溫州二成首付重出江湖 超低購房門檻暗藏玄機？

溫州樓市推出二成首付

曾經(jīng)席卷全國的浙江溫州炒房團(tuán)如今在樓市幾乎銷聲匿跡，而溫州樓市，在嚴(yán)格的樓市調(diào)控下也從“領(lǐng)漲”地位轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;領(lǐng)跌”，房價大幅下降。而據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，溫州樓市傳出20%首付的消息。

據(jù)了解，溫州市中梁國賓1號三期(審批定名為南濱錦園)樣板房將于11月17日開放，售樓處銷售人員稱如果在11月17日前登記并成功購房，可享20%超低首付。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，溫州第一套購房首付一般要求三成，第二套首付要求達(dá)到六成，該項目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞稱，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)的行為還與我國目前實施的 《個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。

國內(nèi)一房地產(chǎn)營銷策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購房門檻，減輕了購房者的資金負(fù)擔(dān)，但實際可以讓開發(fā)商盡快套現(xiàn)，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開發(fā)商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對購房者來說也存在一定的風(fēng)險。

二成首付購房重出江湖

根據(jù)溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)顯示，這個位于溫州甌海區(qū)南白象街道的中梁國賓1號為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當(dāng)?shù)孛襟w《溫州都市報》推廣宣傳顯示，該樓盤將于11月25日開盤，開發(fā)商為溫州市中梁華成置業(yè)有限公司。

中梁國賓1號售樓處有關(guān)銷售人員11月5日介紹稱，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，可享20%超低首付。據(jù)介紹，洋房的戶型面積為180平方米～280平方米，并帶有泳池等配套設(shè)施，總售價在600萬～700萬元左右。

銷售人員稱，樣板房即將開放，可以去售樓現(xiàn)場領(lǐng)取邀請函，除首付20%外，即日起登記并成功認(rèn)購贈價值30萬車位。對于目前所推出的購房首付款只需付20%等具體情況須購房者到現(xiàn)場面議。

溫州市當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)業(yè)從業(yè)人士稱，目前，在溫州首套購房一般都要支付總售價的三成，第二套則要達(dá)到六成，該項目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對該項目首付只需要二成，售樓處銷售人員證實稱，購房者只要在11月17日樣板房開放前登記購房，并成功購房，確實可享20%超低首付，開發(fā)商只要收到總房款的二成即可，其余銀行按揭部分則由銀行最終確定。

前瞻網(wǎng)記者了解到，截至昨日(11月7日)17時，中梁國賓1號(南濱錦園)一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價格在3萬元/平方米左右;二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現(xiàn)玄機

其實，溫州樓市在出現(xiàn)二成首付降低購房標(biāo)準(zhǔn)時，一些城市卻出現(xiàn)了房貸收緊的消息。

接觸房產(chǎn)官司較多的北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞稱，眼下房地產(chǎn)調(diào)控仍未現(xiàn)放松跡象，在北京，一些樓盤首套房貸不僅沒有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當(dāng)?shù)孛襟w《青年時報》11月6日報道稱，杭州首套房貸利率優(yōu)惠全面收緊。同時有公開消息顯示，目前，已經(jīng)有包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市開始上調(diào)首套房貸款利率。

在溫州樓市，類似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購房付款模式主要出現(xiàn)在樓市特殊期，前瞻網(wǎng)了解到，2006年上半年，溫州樓市轉(zhuǎn)暖，市場上也出現(xiàn)個人房貸悄悄松綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時經(jīng)濟(jì)同樣面臨嚴(yán)峻形勢，溫州市試圖通過采取若干措施來刺激房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。北京尚公律師事務(wù)所律師邢俊霞認(rèn)為，對購房者來說，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開發(fā)商的攬客噱頭，是否真正降低首付標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步認(rèn)定。

邢俊霞稱，上述降低首付標(biāo)準(zhǔn)還與我國目前實施的《個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)相沖突。根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》對于貸款對象和條件則要求，不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;享受購房補貼的以個人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款;

然而，國內(nèi)一房地產(chǎn)營銷策劃資深人士透露稱，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購房門檻，減輕了購房者的資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)，實際上還可以實現(xiàn)開發(fā)商的盡快套現(xiàn)。

據(jù)該人士解釋稱，一些樓盤公開銷售時對房屋價格先進(jìn)行一定提升后，再對首付進(jìn)行“減免”。比如一套原價在100萬元的房源，按照慣例，首付30萬元，銀行按揭70萬元，眼下房價已經(jīng)出現(xiàn) “跳水降價”，在操作中，開發(fā)商則保持原價不變，首付由開發(fā)商說了算，可以操作的就在首付，比如開發(fā)商實現(xiàn)存10萬元抵30萬元，這樣下來，房屋實際總價確實降了，購房者愿意接受，同時開發(fā)商可以開出收到30萬元的首付款的收據(jù)，銀行根據(jù)開發(fā)商收據(jù)放出來的依然是70萬元的按揭，但這部分按揭進(jìn)入的是開發(fā)商的賬號，緩解了開發(fā)商的資金壓力。

有律師表示，根據(jù)上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價格為100萬元，而另外則是真實的成交價格，只有80萬元，但從銀行貸出了70萬元，實際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時對購房者也存在一定的風(fēng)險，如果遇到信譽不好的開發(fā)商，開發(fā)商最后可能要求購房者按照名義上的合同進(jìn)行履行。

溫州房價領(lǐng)跌全國

與中梁國賓1號降低首付標(biāo)準(zhǔn)的同時則是溫州房價的大幅“跳水”，最大跌幅超過50%。

如位于溫州鹿城區(qū)的中瑞公園大地，公開信息顯示，目前在售均價為23500元/平方米起，而在當(dāng)初開盤時則高出不少，據(jù)悉，目前在售價格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場網(wǎng)顯示，當(dāng)初開盤時該樓盤消息均價為60000元左右，降幅達(dá)到了50%。

此外，還有豪宅賣出了住宅價，當(dāng)年的“樓王”置信原墅，最初定價高達(dá)8萬多元/平方米，現(xiàn)在開盤最低價賣到3萬元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤售價也遭到腰斬，據(jù)前瞻網(wǎng)了解，2009年香緹半島開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月后，二期的價格漲至3.8萬元/平方米;2010年時該樓盤的最高售價高達(dá)8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當(dāng)?shù)匾灰?guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

浙江省統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計信息顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房價從前幾年的 “領(lǐng)漲”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房價格環(huán)比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環(huán)比下降0.3%和0.2%，環(huán)比跌幅分別居第5位和并列第6位，杭州則上漲0.3%。其實，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領(lǐng)先全國。據(jù)溫州住建委網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，截至11月5日19時，溫州全市庫存公開發(fā)售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交數(shù)據(jù)，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

浙江省統(tǒng)計局最新公布的三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)顯示，雖然受近期房價持續(xù)反彈和剛性需求持續(xù)擴大影響，三季度全省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)為100.6，同比下降8.8點，環(huán)比上升0.2點，但繼續(xù)運行于“微景氣”區(qū)間。

至于溫州樓盤降低首付標(biāo)準(zhǔn)，是為炒作而制作的噱頭，還是真有其事，還有待考察。