杭州經(jīng)濟(jì)適用房正在走向歷史

走過(guò)14年的杭州經(jīng)濟(jì)適用住房，在今年9月中旬將迎來(lái)一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

8月12日，杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)出臺(tái)，9月12日正式施行?！兑庖姟访鞔_：符合條件的經(jīng)適房將可根據(jù)相關(guān)政策上市交易或回購(gòu)。

《意見》在經(jīng)適房業(yè)主中引發(fā)諸多爭(zhēng)議。其中的焦點(diǎn)在于，根據(jù)《意見》規(guī)定，經(jīng)適房購(gòu)房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，通過(guò)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購(gòu)買價(jià)之間差價(jià)的55%向政府補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，原購(gòu)買時(shí)繳交的稅費(fèi)在計(jì)算差價(jià)時(shí)予以扣除。

自誕生之日起，經(jīng)濟(jì)適用房就始終爭(zhēng)議不斷。中低收入難以界定、產(chǎn)權(quán)不明晰、住宅價(jià)格、戶型有違政策初衷等問(wèn)題成為輿論詬病的對(duì)象。經(jīng)適房分配審核過(guò)程中出現(xiàn)的操作不嚴(yán)謹(jǐn)，以及后期管理漏洞百出，導(dǎo)致騙房現(xiàn)象難禁。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)適房上市是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，允許經(jīng)適房上市交易，或許是政府對(duì)經(jīng)適房套利功能的一種默許。

增值收益55%歸政府

杭州從1999年開始推出經(jīng)適房，是中國(guó)國(guó)內(nèi)最早推經(jīng)適房的城市。目前，經(jīng)濟(jì)適用房在杭州已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)龐大的群體。據(jù)透明售房網(wǎng)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2013年8月15日，杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)經(jīng)濟(jì)適用房房源量為9萬(wàn)余套，面積超過(guò)830萬(wàn)平方米。

根據(jù)《意見》要求，滿足上市條件，即在2008年9月12日(意見實(shí)施之日往前推5年)前簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房共計(jì)38598套，面積達(dá)374.29萬(wàn)平方米。這其中，大約七成的經(jīng)適房需補(bǔ)繳55%差價(jià)。這些經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房售價(jià)的差距，最大的已達(dá)每平方米近2萬(wàn)元左右。

按照《意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房要想上市交易，必須補(bǔ)交土地收益價(jià)款，以2004年9月1日為分界點(diǎn)。之前的經(jīng)濟(jì)適用房，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用(費(fèi)用相對(duì)比較少);之后的經(jīng)濟(jì)適用房，按照評(píng)估價(jià)(遵循板塊市場(chǎng)價(jià))與當(dāng)時(shí)購(gòu)買差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。

“前者比較合理，后者不夠合理。”透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)稱，“科學(xué)合理的做法應(yīng)是按購(gòu)買者所擁有的產(chǎn)權(quán)比例來(lái)分配收益。但是經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買時(shí)并沒(méi)有約定購(gòu)買者擁有的產(chǎn)權(quán)比例，因此，現(xiàn)在杭州政府‘一刀切’收掉55%的收益是不夠科學(xué)合理的。”

“先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群，實(shí)際上是分享了一部分的公共資源。如果5年之后把它賣出，那么獲得的收益返還一部分給政府，或者政府從中收取一定比例的增值收益，我覺(jué)得有它的必然性，或者有它的合理性。”浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王永太告訴時(shí)代周報(bào)。

事實(shí)上，對(duì)于經(jīng)適房上市交易，杭州市這些年一直處于艱難推進(jìn)狀態(tài)。杭州市房管局公開表示，2010年前后，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的調(diào)查后，杭州市準(zhǔn)備開放經(jīng)適房交易市場(chǎng)，發(fā)布相關(guān)文件，但恰好住建部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，當(dāng)時(shí)的推進(jìn)工作被迫暫停。

接近杭州市政府的人士告訴時(shí)代周報(bào)，此次方案的出臺(tái)經(jīng)過(guò)了一年多的“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”，在擬定經(jīng)適房上市細(xì)則前，杭州調(diào)研了北京、南京、廣州等城市的實(shí)踐情況，并征求了各層面的意見。

不過(guò)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否可以上市，各地的態(tài)度和表現(xiàn)并不一致。目前，包括濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙等地，均放開了經(jīng)適房上市交易。而北京住建部今年年初曾表示，擬禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市進(jìn)行交易，逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制。