北京房價收入比超21倍 樓市泡沫還有多遠？

北京房價收入比超21倍

當房價與居民的收入比例越來越大，樓市還算正常嗎，樓市泡沫不會出現(xiàn)嗎?

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，國家總理溫家寶在今年3月份的“兩會”記者會上，對中國的房價做出了最清晰的表態(tài)：“我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”

房價與居民的收入相適應，專業(yè)術語稱之為房價收入比，也就是住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照世界銀行曾經(jīng)的研究，一個城市的房價收入比在3~6倍是比較合理的水平。如果拋開學術上的嚴謹定義，按照最通俗的理解來認識房價收入比，房價收入比意味著一個普通家庭在完全不消費的情況下，將全部收入用來買房需要幾年時間。3~6倍的房價收入比意味著一個家庭在不消費的情況下，需要用3~6年的時間買一套住房，這在國際上被認為是比較合理的水平。中國房地產(chǎn)被認為存在泡沫的一個重要原因，就在于房價收入比過高，即使是在完全不消費的情況下，有些城市購買一套住房也需要幾十年的時間。

房價收入比這個指標雖然看似簡單，但嚴格定義起來其實非常復雜，具體應該以怎樣的方式去統(tǒng)計計算存在極大爭議。比如有人認為，應該嚴格按照住房價格的中位數(shù)(是指將所有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)按大小順序排列，處于數(shù)列中間位置的就稱為中位數(shù))，除以居民家庭稅前年收入的中位數(shù)，但事實上，我國對于房價和個人收入一直都沒有中位數(shù)統(tǒng)計，所以，如果以中位數(shù)來計算中國的房價收入比，基本上沒有一個權威可靠的數(shù)據(jù)來源。

所以，很多研究者轉而以平均數(shù)來代替中位數(shù)計算房價收入比，比如以北京市為例做一個初略估算。2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.3萬元，新建商品住宅市場成交均價為2.2萬元/平方米，按照北京市公布的數(shù)據(jù)，北京去年的人均住房建筑面積為21平方米，那么一個三口之家的住房面積為63平方米，對應著138.6萬元的房價和6.6萬元的家庭可支配收入，房價收入比大約為21倍。由于北京市大部分人的實際購房面積應該遠遠高于63平方米，所以實際房價收入比應該比21倍更大，如果按照3~6倍的國際標準，北京房價的泡沫之大不言而喻。如果從另外的統(tǒng)計口徑來計算，將保障房也考慮在內，北京的房價收入比又將是另外一個結果。2011年北京市新建普通住房成交均價(包含商品房和保障房)約為1.4萬元/平方米，以這個基礎來計算，北京的房價收入比約為14倍，比21倍少了很多，但按照3~6倍的標準來衡量，依然可以視為泡沫嚴重。

當然，這樣的計算只能是一個大致估算，結果肯定算不上嚴謹。首先是房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)一直被質疑，很多人都認為真實房價遠遠高出統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更重要的是個人收入情況更是難以統(tǒng)計，大量難以統(tǒng)計的灰色甚至非法收入，使得官方人均收入數(shù)據(jù)大大失真，這部分人群動輒擁有十幾套甚至更多住房，近期屢屢被曝光的“房叔”之類，不過是這類人群的冰山一角。尤其在限購之前，這些人群對于住房的驚人購買力，在很大程度上推升了房地產(chǎn)價格，如果按照這些人的購買力，中國的房價收入比可能還不到1.

房價收入比具體的計算方法或許存在爭議，但一個不爭的事實是，對大部分普通人而言，中國的房價顯然是過高了。對于中央政府而言，中國的房價收入比顯然也是超出了可以容忍的范圍。如果要讓房價收入比回歸到一個相對合理的水平，最直接的辦法是房價回落。

從房價回落看，今年國內的房價走勢開始出現(xiàn)了分化的跡象，一線城市的房價依然堅挺，但是三線城市開始明顯降溫。尤其是有房價風向標之稱的溫州市，今年房價出現(xiàn)大幅下跌，溫州市住建委主任近日公開表示，溫州房價今年同比下降20%，這是溫州官方近期對房價下跌做出的首次明確回應，但是實際跌幅可能更超過這一數(shù)據(jù)，部分樓盤距離最高價甚至下跌了一半，這在數(shù)年前的溫州簡直不可想象。長期以來，中國房價的持續(xù)堅挺讓很多人認為未來中國的房價將只漲不跌，中國房價的走勢如何沒人能夠準確預判，但溫州房價的大跌至少說明世上沒有只漲不跌的樓市，如果存在泡沫就一定會破滅，唯一不確定的只是時間問題。溫州市很早就意識到房價收入比過高的危害，曾經(jīng)在2011年將房價收入比作為干部政績考核的重要指標，希望以此控制房價的快速上漲，今年以來溫州房價大跌，以一種戲劇化的方式降低了溫州市的房價收入比。

如果房價始終堅挺，不出現(xiàn)下降，另一個讓房價收入比回歸到合理水平的辦法就是提高居民收入。從過去10年看，由于房價漲幅遠遠高于居民收入增長速度，導致房價收入比不斷上升，泡沫化也越來越嚴重。下一個10年，如果居民收入能夠快速增長，即使房價不會出現(xiàn)大幅下跌，只要漲幅小于收入的上漲幅度，房價收入比也會出現(xiàn)下降，泡沫程度也會大幅減輕，這就類似股票投資，通過公司的成長性來緩解過高的估值壓力。但反之，則樓市崩盤的可能性將大幅加劇。