2018年中國商業(yè)地產REITs市場現狀及發(fā)展前景分析 REITs日漸成熟，未來公募REITs將迎來機遇

房地產投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是一種專門投資于房地產行業(yè)的投資基金。它通過公開募集資金，交由專業(yè)投資管理機構運作，并將基金資產投資于房地產產業(yè)或項目，來獲取投資收益和資本增值。

房企融資渠道單一、REITs日漸成熟

房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況方面，2018年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

銀行貸款和利用外資持續(xù)負增長，房企自籌資金（主要是非標融資）和其他資金增速（主要是跟銷售相關的定金及按揭貸款）則保持快速增長。不過，隨著銷售持續(xù)放緩和資金掣肘凸顯，以及“限房價、競地價”“限地價、競配建”“限地價、競租賃”等土拍新政頻出，2018年下半年土地市場已出現降溫跡象，土地流拍創(chuàng)出新高，土地溢價率全線走低，房企拿地趨于謹慎。

中國REITs市場經過多年的發(fā)展，已經日漸成熟，目前推出公募REITs的有利因素正在不斷積累。供需雙方也均有較強的意愿引入REITs，從商業(yè)物業(yè)的使用者來說，持有商業(yè)物業(yè)會占用大量營運資金。而租用和持有商業(yè)物業(yè)在使用上并無差別，租戶持有寫字樓的動力較小。雖然中國企業(yè)持有大量的物業(yè)所有權，實際上，對企業(yè)而言，物業(yè)的使用權比所有權重要。

隨著經濟發(fā)展，我國一二線城市已經培育出一批較為成熟的REITs的基礎資產。雖然國內還不具成熟的REITs市場，但優(yōu)質基礎資產也不乏尋求海外上市的案例。

2018年累計發(fā)行規(guī)模超900億元

根據RCREIT數據，截至2018年12月28日，我國共發(fā)行類REITs產品43支，發(fā)行金額累計903.21億元。，我國已發(fā)行類REITs持有物業(yè)類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、酒店、物流倉儲中心、書店和社區(qū)商業(yè)等。其中排名前三的物業(yè)類型為購物中心、寫字樓和零售門店，分別占比為27%、26%和18%。

此外，2018全年，國內共成功發(fā)行13單類REITs產品，發(fā)行總金額253.68億元，相關產品具備一定創(chuàng)新突破，在我國REITs發(fā)展史中具有里程碑式意義。

資管新規(guī)下，未來公募REITs將迎來機遇

2017年11月17日，中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局聯合發(fā)布了《關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見（征求意見稿）》。資管新規(guī)將重塑資管行業(yè)的業(yè)務模式，對債市、股市也將產生深遠的影響。ABS及類ABS產品作為以資管產品為載體的固定收益投資品，無疑也將受到新規(guī)的重大影響。

2018年4月27日，《關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見》正式發(fā)布實施。資管新規(guī)下，對固定收益類投資和未來的公募REITs是機遇。目前通過一行三會對金融機構的監(jiān)管，要求很多金融機構把持有的很多優(yōu)質的固定收益的理財產品進行剝離，去杠桿、出表的過程中，實際上給其他投資機構對接這部分資產的機會，例如資產證券化ABS的出表業(yè)務。

強監(jiān)管時代，防風險、降杠桿成為經濟工作的重點，資管行業(yè)應敏銳地洞察政策走向，關注創(chuàng)新領域的機會，尋找新的投資方向和市場機會，未來的公募REITs即是良好的投資標的。蓋因對于資管機構和投資人而言，REITs具有以下優(yōu)勢：

更多數據參考前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》

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