中央或出臺(tái)重磅政策 開(kāi)發(fā)商扛得住嗎？

前不久，有傳聞稱(chēng)，6、7月份中央或出臺(tái)重磅型的調(diào)控政策。雖然傳聞未得到破解，但央企在全國(guó)各地甩貨動(dòng)作頻頻，引發(fā)樓市狼煙四起。

“需要買(mǎi)房要盡快，現(xiàn)在是公司難得的推貨期。”4月初，在中海地產(chǎn)位于廣州某剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目售樓部里，售樓小姐笑容滿(mǎn)面地向每一位進(jìn)店咨詢(xún)者推銷(xiāo)。

如此樓市價(jià)格戰(zhàn)一直持續(xù)到“五一”小長(zhǎng)假，而這一次，高舉降價(jià)大旗的仍然是央企。

多位業(yè)界人士表示，央企帶頭大量出貨，加上開(kāi)工量已經(jīng)逐步下降，市場(chǎng)的走向會(huì)保持一致，即樓價(jià)仍有10%左右的下行趨勢(shì)。

不過(guò)，業(yè)界更關(guān)心此輪央企甩貨背后的政策意圖。

“那是不可能的，哪里有這樣的措施，我根本就沒(méi)看見(jiàn)過(guò)。”5月3日，住建部政策研究中心副主任王玨林聽(tīng)到有關(guān)地產(chǎn)央企紛紛甩貨源于房地產(chǎn)政策7月再加碼的傳言后，語(yǔ)氣堅(jiān)定地說(shuō)，去庫(kù)存完全是企業(yè)行為。

甩貨進(jìn)行時(shí)

“驚現(xiàn)90平方米半價(jià)房”，“五一”期間，很多北京市民都接到了北京通州金隅花石匠項(xiàng)目發(fā)送的短信廣告。隨后，該項(xiàng)目售樓處的一名售樓員也證實(shí)，“半價(jià)房”每平方米僅售7500元，這個(gè)價(jià)格僅相當(dāng)于該地區(qū)限價(jià)房的價(jià)格。

“金隅花石匠在通州一直是價(jià)格比較堅(jiān)挺，此次大幅降價(jià)有可能是在庫(kù)存壓力較大的形勢(shì)下，被迫促銷(xiāo)、吸引人氣的無(wú)奈舉動(dòng)。”通州區(qū)域一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店店長(zhǎng)稱(chēng)。

金隅的降價(jià)促銷(xiāo)只是央企甩貨的冰山一角。

打響本年度甩貨第一槍的無(wú)疑是保利地產(chǎn)春節(jié)期間啟動(dòng)的“囍春行動(dòng)”。當(dāng)時(shí)，保利地產(chǎn)趁全國(guó)房企冷清過(guò)年的不備之時(shí)，推出100多個(gè)在售項(xiàng)目和2萬(wàn)套房源。據(jù)悉，保利地產(chǎn)重在造勢(shì)去庫(kù)存，效果也符合管理層的預(yù)期。隨后，招商地產(chǎn)在廈門(mén)灣的項(xiàng)目也開(kāi)始大張旗鼓地進(jìn)行價(jià)格促銷(xiāo)。珠三角區(qū)域在“五一”期間，包括保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)在內(nèi)的多家大型房企大打“促銷(xiāo)價(jià)搶奪剛需族”的突圍戰(zhàn)，銷(xiāo)售明顯回暖。

合富輝煌某銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示：“這段時(shí)間推盤(pán)量較大，成交增長(zhǎng)幅度超過(guò)房?jī)r(jià)的跌幅，一些以緊湊型為主的項(xiàng)目?jī)扇站湍芪鸶哌_(dá)3億元。市場(chǎng)出現(xiàn)不打折就賣(mài)不動(dòng)、沒(méi)促銷(xiāo)就沒(méi)人氣的情況。”

與以往央企小打小鬧的促銷(xiāo)政策不同的是，本輪甩貨亮點(diǎn)在于其全局性，包括區(qū)域遍布全國(guó)，所有產(chǎn)品作出調(diào)整，并且大幅讓利。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企本輪出貨的亮點(diǎn)在于降價(jià)幅度在10%至15%，有些甚至達(dá)到20%以上，打破當(dāng)時(shí)市場(chǎng)僵局。

去庫(kù)存意圖

其實(shí)，在“中央下令央企甩貨快跑”的傳聞之前，招商局旗下的招商地產(chǎn)就曾因內(nèi)部文件被外界解讀為招商局集團(tuán)香港總部發(fā)文，要求旗下地產(chǎn)公司招商地產(chǎn)全國(guó)在售項(xiàng)目及一季度計(jì)劃入市項(xiàng)目必須全面降價(jià)而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

“要盡快去庫(kù)存，減負(fù)上陣，應(yīng)對(duì)后市。”招商地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部一名內(nèi)部員工透露，并沒(méi)接到上級(jí)的降價(jià)指令，但領(lǐng)導(dǎo)們?cè)陂_(kāi)會(huì)期間經(jīng)常強(qiáng)調(diào)這番話。

該名員工與其團(tuán)隊(duì)近期的工作重點(diǎn)是，清點(diǎn)和盤(pán)活招商系旗下銀行、證券等兄弟公司以及其客戶(hù)資源，與各公司的基層搞好關(guān)系，啟動(dòng)全集團(tuán)的資源，把集團(tuán)周年慶的福利與促銷(xiāo)房子捆綁起來(lái)，但對(duì)于具體工作，她并不愿意透露。

接近招商地產(chǎn)的人士透露，如此大規(guī)模地聯(lián)動(dòng)招商系資源確實(shí)極為少有的。

除了招商地產(chǎn)在傳聞四起之時(shí)辟謠外，保利地產(chǎn)高層余英當(dāng)時(shí)也在其個(gè)人微博上極力地否認(rèn)這些說(shuō)法。

盡管避開(kāi)“被降價(jià)”之說(shuō)，5月3日下午，保利地產(chǎn)一位市場(chǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“保銷(xiāo)售”作為2012年工作的重中之重。“防風(fēng)險(xiǎn)、控投資、去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)，我們總的思路是隨行就市，根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)決定今年房?jī)r(jià)。”他說(shuō)。

對(duì)此，從北京保利地產(chǎn)在大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近開(kāi)盤(pán)的“春天里”項(xiàng)目中可略窺一斑。相比大興區(qū)均價(jià)14000元/平方米的價(jià)格，“春天里”項(xiàng)目準(zhǔn)備定價(jià)在11999元/平方米左右對(duì)市場(chǎng)頗具吸引力。

開(kāi)盤(pán)之前，“春天里”項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人就表示，這樣的價(jià)格肯定是微利銷(xiāo)售，還有利潤(rùn)空間，目前公司主要任務(wù)是以?xún)r(jià)換量，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，“減負(fù)”上陣。

到底保利地產(chǎn)之“負(fù)”有多大?據(jù)其2011年年報(bào)顯示，保利的存貨超過(guò)1500億元，增幅達(dá)到38%，超過(guò)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)收入的增長(zhǎng)水平。

“今年新推貨源主要集中在5到10月份，5到9月應(yīng)該都有100億左右新推貨量。”總經(jīng)理朱銘新介紹保利地產(chǎn)手中這些即將下水的“巨輪”。不難想象，要讓如今的市場(chǎng)消化這些百億巨輪需要多大的力氣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)的庫(kù)存在招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)、華僑城以及中海地產(chǎn)等多家央級(jí)房企中排名較靠前。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，多家地產(chǎn)央企在年報(bào)中均強(qiáng)調(diào)了2012年去庫(kù)存的重要性，比如，華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利香港和招商地產(chǎn)5家“央”字頭地產(chǎn)企業(yè)的待售物業(yè)、發(fā)展中物業(yè)和其他存貨總計(jì)約人民幣3458億元，同比增長(zhǎng)33%。

政策走向未變

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)行業(yè)研究員分析，央企手上并不缺錢(qián)，但是資金也不是很寬裕，存貨量以及資產(chǎn)負(fù)債率居高迫使其必須靠出貨來(lái)緩解各方壓力。央企甩貨最終都是為了解決資金鏈的緊張問(wèn)題。

“降價(jià)跑量回籠資金再去拿地尋找新的出路，是大多數(shù)龍頭企業(yè)的戰(zhàn)略，同時(shí)在市場(chǎng)中繼續(xù)博弈上位，謀求更多的市場(chǎng)份額。”張宏偉分析央企甩貨背后的意圖。

“盡管沒(méi)有像之前的傳言那樣說(shuō)要在7月之前清庫(kù)存，但對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)方面的投資環(huán)境，決策層也是有一個(gè)基本的判斷。對(duì)于房地產(chǎn)主業(yè)央企在投資和開(kāi)發(fā)上要求更加慎重，以對(duì)待未來(lái)不會(huì)放松的樓市調(diào)控環(huán)境。”一位央企負(fù)責(zé)人表示。

加緊推貨、謹(jǐn)慎判斷，這些綜合因素讓業(yè)界揣摩著央企地產(chǎn)商是否不再看好后市。

“不排除調(diào)控政策會(huì)在今年6月份之前出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，而且要看央企在今年第一和第二季度的表現(xiàn)。”一位曾在地產(chǎn)央企任職，如今擔(dān)任某民營(yíng)地產(chǎn)公司的副總裁認(rèn)為，關(guān)鍵看市場(chǎng)價(jià)格。

據(jù)他觀察，調(diào)控至少年底之前不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，行業(yè)的冬天仍會(huì)繼續(xù)，必須迅速出貨。

王玨林說(shuō)，尚未聽(tīng)說(shuō)住建部在醞釀新政策，相反“抑投資、支持合理購(gòu)房需求”的政策一直未變。

“政策不應(yīng)該朝令夕改，現(xiàn)在關(guān)鍵是將已經(jīng)出臺(tái)的政策按部就班地執(zhí)行下去。目前，我們的各種政策都有了，因此未來(lái)不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。”住建部政策研究中心的一位官員說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控目前已經(jīng)進(jìn)入“政策執(zhí)行期”，從近期中央的政策和高層表態(tài)可以看到，更為嚴(yán)厲的政策基本不會(huì)再出，未來(lái)政策的調(diào)整主要集中在政策優(yōu)化上，包括限購(gòu)政策不放松不動(dòng)搖，加緊研究和推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析，從目前來(lái)看，懸而未決的重磅調(diào)控?zé)o疑是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。房產(chǎn)稅的推廣將對(duì)樓市產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。