溫州房價連跌23個月 限購令松綁能否激活樓市？

前瞻網(wǎng)獲悉，截至今年7月，溫州房價已經(jīng)連續(xù)23個月下降，新建商品房比最高峰時下跌近40%，豪宅攔腰斬斷跌幅50%，最低跌幅20%。預(yù)測，下半年溫州房價還可能下降10%左右，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。這個關(guān)鍵節(jié)點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場交易。

“現(xiàn)在情況比較嚴(yán)重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士說，之前房價在高位時，滿負(fù)荷貸款的新建商品房，如今在房價暴跌后，大都面臨成交價低于銀行貸款的窘境。

同時，一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在房屋供應(yīng)量放大、實體經(jīng)濟(jì)尚無起色的當(dāng)下，下半年溫州房價還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風(fēng)險。

上述人士認(rèn)為，房價暴跌已產(chǎn)生社會信用風(fēng)險，個人“棄房”或“跑路”已經(jīng)比較多。

截至今年7月，溫州房價已經(jīng)連續(xù)23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關(guān)鍵節(jié)點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場交易。

成交價低于貸款額

一位溫州基層法院副院長說，從2011年到現(xiàn)在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進(jìn)行拍賣。

受2011年民間借貸危機(jī)影響，溫州司法委托拍賣的房屋數(shù)量明顯增多。

一位溫州市區(qū)級法院人士說，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。一位溫州市區(qū)級法院人士說，今年該院委托拍賣件數(shù)是2011年的3.2倍，預(yù)計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)。”

“現(xiàn)在，拍賣成交價低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現(xiàn)。”上述溫州市區(qū)級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經(jīng)過公告、起訴、答辯、執(zhí)行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在這種“倒掛”房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當(dāng)時高價買入，那現(xiàn)在已不足償還銀行貸款。”

溫州中鼎房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理盧林勇說，一般房產(chǎn)貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現(xiàn)在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低于銀行貸款。于是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。

上述銀行人士認(rèn)為，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押+擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，于是客戶找來第三方作為擔(dān)保，如愿以償貸到500萬?，F(xiàn)在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔(dān)保人又沒能力償還，就出現(xiàn)貸款完全高于抵押物。

一位有著八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進(jìn)一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。“為什么我現(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用。”

反觀現(xiàn)在，7月份全國69個城市房價再創(chuàng)新高(70個城市中僅有溫州下跌)，建立在房價只漲不跌基礎(chǔ)上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說，因為兩年前溫州經(jīng)濟(jì)形勢還比較好，房價在上漲，金融機(jī)構(gòu)信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評估公司相應(yīng)提高評估價格，銀行也會滿足客戶需求。“在當(dāng)時那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說，除破產(chǎn)企業(yè)外，一些人借款多、房產(chǎn)等資產(chǎn)又嚴(yán)重縮水，導(dǎo)致個人跑路的也比較多，尤其是之前從事?lián)?、炒房的人士?/p>