北京樓市現(xiàn)“翹尾”跡象 明年回暖成必然

今年來(lái)，北京房地產(chǎn)持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，北京前11月土地出讓金大幅下滑，創(chuàng)下2009年以來(lái)新低。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，今年1-11月，北京已成交139宗土地，出讓金合計(jì)571.6億元。

宅地成交數(shù)量減少近四成

和去年同期920.7億元相比，今年1-11月北京土地出讓金下降約38%。2009年、2010年同期數(shù)字分別是640億元、1075.3億元。

在受關(guān)注的居住用地方面，截至11月底，宅地成交31宗，土地出讓金365.7億元。今年宅地成交宗數(shù)比去年同期的50宗少了近40%。3月、5月、8月、10月，四度出現(xiàn)宅地單月零成交。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年上半年受市場(chǎng)預(yù)期尚未明朗、房企資金還在改善的影響，北京宅地供應(yīng)較少;下半年則又在“十八大”前夕暫停了多宗地塊出讓，使全年土地供應(yīng)節(jié)奏很不均衡，最終影響了土地出讓金收入。此外，商業(yè)用地情況類似于宅地市場(chǎng)，且去年商業(yè)用地有CBD核心區(qū)多個(gè)地塊貢獻(xiàn)了相當(dāng)一部分土地出讓金。

宅地樓面價(jià)上升明顯

不過(guò)相對(duì)于宅地供應(yīng)量的下滑，宅地出讓金的下滑幅度較小。去年前11月，50宗宅地貢獻(xiàn)了372.6億出讓金;今年31宗宅地就貢獻(xiàn)了365.7億。根據(jù)可建筑面積折算的樓面價(jià)來(lái)看，今年地價(jià)整體上升明顯。前11月，31宗宅地樓面價(jià)平均6854元/平方米，比去年的4869元/平方米漲了41%。

可以說(shuō)，今年城內(nèi)核心區(qū)宅地，如萬(wàn)柳地塊、東直門香河園地塊等拉高了平均價(jià)格。但具體到亦莊河西區(qū)、通州馬駒橋和永順鎮(zhèn)、大興舊宮等區(qū)域，普通宅地樓面價(jià)也出現(xiàn)明顯上漲。如舊宮地塊樓面價(jià)接近16000元/平方米，和前年同區(qū)域地價(jià)相比價(jià)格翻倍，比去年漲了62%。

包括來(lái)自央企等多家開(kāi)發(fā)商人士均認(rèn)為，在今年最后一個(gè)月北京預(yù)期加大宅地供應(yīng)，同時(shí)房企資金改善的情況下，土地市場(chǎng)的繼續(xù)升溫很難避免。

北京土地市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，目前成交的31宗宅地面積378.8公頃，只完成全年850公頃供地計(jì)劃的44%。

目前，在北京土地市場(chǎng)已經(jīng)掛出待出讓的宅地有9宗，土地面積合計(jì)73公頃;除一塊招標(biāo)地塊外，出讓金起價(jià)合計(jì)約53.1億元。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)，近期北京還將公布新的年內(nèi)出讓地塊。

■ 推盤情況

兩天10個(gè)樓盤“領(lǐng)證”

約5400套房源，供應(yīng)增加，樓市現(xiàn)“翹尾”跡象

12月頭兩天，全城降溫，京城樓市卻在“供暖”。上周末，7個(gè)樓盤入市，部分樓盤推出房源認(rèn)購(gòu)率超過(guò)90%。與此同時(shí)，12月1-2日兩天，全市共有10個(gè)樓盤取得預(yù)售證，帶來(lái)5463套住宅供應(yīng)量。而11月全月取證樓盤不過(guò)15個(gè)。

剛需盤主導(dǎo)新增供應(yīng)量

前瞻網(wǎng)記者了解到，上周末全市共有常楹公元、東亞·印象臺(tái)湖等7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤放量。東亞·印象臺(tái)湖以約1.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格推盤，312套房源認(rèn)購(gòu)超過(guò)300套。常楹公元等項(xiàng)目當(dāng)天推盤認(rèn)購(gòu)率也超過(guò)90%。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的剛性需求。同時(shí)，由于今年全年土地市場(chǎng)供應(yīng)較少，導(dǎo)致多方對(duì)明年樓市預(yù)期更傾向于上揚(yáng)。近年來(lái)春節(jié)后樓市總會(huì)有一個(gè)“小陽(yáng)春”，這也讓不少購(gòu)房人更愿意提前出手。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，近期中低價(jià)位樓盤供應(yīng)猛增，促進(jìn)了購(gòu)房者入市。

從北京市住建委網(wǎng)站了解到，在12月1、2日取得預(yù)售證的10個(gè)樓盤中，均價(jià)在20000元/平方米以下的剛需盤占絕大多數(shù)，達(dá)到7個(gè)，包括房山的長(zhǎng)陽(yáng)半島、京投萬(wàn)科·新里程、大興的金融街·融匯、昌平的路勁·世界城等。

分析認(rèn)為并非“一房難求”

雖然不少樓盤近期熱銷，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體而言，京城樓市并未到“一房難求”的程度。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉就表示，若以2009年樓市溫度為100℃，今年1-2月為冰點(diǎn)，目前的樓市溫度就是50℃左右。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，目前部分樓盤依然在通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠等手段進(jìn)行銷控，從而在一定程度上造成開(kāi)盤當(dāng)天供不應(yīng)求的局面。事實(shí)上，不少熱銷樓盤也都有年內(nèi)加推的考慮，買房人還有選擇機(jī)會(huì)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為樓市年底“翹尾”現(xiàn)象值得關(guān)注，對(duì)明年樓市的預(yù)期也將影響最后一個(gè)月的走勢(shì)。中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒預(yù)計(jì)，明年一線城市樓市回暖“已是必然”。諸多房地產(chǎn)基本面要素好轉(zhuǎn)，如市場(chǎng)需求開(kāi)始增加，大房企資金壓力減少，土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖等，后期樓市整體將呈上升趨勢(shì)。