住房市場過剩 一線城市房價卻愈漲愈烈

深圳11月份樓市漲勢兇猛。深圳市規(guī)土委12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅價格為44761元/m 2，環(huán)比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，這也是深圳房價首次超過4萬元/m2。深圳網(wǎng)友紛紛感嘆，深圳樓價越漲越烈，再次讓北上廣深不相信眼淚。

然而就在12月3日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房報告（2015-2016）》指出，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去庫存化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。而事實是，我國住房市場出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性過剩”，對于一線城市來說，供求矛盾依然突出，未來房價還會飆漲。

住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時代

過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢。但2014年以來，住房總量“供不應求”時代淡出，“過剩”時代到來，并且是“結(jié)構(gòu)性過剩”。即目前我國住房市場發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。此外，優(yōu)質(zhì)住房也存在結(jié)構(gòu)性短缺。

通過對比近年來的住房價格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，在2013年和2014年，一線城市與二三線城市之間基本延續(xù)了同漲同跌的大趨勢，但自2015年開始，中國住房需求的區(qū)域分化現(xiàn)象明顯加劇。2015年即便是在住房市場逐步向好的二三季度，一線城市的環(huán)比大幅上漲與二三線城市的持續(xù)震蕩之間形成了鮮明的對比。

圖表：2009-2015年我國商品房銷售價格走勢圖（單位：元）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

未來十年一線房價會持續(xù)上漲

通過研究其它經(jīng)濟體可以看到，在房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)以后，人們將繼續(xù)往大城市遷移，美國、日本都是如此，這是最基本的經(jīng)濟規(guī)律。因為那些有才華的年輕人和財富凈值人士他們天然的選擇到大城市當中去，因為只有大城市才可以給年輕人實現(xiàn)夢想的舞臺，只有在大城市才可以為有財富人士提供優(yōu)質(zhì)公共資源。

中國正處在一個增速換擋的時點。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當人口繼續(xù)往大城市遷移的時候，供求矛盾愈加突出，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價格的上漲和地王的再現(xiàn)，未來10年一線城市房價還會上漲。

對此，前瞻發(fā)布的《2016-2021年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》建議，對于房價畸高、住房供需矛盾突出的熱點城市，應加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節(jié)奏，對未完成供地任務的城市將調(diào)減整體供地指標作為懲罰。同時在補交土地出讓金和科學規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住。

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