地產行業(yè)發(fā)展現狀岌岌可危

近期以來，房地產行業(yè)亂象叢生，先是杭州金星，接下來是廣東順德廣德業(yè)，先后兩個中小房企申請破產的案例，正在加強業(yè)界對房地產市場即將洗牌的預期：隨著樓市調控向縱深邁進，中小房企破產兼并似乎不可避免。

而這兩起破產到底是個案，還是意味著倒閉潮的前奏?開發(fā)商以廉價和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經難以為繼，地產商轉型迫在眉睫。

當房地產限購調控進入深度博弈階段，敏感時期房地產標桿市場珠三角和杭州的兩個中小房地產企業(yè)破產引發(fā)市場廣泛關注。

繼金星之后，廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進入破產程序申請，意圖盤活存量資產，清償公司債務以及為廣大業(yè)主辦理房屋產權證。順德法院表示已確認收到破產申請，但正處于材料審核階段，未對破產作出裁決。

負責處理該事件的順德國土城建和水利局介紹，2008年初，廣德業(yè)公司法定代表人病故，引發(fā)大量的債權債務矛盾以及上千宗小業(yè)主房產證辦理矛盾。順德區(qū)政府在2009年專門成立了處理小組負責協調該公司的債務問題。

有房地產業(yè)內人士分析：“如果是在房地產市場火暴升值時期，類似這種項目或許還有實現債務重組的機會;但在房地產調控之下，沒人愿意再趟這個渾水。”

因此，這些企業(yè)破產看似與調控沒有關聯，但嚴峻的外部環(huán)境成了加速企業(yè)存亡周期的重要因素。而破產案例的不斷出現，也在加強業(yè)界對房地產市場即將洗牌的預期。

在2009年左右房地產市場火暴之時，大量企業(yè)向房地產市場集聚，創(chuàng)造了房地產市場的“畸態(tài)繁榮”：無論主營業(yè)務是何種行業(yè)，仿佛只要成立個房地產公司，買塊地、蓋上房就不愁賣，就能賺錢。例如，剛剛申請破產的杭州金星房地產，之前就是從事香精行業(yè)，到2008年才涉足房地產。

在2010年左右，市場“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價。“面粉貴過面包”不僅影響了部分企業(yè)對后續(xù)市場的預期判斷，也給市場發(fā)展注入了不少泡沫。而在延續(xù)一年多的調控政策下，一心掘金的企業(yè)如今就遇到了不小的問題。

前瞻產業(yè)研究院資料顯示，廣東房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金狀況緊張。其中開發(fā)企業(yè)本年到位資金1727.84億元，增幅比去年同期回落8.2%。與此同時，一季度廣東商品房竣工面積同比增長15.9%，但銷售面積卻下降19%。這意味著，在資金緊繃和房不好賣的情況下，中小房企的日子并不好過。

而根據房地產市場的開發(fā)周期，兩三年前購買的“天價面粉”如今快到了要被做成面包出售的時候。“購買‘天價面粉’的中小企業(yè)，如今要面臨降價跑量的窘境，很可能要虧本買活路，從這個角度而言，房地產企業(yè)破產的風波還難言過去。”趙卓文表示。

價格高點購入地王項目、非主營業(yè)務掘金房地產、舉債式過度發(fā)展、中小型房企，這是專家給出的四個破產關鍵詞。如果房地產企業(yè)滿足四個關鍵詞中兩個以上，那么在之后的日子可能會相當艱難，不排除會在未來出現破產的可能。

“這實際很好理解，在一場暴風雨到來之時，一個沒有經驗豐富的水手掌舵、負載過重、船體也不牢固的小船，很可能最先被風浪打翻”。趙卓文表示。

世聯地產首席技術官黎振偉等專家認為，在調控不放松、成交量價密切相關的情況下，房地產企業(yè)要控制規(guī)模、轉型發(fā)展，“開發(fā)商以廉價和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經難以為繼了。”

部分業(yè)內人士也表示，幾個房企的破產并不影響房地產的整體發(fā)展。“全國3萬多家房企，市場泡沫又很嚴重，調控持續(xù)了這么長時間，才倒了一兩家企業(yè)，其實很正常。”趙卓文認為，適度的破產并購有助于房地產市場健康發(fā)展，因為房地產不能成為一個只能賺錢不能破產的行業(yè)。

深圳市房地產研究中心主任王鋒則認為，房地產資金鏈的情況也應引起地方政府的注意，如果過多企業(yè)資金鏈斷裂，也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題，需要政府對類似企業(yè)及早關注，提前做好預防措施。