2018年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 “十三五”時期還需探索新模式

 建設(shè)需分六步前奏，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入“新常態(tài)”時代

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)從規(guī)劃到投入建設(shè)之中，需經(jīng)過明確園區(qū)一項產(chǎn)業(yè)、研究政策、研究市場、定位等六個部分。其中，定位園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、找準(zhǔn)支撐力量和充分利用運營資源至關(guān)重要。

圖表1：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃要點

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從1979年深圳設(shè)立第一個產(chǎn)業(yè)園—蛇口工業(yè)區(qū)開始，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展大致可以分為如下三個階段。

圖表2：我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

“十三五”時期，我國經(jīng)濟整體處于“新常態(tài)”，面臨三期疊加效應(yīng)。一是增長速度換擋期，這是由經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律所決定的；二是結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，這是加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的主動選擇；三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年來積累的深層次矛盾的必經(jīng)階段。在這樣的形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展凸顯出了政策趨緊、企業(yè)投資意愿下降、招商困難等問題。這要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然做出相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。

同時，進入后金融危機時代以來，經(jīng)濟發(fā)展的宏觀環(huán)境也發(fā)生了深刻的變化。一是區(qū)域發(fā)展理念的變化，傳統(tǒng)的要素驅(qū)動型增長方式難以為繼，可持續(xù)發(fā)展將成為區(qū)域發(fā)展理念的主流。二是技術(shù)發(fā)展趨勢的變化，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、新能源、新材料、生態(tài)環(huán)境和空間海洋開發(fā)技術(shù)為代表的一大批技術(shù)取得突破。三是人們生活理念的變化。在滿足溫飽問題的基礎(chǔ)上，人們開始注重身心健康，追求高質(zhì)量的生活和精神享受。在以上趨勢下，新能源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將成為推動經(jīng)濟發(fā)展新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

盈利模式有待進一步探索，核心競爭力保障可持續(xù)發(fā)展

傳統(tǒng)園區(qū)盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經(jīng)逐漸走進瓶頸，大量園區(qū)運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài)，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉(zhuǎn)移支付。而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐，各地園區(qū)在土地、稅收方面又采取很多減免的優(yōu)惠政策，這致使園區(qū)自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區(qū)主要的盈利模式類型有以下四種；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利點大致也可概括為土地出讓資金收益、有償出讓無形資源收益、稅收收益、經(jīng)營所得利潤等四類。

圖表3：產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式類型

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

圖表4：產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利點分布情況

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國工業(yè)園區(qū)建設(shè)與運營市場前瞻及轉(zhuǎn)型升級分析報告》指出，“十三五”期間，如何面對“新常態(tài)”，適應(yīng)“新產(chǎn)業(yè)”，在“產(chǎn)品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。

1、搶抓機遇，深挖項目價值，探索盈利模式。鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價低、開發(fā)強度低、招商難度大、利潤空間小、建設(shè)進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發(fā)思路，探索盈利模式是項目的重中之重，掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是項目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。

2、控制投資節(jié)奏，確保項目形象和效益雙輪驅(qū)動。地方政府常把項目建設(shè)形象與土地指標(biāo)、證件辦理、配套費減免等優(yōu)惠政策進行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及項目建設(shè)形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。

3、以市場為導(dǎo)向，準(zhǔn)確定位，精細(xì)規(guī)劃，精準(zhǔn)對接。深入市場調(diào)研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、競爭環(huán)境、客戶需求入手，做好項目準(zhǔn)確定位。同時，結(jié)合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗和市場反饋，精細(xì)化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設(shè)計，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團關(guān)聯(lián)與市場需求的精準(zhǔn)對接。

4、內(nèi)外結(jié)合，平衡開發(fā)，整體推進，重點突破。按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設(shè)的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多地塊同步開發(fā)的建設(shè)，做好主力開發(fā)，兼顧平衡開發(fā)，由此，外在基礎(chǔ)設(shè)施的有效利用和內(nèi)在配套設(shè)施的有序建設(shè)顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實現(xiàn)重點建設(shè)。

5、同類項目云集，打造核心競爭力是可持續(xù)發(fā)展的保障。在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)中，多數(shù)周邊實力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場培育期;如何使項目后發(fā)先至，笑傲市場，有賴于項目核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸毫Φ榷喾矫娴木C合分析，推斷項目的可持續(xù)性。

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