貴州樓市嚴(yán)重過剩 將成全國第三個崩盤市場？

鄂爾多斯第二?

天量的市場供應(yīng)偏偏遭遇了2010年以來的樓市調(diào)控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據(jù)前瞻網(wǎng)了解，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。

前瞻網(wǎng)及記者獲悉，上半年兩城區(qū)因受花果園、中天未來方舟低價入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據(jù)了總成交套數(shù)的78%，與去年該區(qū)同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區(qū)的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個超級大盤占據(jù)了九成的成交量。

開發(fā)商的大手筆項目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認(rèn)籌客戶，到12月底簽約不到1000.2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價、均價不到4000元/平方米的低價推盤，當(dāng)日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據(jù)悉，有相關(guān)項目負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年銷售收入已達(dá)23億元。

而花果園項目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國樓市單盤銷售冠軍”的頭銜，花果園項目首創(chuàng)[簡介最新動態(tài)]了貴州樓市的銷售傳奇。

據(jù)悉，花果園今年上半年的成交量是157萬平方米，而整個上海的年均新建商品住宅成交量是800萬平方米。

雖然經(jīng)過上半年房企去庫存化，但從絕對量來看庫存仍處于高位。此前有數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。此外，據(jù)悉，目前貴陽在售樓盤中有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的約有20家，近2萬套房源。

著名財經(jīng)評論人吳其倫表示，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價的結(jié)果，并沒有反映貴陽樓市真實情況。但是這種反彈不會持續(xù)，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求。預(yù)計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場。”

政府開始“托市”

就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施》，凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

這一規(guī)定簡而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴(yán)格以限購為主要手段的宏觀調(diào)控背道而馳。有業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因為樓市嚴(yán)重過剩，別無選擇。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，僅9、10月兩個月期間，保利貴州、中鐵置業(yè)[簡介最新動態(tài)]、萬科地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]、恒大、中天城投、花果園項目、美的地產(chǎn)等房企有密集推盤計劃，預(yù)期推出6000套左右的新房源，供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米左右，相較6、7月共推盤不足4000套而言增長明顯。

吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發(fā)商進(jìn)入貴陽市場，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優(yōu)惠，政府成為開發(fā)商的超級銷售人員;另一方面，近幾個月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財政情況。”

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)表示，“貴陽此次措施是給予外地購房者的‘大禮包’，對限購政策的沖擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會干預(yù)，措施是否能持續(xù)還有待考察。”

他還表示，措施實施能夠促進(jìn)成交量，保持樓市熱度，但這并不符合當(dāng)前我國樓市調(diào)控的嚴(yán)格要求，或?qū)⒚媾R叫停。