小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正？ 深圳村民不買賬

分類有限放開

日前，深圳市查違辦對外透露了《〈關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)的簡要內(nèi)容，嚴(yán)格區(qū)分處理范圍，堅持寬嚴(yán)適度、分類處理確認(rèn)的原則，對非原村民所建住宅類違建、以房地產(chǎn)開發(fā)為目的所建住宅類違建不予處理確認(rèn)，對原村民、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，整體從寬，減免罰款或者地價。

確認(rèn)即確權(quán)，就是對村里開發(fā)的住宅類違建發(fā)放房產(chǎn)證。這一規(guī)定又被不明真相的人解讀為放開小產(chǎn)權(quán)房的前奏。

由于《實施辦法》細(xì)則尚未公布，僅從目前公開的措詞來看，連區(qū)級國土局的人也表示，尚難以看出是要具體解決哪一類違法建筑。

深圳龍崗區(qū)國土局人士對本報記者表示，原村民和村集體興建的小產(chǎn)權(quán)房有望得到處理，但目前還在征求意見階段，政策尚未落實。此前的“兩規(guī)”主要針對生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑和原村民的違法私房(宅基地)，這次的文件應(yīng)該算第三規(guī)，包括所有違法建筑，即沒有合法報建的房子都屬于違法建筑范疇。

“說白了，就是先給原村民和村集體建設(shè)的這部分違法建筑確權(quán)，而由開發(fā)商和外來人口建設(shè)的違建暫時還未放開。”深圳市原住民網(wǎng)總裁陳宏說，過去由于需要補交地價才能確權(quán)，因此村民不愿意出錢確權(quán)，鑒于深圳土地嚴(yán)重缺乏，政府只好進(jìn)一步妥協(xié)，放寬條件，免費確權(quán)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，深圳分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”，意味著為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正提供了根據(jù)，同時小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將要告別“一刀切”。

原在深圳規(guī)劃局任職的房地產(chǎn)專業(yè)人士賀承軍告訴本報記者，這一《實施辦法》主要目的是登記，進(jìn)行一次摸底，有效促進(jìn)資產(chǎn)的流動，降低交易成本。登記之后，宅基地即可在市場上流轉(zhuǎn)買賣，而以前違法建筑是交易盲區(qū)，沒有產(chǎn)權(quán)證，但市場上一直有膽大者進(jìn)行買賣。

事實上，從2009年開始，深圳開始著手全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作，要求村民申報，掌握了深圳違法建筑的數(shù)量以及分布形態(tài)，此后政府采取“先易后難、單項突破”的辦法，先后出臺了城市更新政策、房屋征收補償辦法、優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“1+6”文件等。

也是從2009年開始，深圳暫停辦理違法建筑轉(zhuǎn)成綠本房產(chǎn)證，曾經(jīng)統(tǒng)一申報過的違法建筑也沒了下文。

“什么原因停了，我們也不知道，什么時候重啟辦證，現(xiàn)在還沒出來文件。”深圳寶安沙井街道查違辦內(nèi)部人士對記者表示，違法建筑分類處理的概念很抽象，要等后續(xù)細(xì)則公布才知道，按照以往的政策，一戶一棟超出的部分，在補交地價和罰款后，是可以拿到房產(chǎn)證的。

而為了打消外界對放開小產(chǎn)權(quán)房的猜測，深圳市查違辦日前也出臺了文件，表示要堅決打擊在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房，但據(jù)記者了解，目前深圳仍有多處多個項目在偷偷搶建。

原村民不買賬

盡管《實施辦法》放寬了違法建筑的處理條件，但同時也提到，對歷史遺留違建的處理確認(rèn)屬于有限確認(rèn)，仍限制流轉(zhuǎn)獲利、限制征地搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)，以使違法者難以從違法行為獲取利益。

陳宏認(rèn)為，違法建筑的處理，就是深圳市與原村民的博弈，深圳村集體土地占據(jù)著深圳建設(shè)用地42%的比例，村民越來越意識到土地的價值，明白舊改越晚、收益越高的道理，只要村民不主動釋放土地，政府就只能讓步。

因此，深圳原村民對政府的處理方式也并不買賬。深圳龍崗區(qū)沙井街道原村民潘先生對記者直言，不清楚政府減免罰金和地價的目的何在，村民對政府持懷疑和觀望態(tài)度，對超出規(guī)定面積外的違法建筑，并不愿意主動去登記確權(quán)。

按照規(guī)定，屬于合法范圍內(nèi)的村民一戶一棟的宅基地地面面積為120平米，建筑面積最高不超過480平米，但這幾年，隨著房租的上漲，許多村民將原來只有兩三層的宅基地(深圳俗稱農(nóng)民房)拆除重建，有的一棟農(nóng)民房建成高達(dá)十多層、二十多層不等，違法建筑越拆越多。

政府對原村民和村集體違法建筑確權(quán)的目的是什么，是為村民分享城市土地增值收益，還是為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正鋪路，抑或是解決城市土地面積不足的問題，受訪的多個主管部門人士似乎也解釋不清楚。

對此，深圳市人大常委會常務(wù)副主任李華楠曾透露過，深圳土地資源枯竭，而違法建筑大量侵占了土地，加劇了土地資源的緊張，成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“瓶頸”。過去對違建的處理，要么沒收，要么拆除，村民對這種處理方式對抗性強，很難妥善處理。

基于現(xiàn)實，政府給予違法建筑一條新的出路，準(zhǔn)予部分符合一定條件的違建在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下臨時使用，做到物盡所用，這樣也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內(nèi)五毒俱全、事故頻發(fā)的狀況。

潘先生說，目前市場上的小產(chǎn)權(quán)房，指的是由村集體和開發(fā)商合建的房子，與商品房的形態(tài)相似，但產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，與村民的農(nóng)民房性質(zhì)不同。

從這個角度而言，潘先生認(rèn)為，政府不會給他們農(nóng)民房里的每一個單元發(fā)房產(chǎn)證，而小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)賣給小業(yè)主，是否轉(zhuǎn)正與原村民已經(jīng)無關(guān)，而給原村民的農(nóng)民房確權(quán)，也與小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正無關(guān)，因此他們并不希望小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

“多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是由村里將土地賣給開發(fā)商，銷售收益雙方按比例分成，或者由村委會和開發(fā)商合作，很少是村集體組織單獨建設(shè)。”潘先生說，由村委會出面蓋章與購房者簽合同，而銷售的錢卻進(jìn)了開發(fā)商的口袋，政府怎么分辨的清到底屬于誰開發(fā)的，怎么分類處理?

從政府的文件和表態(tài)來看，放開對原村民和村集體建設(shè)的違法建筑，最主要是解決土地不足的問題，并非為小產(chǎn)權(quán)房放行做準(zhǔn)備。

“整個村里小產(chǎn)權(quán)房面積有兩百多萬平米，但沒有一棟是屬于我們村的。”有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，在潘先生看來，現(xiàn)在更多只是一種傳說。

不過，賀承軍堅持認(rèn)為，目前只是分類處理，而長久來看，政府一定會分節(jié)奏、分層次地慢慢解決所有小產(chǎn)權(quán)房問題。