未來房地產(chǎn)政策將何去何從？

房地產(chǎn)

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，廣東版國五條于3月25日出臺，成為全國首個落地的省級國五條細則。

這一細則是含糊的，充滿了立即、過快、嚴格等難以定量的詞匯，給實際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的20%個稅如何征收問題上，甚至沒有提及20%這一數(shù)據(jù)，只是表示“嚴格執(zhí)行國家關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”。國五條實施細則中20%是政府的規(guī)定，而以往按照原交易總房價1%的稅率進行征收也是國家明文的豁免規(guī)定。其他限地價、競房價、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策;年底地級以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為未來實行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。

未來廣東房產(chǎn)調(diào)控力度究竟如何，有待于其他城市的表現(xiàn)。相信其他地方的細則會參照廣東細則依葫蘆畫瓢，不會清晰到哪兒去。

目前對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，最困難的是房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，是去年以來房價上漲的熱點區(qū)域，其他沿海城市如廈門等，房價也處于急速上升的通道。與此同時，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價格大幅下挫，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場，需要的是不同的調(diào)控手段，在保持當(dāng)?shù)厥袌龇€(wěn)定的同時優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加保障房供應(yīng)，抑制投資投機需求的過快增長。

國五條實施細則征收20%的個稅若嚴格執(zhí)行，不會推高房價，可以肯定，即使沒有20%的個稅，房價該漲的地區(qū)照樣會漲。房價主要由貨幣、收入、通脹預(yù)期推動，而不是由稅收推動。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下，房地產(chǎn)依然會作為居民主要的避險品種受到青睞，在房地產(chǎn)牛市中，20%的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，在房地產(chǎn)熊市中，20%將成為賣家的成本減少賣家的收益，但無論房價上升與否，20%的收益將納入國庫成為地方政府又一個重要的收入來源。

國五條推向市場后，各地二手房交易進入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù)，而非因為征稅導(dǎo)致的房價上升，相反，一旦20%的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場二手房交易將進入一段時間的真空期。

從廣東此次推出的細則來看，未來房地產(chǎn)政策有一點是明確的，那就是繼續(xù)增加保障房供應(yīng)量，繼續(xù)增加普通商品房供應(yīng)量。楊紅旭[微博]表示，作為經(jīng)濟重鎮(zhèn)的無錫房地產(chǎn)市場之所以能夠保持穩(wěn)定，是因為保障房的功勞。因為過去十年，無錫建成商品房5500萬平方米，建成保障房6200萬平方米。事實上，無錫進入產(chǎn)業(yè)調(diào)整瓶頸期，城市范圍擴大與負債率的上升，同樣抑制了無錫房價的上升。

數(shù)據(jù)有時候并不反映真實情況。一些城市的平均房價受到抑制，并不代表核心城市房價下挫，如哈爾濱。最近，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，不僅年內(nèi)將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購范圍，而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項目外，不再供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。這樣的政策將推高中心城市的房價，有利于購房者向周邊地區(qū)擴散，從房地產(chǎn)均價來看，數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)中有降，十分漂亮。