滬渝兩地試點(diǎn)：房產(chǎn)稅對(duì)降房?jī)r(jià)效果不明顯

房地產(chǎn)調(diào)控之聲不曾消失，但卻顯拖沓。關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言在這兩三年里從未中斷。尤其在財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人11月21日發(fā)表署名文章，指出“要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開”后，房產(chǎn)稅將全國(guó)推行的消息更是甚囂塵上。

此時(shí)，距滬渝兩地開始征收房產(chǎn)稅尚未滿兩年。據(jù)上海市地稅局11月下旬披露的最新信息，上海共認(rèn)定約5萬套住房需要繳納房稅，其中去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套，年增速100%有余。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，重慶房產(chǎn)稅開征第一年，征收稅金約1億元。

在滬渝兩地的示范之下，呼吁房產(chǎn)稅全國(guó)推行的聲音從未間斷，雖然其中還夾雜著一些反對(duì)甚至提議停止滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的聲音，但各個(gè)層面顯示的信息表明，房產(chǎn)稅已是“開弓沒有回頭箭”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從滬渝兩地的試點(diǎn)效果來看，房產(chǎn)稅對(duì)降房?jī)r(jià)的效果并不明顯，但上海、重慶版的房產(chǎn)稅不是終點(diǎn)，并不能單純地用這兩個(gè)城市試點(diǎn)的結(jié)果來給房產(chǎn)稅下最終定論，房產(chǎn)稅代替限購(gòu)令仍是解決土地財(cái)政依賴的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

滬渝試點(diǎn)兩條道路

2011年1月27日，離“國(guó)八條”落地剛滿24小時(shí)，上海和重慶版房產(chǎn)稅改革試行方案隨即出爐。兩地房產(chǎn)稅方案差異較大，代表著兩種不同的改革方向。

自此，上海全市行政區(qū)域與重慶市主城九個(gè)區(qū)成為令人矚目的“改革試驗(yàn)田”。在征收對(duì)象方面，上海規(guī)定在不再新購(gòu)住房的前提下，對(duì)存量房不征收房產(chǎn)稅。重慶則對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅要征收房產(chǎn)稅。

上海的適用稅率分兩檔，即0.4%和0.6%，重慶分三檔，分別為0.5%、1%和1.2%。

滬渝兩地都對(duì)“新購(gòu)普通房”有明確的界定，其中上海規(guī)定本市家庭新購(gòu)的第二套及以上住房(包括新房和二手房)，非本市家庭為新購(gòu)住房(不論是否第一套)。重慶則認(rèn)定本市家庭獨(dú)棟商品住宅(無論存量還是增量);非本市家庭新購(gòu)的高檔住房(價(jià)格比主城新房成交價(jià)高2倍)。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，總體看來，上海版主要是壓制二套房及新增購(gòu)房，而重慶版則主要針對(duì)的是富裕人群和炒房人群，起到的是財(cái)富調(diào)節(jié)作用。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，重慶的套均納稅額在7700元/年左右，上海住宅類物業(yè)繳納的房產(chǎn)稅估計(jì)也只有數(shù)億元，單套房屋年納稅額在幾百元到萬元。

“不管是重慶還是上海，作為相對(duì)高端、大面積房屋的持有家庭，對(duì)于年額度在萬元上下的房產(chǎn)稅，有著充分的承擔(dān)能力。相應(yīng)的，房產(chǎn)稅對(duì)于房屋消費(fèi)的制約力是非常弱的，也無法起到左右市場(chǎng)供求、調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的影響力。”宋會(huì)雍如是說。

前瞻網(wǎng)了解到，與其他稅費(fèi)相比，目前房產(chǎn)稅的征收稅率并不高，2012年上海適用稅率標(biāo)準(zhǔn)按是否高于26896元/平方米，分為0.4%和0.6%兩個(gè)檔次，且僅按房屋總價(jià)的70%征收，實(shí)際稅率僅在0.28%和0.42%。而2012年至今，全市新建商品住宅均價(jià)同比漲幅1.8%，住宅租金回報(bào)率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房產(chǎn)稅征收稅率水平數(shù)倍。

房產(chǎn)稅乃大勢(shì)所趨

作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的積極推動(dòng)者，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾表示，房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，上海、重慶試點(diǎn)后的“修改版”可能在全國(guó)推廣房產(chǎn)稅改革。他同時(shí)透露，“重慶版”房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案確有需要修改的地方，重慶將全力把此項(xiàng)改革試點(diǎn)到位。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的評(píng)判不能過于表面化。因?yàn)樵谏虾！⒅貞c這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)搞房產(chǎn)稅，最重要的任務(wù)不是籌集收入，而是調(diào)節(jié)市場(chǎng)，影響人們的住房消費(fèi)，并為財(cái)稅體制改革提供配套。“最重要的是總結(jié)兩地試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，然后再談怎么進(jìn)一步推開。兩地的試點(diǎn)有其積極意義和借鑒作用，但具體到其他城市必須具體討論。在未來的新一輪財(cái)稅改革中，房產(chǎn)稅是一個(gè)無法回避的方向。”

目前，從中央幾大部委的表態(tài)上看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容已經(jīng)“箭在弦上”。本月25日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳出的消息稱，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作將擴(kuò)大。在具體方案上，除了試點(diǎn)城市的增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，向存量房征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，重慶房產(chǎn)稅盡管收入不多，但更接近真正意義上的房產(chǎn)稅。“不對(duì)存量房征收，很難談得上是真正的房產(chǎn)稅。渝版房產(chǎn)稅是對(duì)豪宅征的，而且要對(duì)存量豪宅征收，而滬版只對(duì)增量征收，效果大打折扣。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇也認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的真正難點(diǎn)，始終鎖定于能否對(duì)存量而非增量房征稅。“對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，才是我們?cè)诜慨a(chǎn)稅改革試點(diǎn)中面對(duì)的真正考驗(yàn)。”

中國(guó)指數(shù)研究院[微博]在一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，比照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率，如果在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)每年稅收規(guī)模約為5000億元。相比之下，2011年全國(guó)土地出讓金則高達(dá)31500億元。

陳晟認(rèn)為，5000億的規(guī)模和土地出讓金還是有很大的差距，但從長(zhǎng)期來看，這并不妨礙房產(chǎn)稅逐步代替土地財(cái)政的趨勢(shì)。“重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案的試點(diǎn)情況將會(huì)給未來同類城市起到示范作用。上海對(duì)應(yīng)著北京、廣州等一線熱點(diǎn)城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。”

對(duì)于在國(guó)內(nèi)征收房產(chǎn)稅，一個(gè)持續(xù)的爭(zhēng)議是——土地出讓金與房產(chǎn)稅之間可能存在重復(fù)征收的問題。同時(shí)，國(guó)外土地多數(shù)為私有，而我國(guó)的商品住宅不是完全意義上私有產(chǎn)權(quán)，在這當(dāng)中存在法理沖突。

現(xiàn)在的土地出讓金，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格;而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)。“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。

可以肯定的是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，用房產(chǎn)稅逐步取代土地財(cái)政已是不可回避的改革方向。不過，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管是趨勢(shì)，但是在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的影響還是比較有限。

宋會(huì)雍表示，房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)有幾個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)，一是只有土地財(cái)政再無潛力可挖，通過房產(chǎn)稅拓展新稅源的動(dòng)力才能提升上來，絕大多數(shù)城市都還沒有到這一步。二是房產(chǎn)稅的全面鋪開涉及到個(gè)人信息的公開。“這也決定了，眼下還不是房產(chǎn)稅大展拳腳的時(shí)候。房產(chǎn)稅在明年乃至后年，更多仍是牽制市場(chǎng)交易情緒的一枚‘棋子’，而不是一輛沖鋒陷陣的‘戰(zhàn)車’”，宋會(huì)雍表示。我們應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用房產(chǎn)稅的功能。