯誤邏輯，一個是錯誤的調(diào)控目的邏輯，一個是錯誤的調(diào)控方式邏輯。

談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本歷史。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達(dá)了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)可能過熱的深切憂慮，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調(diào)控措施以抑制房地產(chǎn)投資過快。“國六條”、“國八條”、“新國十條” 相繼推出，限購、限價(jià)和限貸政策緊急出爐。而奇怪的是，房價(jià)走勢卻是越調(diào)越高，馬不停蹄，一路飆漲。

從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強(qiáng)調(diào)住房不是投資品，而是民生消費(fèi)品。但是，我們看到從2005年到現(xiàn)在，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，經(jīng)濟(jì)過熱就嚴(yán)厲調(diào)控，經(jīng)濟(jì)趨緩就把調(diào)控變成了救市。一個不爭的事實(shí)是，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航，控房價(jià)保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房價(jià)上漲勢頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房價(jià)隨之報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長?這就是錯誤的調(diào)控目的邏輯。

另一個是錯誤的調(diào)控方式邏輯。不管是促進(jìn)房價(jià)的合理回歸，還是防止房地產(chǎn)泡沫破裂，其實(shí)調(diào)控的根本對象就是一個，即“抑制投資投機(jī)性住房需求，保障消費(fèi)性住房需求的有效供給”。要達(dá)到這個目的，手段有三個：一是嚴(yán)格控制投資投機(jī)性住房需求;二是多建保障性住房;三是多供應(yīng)土地，鼓勵房地產(chǎn)商多建房，增加有效供給。可是，我們是怎么做的呢?把老百姓的住房需求直接推向市場，從98年改革一開始，這一做法就有問題。保障性住房欠帳太多，不惡補(bǔ)些年肯定不行。

再看我們的調(diào)控方式。房價(jià)一上漲，我們就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應(yīng)。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，應(yīng)該有短期的作用。但這也帶來了兩個嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者;二是本來要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給。控制了土地供應(yīng)，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢?這樣的結(jié)果就是經(jīng)過一段時(shí)間以后，供給會嚴(yán)重不足。一旦市場出現(xiàn)缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會逆轉(zhuǎn)，新一輪房價(jià)暴漲就在所難免。

而這個缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺時(shí)，購房消費(fèi)者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過冬。而消費(fèi)者則是捂著錢包，傻傻等待房價(jià)回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進(jìn)或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們看到了什么呢?往往是各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。缺口一打開，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放。開發(fā)商趁機(jī)提價(jià)，房價(jià)報(bào)復(fù)性發(fā)彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時(shí)間長短不同，但無一能逃脫上面的規(guī)律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時(shí)期，政府加大土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢?如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房價(jià)競地價(jià)”呢?如果限完房價(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢?只可惜這只是想象，這種情況在實(shí)際中從來沒有出現(xiàn)過。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場價(jià)量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟(jì)又回升了，政府也高興了?？烧l又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢?

調(diào)控目的和調(diào)控方式都錯了，調(diào)控效果自然差強(qiáng)人意，顛簸的中國房地產(chǎn)市場就成了冒險(xiǎn)家的樂園。

下半場：回歸理性的時(shí)代

毋庸質(zhì)疑，過去的十幾年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創(chuàng)造了世界上少有的經(jīng)濟(jì)高增長。尤其是建立在工業(yè)化和城市化基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展為中國的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。但是，中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴同樣導(dǎo)致了今天我們所看到的經(jīng)濟(jì)困局。

首先，房價(jià)的飆升直接造成了企業(yè)人力成本和土地成本的快速上升，蠶食了我國出口企業(yè)的國際競爭比較優(yōu)勢。試想一下，房價(jià)都3萬一平方米了，你再給人家1000多塊錢一個月，人家還能給你干活嗎?其次，房價(jià)的飆升抽空了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，導(dǎo)致我們很多中小企業(yè)錯失了產(chǎn)業(yè)升級的良機(jī)。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，前幾年，房價(jià)上漲過快，炒房比做實(shí)業(yè)掙錢又快又輕松，很多中小企業(yè)干脆關(guān)門拿錢專職去炒房?，F(xiàn)在炒房不行了，轉(zhuǎn)身想再做實(shí)業(yè)卻發(fā)現(xiàn)已失去了產(chǎn)業(yè)升級的機(jī)會。最后，高漲的房價(jià)是導(dǎo)致我們一直消費(fèi)不振的罪魁禍?zhǔn)住?ldquo;買一套房子就當(dāng)一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個中產(chǎn)家庭”，說得一點(diǎn)都不過分。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是支柱產(chǎn)業(yè)勿庸置疑，但是這根柱子過于粗了，就會擠壓其他實(shí)業(yè)，特別是消費(fèi)業(yè)的生存空間。欣喜的是，我們已經(jīng)開始認(rèn)識到自己所犯的錯誤。今年以來，溫總理已經(jīng)八次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。 從7月底開始，國務(wù)院專項(xiàng)督查組趕赴16個省市調(diào)研樓市調(diào)控落實(shí)情況，這是近兩個月來中央第十次釋放調(diào)控不動搖信號。國務(wù)院的“從嚴(yán)調(diào)控”定調(diào)和督查組的切實(shí)行動既讓我們看到了中央政府這次調(diào)控的決心，也讓我們看到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的趨勢和必然。

對于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，有人用“臭魚效應(yīng)”進(jìn)行了形象論述：房地產(chǎn)市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”， 除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。而現(xiàn)在的境況就是，中央政府已經(jīng)開始著手打造這個籠子。這個籠子就是我們需要建立的房地產(chǎn)調(diào)控的長效性制度框架。這個框架包含四部分內(nèi)容：一是重新梳理中央和地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)關(guān)系;二是建立完善的房產(chǎn)稅征收體系;三是改善收入分配結(jié)構(gòu)，減少貧富差距;四是重建土地制度。

這也是大家所常說的房地產(chǎn)調(diào)控市場機(jī)制。但在這種市場機(jī)制還尚未建立之前，可以預(yù)見的是，目前執(zhí)行的限購、限貸，以及差別化的信貸政策、稅收政策短期內(nèi)不可能取消。畢竟，時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場如何發(fā)展已經(jīng)不再是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，而更是政治、社會和民生問題。如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，必將嚴(yán)重吞噬政府公信力，沒有人能夠再輸?shù)闷鹆?

于是，在前不久召開的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，任志強(qiáng)開始抱怨房地產(chǎn)被“拋棄”。這其實(shí)是一種“怨婦”心態(tài)。房價(jià)上漲的時(shí)候，開發(fā)商都是自由派，主張政府不要干預(yù)，都拼命批評政府。房地產(chǎn)下跌的時(shí)候，都變成凱恩斯派，都喊要救市?，F(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)市場既不會被“拋棄”，更不會被“捧著”。

那要問，房地產(chǎn)下半場還有的踢嗎?答案是肯定的。再踢個5:0肯定是不行了，但踢個2:0或者2:1還是很有希望的。其一，我國的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)升級、再工業(yè)化就無從談起，我們也就無法在21世紀(jì)躋身世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，而這一切都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。其二，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn)，未來10年，我國至少還有2億農(nóng)民進(jìn)程，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動人口，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問題，未來房地產(chǎn)市場的潛力還非常大。可以肯定的是，中國的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場，且再也不會有下一個黃金十年了。不是沒的踢，是我們房地產(chǎn)投資需要調(diào)整心態(tài)，回歸理性，這才是根本。