房地產(chǎn)市場低迷 國家住房銀行或成穩(wěn)定樓市殺手锏

時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到2008年。比如，買房不限購，甚至還有財(cái)政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對(duì)結(jié)清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等等。政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來鼓勵(lì)民眾買房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，2015年1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長1.8%。

圖表1：2014-2015年全國商品房銷售面積及銷售額增速（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

政府出臺(tái)了各項(xiàng)房地產(chǎn)刺激措施，但房地產(chǎn)市場依然處于低迷狀態(tài)?！陡２妓埂分形陌媛?lián)合宜信財(cái)富的《2015中國大眾富裕階層財(cái)富白皮書》顯示，作為投資理財(cái)市場最富潛力的人群，中國大眾富裕階層數(shù)量正在持續(xù)增加，2014年末中國大眾富裕階層的人數(shù)達(dá)到1388萬人，同比增長 15.9%，預(yù)計(jì)到2015年底人數(shù)將達(dá)到1528萬人。值得關(guān)注的是，根據(jù)調(diào)研，銀行理財(cái)產(chǎn)品、股票和基金是受訪大眾富裕階層最青睞的三種理財(cái)產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資首次跌出“大眾富裕階層最青睞的三種理財(cái)產(chǎn)品”，下降到第四的位置。同時(shí)保險(xiǎn)與藝術(shù)品投資成為“新寵”，超三成受訪者對(duì)其表示了青睞。房地產(chǎn)市場的低迷已成為不爭的事實(shí)，而消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的投資熱情也在逐漸下降。

但在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的壓力下，穩(wěn)增長成為中國經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，穩(wěn)樓市無疑是穩(wěn)增長的一劑強(qiáng)心劑。如果未來2到3個(gè)月中國經(jīng)濟(jì)的宏觀層面繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會(huì)進(jìn)一步“發(fā)酵”。首先是繼續(xù)釋放流動(dòng)性，其次是限購政策會(huì)進(jìn)一步修正，再次是調(diào)整購房稅收政策。若這些政策所起到的效果不甚理想，最后，也是最重要的一個(gè)政策，國家住房銀行呼之欲出。成立國家住房銀行也存在諸多問題，如采用那種發(fā)展模式、資金從哪兒來、是否會(huì)產(chǎn)生次貸危機(jī)等。

國家住房銀行會(huì)用那種發(fā)展模式？

目前熱議的有兩種：一種是國家開發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開發(fā)商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業(yè)銀行的住房抵押貸款來支持個(gè)人住房市場(即個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。

資金從哪里來？

目前，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元，如果能將這一大筆資金用活、用好，為居民住房提供政策性支持，是一件事關(guān)民生的好事。

是否會(huì)產(chǎn)生次貸危機(jī)？

美國次貸危機(jī)爆發(fā)的根源并非是兩房，真正的問題出在“兩房”并不滿足于只賺屬于自己的錢，它們總想利益最大化，雪球越滾越大，最終導(dǎo)致雪球的破裂。政策性銀行對(duì)住房貸款會(huì)有更嚴(yán)格的審核，目前我國按揭貸款不良率不足1%，次貸危機(jī)是可以避免的。

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