取消預(yù)售將抑制房地產(chǎn)泡沫

取消預(yù)售不會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲，反而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一定的抑制作用。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，8月2日，一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的消息引發(fā)高度關(guān)注，地產(chǎn)股聞?dòng)嵄┑?。隨后，住建部發(fā)言人表示：“并未研究取消預(yù)售制度，相關(guān)傳言屬謠言。”

和香港的“賣樓花”及一些國(guó)家的住房預(yù)售制度相比，中國(guó)的住房預(yù)售制度的最大特點(diǎn)有二：一是在交房之前購(gòu)房者就支付全款，二是購(gòu)房者的預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開(kāi)發(fā)商，有些地方現(xiàn)在雖要求預(yù)付款打入第三方賬戶，進(jìn)行監(jiān)管，但這樣的監(jiān)管形同虛設(shè)，難以有效約束開(kāi)發(fā)商。

這種制度設(shè)計(jì)的缺陷是極為明顯的：其一，由于一次性的將住房款交給了開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是房屋的質(zhì)量，還是購(gòu)房者與銀行的利益都根本無(wú)法保障，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的大量的房屋質(zhì)量的糾紛，都源于此;其二，在一次性將購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商的情況下，資金的安全根本無(wú)法保障，今年一些地方出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商攜購(gòu)房款跑路就是一個(gè)例證;其三，由于一次性將購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商，使得開(kāi)發(fā)商的融資成本極為低廉，開(kāi)發(fā)商的門檻很低，開(kāi)發(fā)商不僅白白占用購(gòu)房者的資金建房，開(kāi)發(fā)商還故意延遲交房的時(shí)間，將多余的資金用于開(kāi)發(fā)投資，助漲了房?jī)r(jià)泡沫。

盡管如此，取消住房預(yù)售，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，這樣的擔(dān)心其實(shí)不必要。首先，現(xiàn)房銷售是國(guó)內(nèi)外住房銷售的最主要形式，預(yù)售在很多國(guó)家所占比例很低。

我們看到，恰恰是那些預(yù)售占主流的地區(qū)，比如，香港，房?jī)r(jià)才居高不下，實(shí)行現(xiàn)房銷售的，鮮有房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的;其次，從開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源看，“定金和預(yù)收款”所占比例已經(jīng)大為降低，以2011年為例，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源83246億元，定金及預(yù)收款為21610億元，而2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，開(kāi)發(fā)商還有結(jié)余資金2萬(wàn)多億，恰好和購(gòu)房者預(yù)付款的數(shù)額差不多;其三，取消預(yù)售，并不影響開(kāi)發(fā)商的建設(shè)資金，而只是限制了開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房者的預(yù)付款去囤地，去進(jìn)一步助推房?jī)r(jià);其四，從最近幾年開(kāi)發(fā)商的支出看，最主要的是買地的支出，但根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)出讓，但未開(kāi)發(fā)的土地面積最少足夠5年開(kāi)發(fā);其五，更重要的是，一方面，目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的面積差不多是60多億平方米米而商品房的庫(kù)存也創(chuàng)了歷史新高，在目前情況下，取消預(yù)售，對(duì)市場(chǎng)的沖擊反而最小。

也就是說(shuō)，在當(dāng)前，取消預(yù)售，不僅不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，反而在某種程度上能夠從制度上抑制房地產(chǎn)泡沫。住房預(yù)售不應(yīng)成為主流，決策者應(yīng)該抓住房地產(chǎn)調(diào)控的有利時(shí)機(jī)，盡快取消住房預(yù)售制度。即便不能立刻取消預(yù)售制度，也應(yīng)該進(jìn)行較大幅度的調(diào)整，例如可以規(guī)定購(gòu)房者在交房之前最多支付20%的購(gòu)房款，真正做到將購(gòu)房款交給第三方監(jiān)管。