新型城鎮(zhèn)化下 華中商業(yè)地產(chǎn)冷思考

從宏觀市場(chǎng)上看，2012年至今，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱潮逐漸從沿海發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)向內(nèi)地二三線城市(見表2)。在國(guó)家提出“以縣域?yàn)橹行牡某擎?zhèn)化發(fā)展”策略的指導(dǎo)下，華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏了無窮商機(jī)。

表2 2012年十大房企城市布局

1.新型城鎮(zhèn)化過程中，華中地區(qū)商業(yè)發(fā)展空間大

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，2012年以來社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速總體呈放緩趨勢(shì)，2012年較2011年增長(zhǎng)率下降2.8%，但仍維持在雙位數(shù)(2012年增長(zhǎng)率為14.3%)的水平，說明全國(guó)商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好。另外，華中地區(qū)人均可支配收入逐年增高，鄭州、武漢和長(zhǎng)沙地區(qū)2012年的漲薪幅度均超過12.5%，預(yù)計(jì)2013年漲薪幅度仍然會(huì)在12%以上。因此，華中地區(qū)零售、服務(wù)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)發(fā)展空間巨大。除此之外，相比于沿海的東部和南部地區(qū)，漢江、贛江、湘江等長(zhǎng)江支流廣泛分布在華中地區(qū)，為東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了肥沃的土壤。產(chǎn)業(yè)的遷移必定帶動(dòng)人才和資金的流動(dòng)，從而帶動(dòng)華中地區(qū)的城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。

2.華中地區(qū)省會(huì)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)——以長(zhǎng)沙、武漢為例

長(zhǎng)沙：目前，長(zhǎng)沙市區(qū)擁有20多座功能齊全，購(gòu)物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿(mào)大廈，10多個(gè)大型批發(fā)交易市場(chǎng)，市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在籌建中，全是形成綜合市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合，大小零售網(wǎng)店相結(jié)合的多中心商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。另外，在城鎮(zhèn)化過程中，長(zhǎng)沙著力打造長(zhǎng)沙市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以長(zhǎng)沙為核心、株潭一體化，推動(dòng)城市邊緣地帶商業(yè)空間的擴(kuò)張。因此，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，郊區(qū)中等規(guī)模以上的商業(yè)將有所發(fā)展，并且市中心的商圈逐步向外圍擴(kuò)張。未來，長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)將轉(zhuǎn)向郊區(qū)發(fā)展。

武漢：目前，武漢擁有多個(gè)具有一定規(guī)模的成熟商圈，并且軌道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的修建和完善令武漢“1小時(shí)生活圈”的設(shè)想得以實(shí)現(xiàn)。另外，武漢政府十二五規(guī)劃中提及到“引導(dǎo)舊城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新區(qū)規(guī)劃，將催生新興商圈，為開發(fā)商進(jìn)入武漢或開拓新物業(yè)版圖提供便利。

圖1 2012-2016年武漢各大商圈商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積

3.華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的三大問題

問題一：華中地區(qū)二三線城市多數(shù)購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)同質(zhì)化嚴(yán)重，幾乎無一例外地復(fù)制“購(gòu)物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”模式，商業(yè)創(chuàng)新性面臨著極大挑戰(zhàn)。招商定位都集中在普通消費(fèi)群層，但消費(fèi)內(nèi)容并沒有詳細(xì)的分區(qū)。

問題二：2009年起至今，華中地區(qū)樓市進(jìn)入商業(yè)綜合體的開發(fā)熱潮。以后以年均10個(gè)左右的速度推向市場(chǎng)，并且倉(cāng)促開發(fā)。不少商業(yè)綜合體從拿地到最后投入運(yùn)營(yíng)，只花兩年時(shí)間，但這樣一個(gè)在兩年之內(nèi)設(shè)計(jì)好又蓋好的商業(yè)項(xiàng)目，除了質(zhì)量難以保證之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也存在各種問題。

問題三：華中地區(qū)大部分綜合體的開發(fā)商都是由以往純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)過來的，而這些商業(yè)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)。而成功運(yùn)作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除了前期規(guī)劃定位符合實(shí)際消費(fèi)需求外，更重要在于后期招商地位和人氣的培養(yǎng)。因此，華中地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在專業(yè)性方面有所欠缺。

4.冷思考華中商業(yè)地產(chǎn)之路

近年來，華中地區(qū)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正追隨一線城市的步伐，商業(yè)發(fā)展度逐年提高，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式開發(fā)之勢(shì)。然而，商業(yè)地產(chǎn)在飛速發(fā)展的同時(shí)變化也是驚人的，在這種情況下更需要冷思考華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路。

在房地產(chǎn)投資熱潮下，冷思考華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路，新華·卓爾指數(shù)研究院研究員李靜認(rèn)為這條發(fā)展之路應(yīng)該是“一個(gè)核心+一個(gè)保障+三點(diǎn)支撐+五種關(guān)系”。其中，商業(yè)地產(chǎn)自身的特色是項(xiàng)目成功的核心，品牌價(jià)值是項(xiàng)目成功的保障。合理配置自持和銷售物業(yè)的關(guān)系，注重資源整合以及運(yùn)營(yíng)機(jī)制和商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的三點(diǎn)支撐。同時(shí)，平衡好開發(fā)商、業(yè)主、合作商家、顧客、政府五方之間的關(guān)系，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的生活方式。