上海浦東前灘明年將展開大規(guī)模建設(shè) 央企或?yàn)橹鹘?/h1>

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 2012-06-28 15:01:42 責(zé)任編輯：QZ080 來源：前瞻網(wǎng)

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前瞻網(wǎng)摘要：

浦東前灘將再造一個(gè)陸家嘴

上海浦東前灘規(guī)劃將于本月29日借宿網(wǎng)上公示，對于這份公眾期盼已久的規(guī)劃，浦東新區(qū)區(qū)長姜樑表示“怦然心動(dòng)”，業(yè)內(nèi)也一致認(rèn)為這將會帶出一個(gè)全新“陸家嘴”版圖。

前瞻網(wǎng)記者了解到，2012年初，上海市委書記俞正聲曾在公開場合表態(tài)，上海“十二五”重點(diǎn)開發(fā)浦東前灘、世博園區(qū)、臨港地區(qū)、徐匯濱江、虹橋商務(wù)區(qū)、迪士尼園區(qū)等六區(qū)域。

為了充分發(fā)揮世博會的后續(xù)效應(yīng)，加快推動(dòng)前灘地區(qū)的開發(fā)，市規(guī)土局會同浦東新區(qū)政府開展前灘地區(qū)的規(guī)劃工作，并于6月在上海市浦東新區(qū)規(guī)劃土地管理局網(wǎng)上進(jìn)行公示。

根據(jù)公示內(nèi)容，“黃浦江南延伸段前灘地區(qū)是以世博會為核心的黃浦江南部濱江區(qū)域的重要組成部分。地區(qū)自然環(huán)境獨(dú)特，生態(tài)條件較好，濱水資源豐富，擁有較佳的濱水景觀資源和豐富的發(fā)展空間。地區(qū)中部的東方體育中心及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成并投入使用。”

據(jù)公示內(nèi)容，前灘地區(qū)的總用地約283.17公頃，其中建設(shè)用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規(guī)劃人口2.5萬人。

與世博園板塊相連的前灘，規(guī)劃面積為陸家嘴的2-3倍，其規(guī)劃正對周邊房地產(chǎn)市場產(chǎn)生輻射，僅僅世博會期間，隨著交通和配套的完善，周邊房價(jià)已經(jīng)上漲3-4倍。而6月20日，世博園區(qū)一塊商業(yè)地被中國黃金集團(tuán)拿下，揭開了央企先期進(jìn)駐的序幕。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，前灘板塊已經(jīng)引進(jìn)一家法國規(guī)劃設(shè)計(jì)公司做整體設(shè)計(jì)，欲打造與陸家嘴金融中心定位錯(cuò)開又緊密相關(guān)的高端商業(yè)旅游社區(qū)。明年前灘將拉開大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行主力項(xiàng)目的招商，后年項(xiàng)目將逐步落地。

5-10年再造一個(gè)陸家嘴

根據(jù)網(wǎng)上公示，此次控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制范圍是：北起川楊河，南至中環(huán)線(華夏路)，東起濟(jì)陽路，西至黃浦江，總用地面積283.17公頃，沿黃浦江岸線長度約為2.3公里。

前灘功能定位重點(diǎn)發(fā)展三大核心功能，即：總部商務(wù)、文化傳媒、運(yùn)動(dòng)休閑。同時(shí)，圍繞核心功能發(fā)展居住、酒店、商業(yè)購物等輔助功能，以及社區(qū)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、休閑娛樂等配套功能。

2010年世博會讓世人知道了浦東后灘，而東方體育中心周圍要開發(fā)的地塊與后灘隔著一條川楊河，被最新命名為“前灘”。上海市浦東新區(qū)人民政府新聞辦公室官方微博“浦東發(fā)布”指出，浦東新區(qū)將用3到5年時(shí)間，把“前灘”打造成上海新的世界級中央商務(wù)區(qū)。

浦東新區(qū)對這幅區(qū)域藍(lán)圖尤為看重。浦東新區(qū)區(qū)長姜梁曾表示，今后5年，浦東世博地區(qū)將重點(diǎn)突出總部、商務(wù)、會展和文化等產(chǎn)業(yè)功能。前灘面積可能超過兩個(gè)小陸家嘴地區(qū)，從功能定位上看，陸家嘴是金融城，主要是金融機(jī)構(gòu)集聚，而前灘的定位將是為金融中心提供服務(wù)的跨國企業(yè)地區(qū)總部集聚地，比如會計(jì)、咨詢、法律、現(xiàn)代服務(wù)等。

這就意味著，前灘的開發(fā)在功能定位上將和陸家嘴形成一種互補(bǔ)的金融生態(tài)。“未來5-10年，一個(gè)全新的陸家嘴又將出現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士說，前灘的規(guī)劃將和世博園板塊密切相關(guān)。

克爾瑞房地產(chǎn)信息系統(tǒng)高級分析師薛建雄指出前灘規(guī)劃猶如陸家嘴的翻版，雖然與世博在同一個(gè)區(qū)域，但“目前發(fā)展主要靠政府政策傾斜”，薛建雄指出前灘的發(fā)展不可避免要通過“招商引資、土地廉價(jià)出讓、央企加入”這三種途徑帶動(dòng)，一如陸家嘴早年以一批央企和上海本土大企業(yè)先行進(jìn)入拿了20多幅土地，打造出多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而后這些央企和本土大鱷又將一大批合作伙伴引進(jìn)陸家嘴。

低成本吸引央企進(jìn)駐

對于前灘的土地運(yùn)營，正如薛建雄所言，一個(gè)新片區(qū)的項(xiàng)目前期投入資金占有量大，必須靠資金實(shí)力雄厚的央企才能撐起整個(gè)規(guī)劃。

“前面5-10年基本上是央企，以后才會有房企進(jìn)入。”薛建雄說，例如上周世博園商業(yè)地塊底價(jià)出讓給了中國黃金集團(tuán)，雖然近2萬元/平方米的樓板價(jià)很實(shí)惠，但前幾年的投入是要靠資金實(shí)力的。

6月20日，上海市規(guī)土局發(fā)布公告稱，浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)B片區(qū)B03A-02號地塊，被中國黃金集團(tuán)公司以8.4033億元底價(jià)摘得，折合樓板價(jià)1.94萬元/平方米。

作為上海老牌央企和實(shí)力開發(fā)商，前灘當(dāng)然少不了陸家嘴集團(tuán)的身影。與當(dāng)年陸家嘴采取滾動(dòng)開發(fā)策略不同，這次陸家嘴集團(tuán)將為前灘前期開發(fā)一次性投入100億元，遠(yuǎn)期帶動(dòng)的投入將超過1000億元。據(jù)陸家嘴集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，前灘2.83平方公里綠化率要達(dá)到30%，總建筑量350萬到400萬平方米，辦公、商業(yè)、文化娛樂建筑約占總建筑量的一半，學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施約占10%，另外40%將建造國際社區(qū)和比較高端的白領(lǐng)居住區(qū)。

什么原因促使央企紛紛進(jìn)入各個(gè)城市所謂的中央商務(wù)區(qū)呢?低地價(jià)帶來的高溢價(jià)收入是誘因。薛建雄以上周出讓的世博園地塊為例，他指出該地塊如果算上地下面積，負(fù)3負(fù)4層做停車庫、負(fù)1負(fù)2層做商業(yè)零售的話，建筑面積幾乎翻倍，如此2萬樓板價(jià)按建筑面積僅相當(dāng)于1萬元。

當(dāng)然，對于前灘，上海大量房企現(xiàn)在均處于兩難狀態(tài)：前景很好，但短期內(nèi)無法套現(xiàn)，政府規(guī)定商業(yè)項(xiàng)目必須等到可以經(jīng)營的時(shí)候才可以零售。這導(dǎo)致大部分房企保持觀望態(tài)度。“項(xiàng)目資金占有量大注定只有央企才會在第一輪進(jìn)入。政府看中的是68家央企，最起碼也是保利地產(chǎn)這樣的。”一位知情人士透露，目前前灘已經(jīng)劃分好一兩百幅地塊，可謂萬事俱備，只等著央企們行動(dòng)了。