允許房企發(fā)債哪里是為了救房企

非上市房企發(fā)公司債不是救房企，意在一箭雙雕，既改革債券市場(chǎng)管理體制，又能推進(jìn)消費(fèi)性住房需求。

9月15日，某新聞媒體報(bào)道，監(jiān)管層正在醞釀允許非上市房企在上交所發(fā)行公司債。稍早之前，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議討論未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資方向，允許部分滿足條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票募集的資金須用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的貸款。此外，募集資金只能用于房建開(kāi)發(fā)，不可用作土地款等其他用途。

中國(guó)債券市場(chǎng)管理體制必須改革，目前九龍治水、市場(chǎng)割裂，發(fā)改委、央行、證監(jiān)會(huì)各管一攤，各部委之間的審批權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在債券市場(chǎng)表現(xiàn)得極為典型。在第一場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)硝煙退去：在私募股權(quán)基金領(lǐng)域，監(jiān)管發(fā)改委不情愿地退出與證監(jiān)會(huì)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。在債券領(lǐng)域，激烈的爭(zhēng)奪還在繼續(xù)。

中國(guó)債券市場(chǎng)包括銀行間債券市場(chǎng)、交易所債券市場(chǎng)和商業(yè)銀行柜臺(tái)債券市場(chǎng)三個(gè)子市場(chǎng)。從債券發(fā)行和監(jiān)管看，財(cái)政部負(fù)責(zé)國(guó)債和地方政府債券的監(jiān)管；央行監(jiān)管短期融資券、中期票據(jù)以及央票；證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)上市公司債的發(fā)行監(jiān)管；國(guó)家發(fā)改委則監(jiān)管、審批非上市公司（企業(yè)）企業(yè)債券；保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)保險(xiǎn)公司債權(quán)投資計(jì)劃。據(jù)披露，證監(jiān)會(huì)此前一直有將企業(yè)債監(jiān)管納入證監(jiān)會(huì)，并統(tǒng)稱為“公司債”的想法，但發(fā)改委始終未曾松口，隨著目前《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》的修訂，發(fā)改委退出微觀市場(chǎng)回歸宏觀調(diào)控，從抓住審批權(quán)不放到監(jiān)管市場(chǎng)整體秩序不出大亂子，是可以預(yù)見(jiàn)的事。

非上市房企發(fā)行公司債，也不是為了救房企，而是為了救銀行、救市場(chǎng)。

只要有準(zhǔn)確的評(píng)級(jí)，能夠支付相關(guān)費(fèi)用，任何企業(yè)都有進(jìn)行債券融資的權(quán)力，把某個(gè)行業(yè)作為原罪行業(yè)拒之門(mén)外，十分可笑。同時(shí)，也不能以上市不上市作為發(fā)行公司債的門(mén)檻，上市公司能夠發(fā)行公司債，相當(dāng)于讓上市融資的大胖子再吃一道美味甜食，在融資方面撐的撐死，餓的餓死，誰(shuí)能夠說(shuō)吃了獨(dú)食的上市公司就能支撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)的江山。相反，過(guò)于寵愛(ài)融資橫行，反而刺激上市公司大而無(wú)當(dāng)、不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的莽撞行為，更有甚者，以損害普通投資者財(cái)富為己任。

如果銀行間交易商協(xié)會(huì)動(dòng)議成真，上市房企滿足一定條件可以發(fā)行中票，募集資金用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的貸款。

銀行間交易商協(xié)會(huì)希望以中票代替銀行貸款，以社會(huì)債權(quán)置換出銀行債權(quán)，是一個(gè)危險(xiǎn)的債權(quán)的轉(zhuǎn)移過(guò)程，表面上則是為了滿足保障房、普通商品房項(xiàng)目所需。而非上市房企發(fā)行公司債——發(fā)債額度不得超過(guò)最近一期末公司凈資產(chǎn)額40%——可以部分滿足目前深陷泥足的房企的融資渴望，但能否獲得市場(chǎng)的青睞，并不樂(lè)觀，企業(yè)成本可能相當(dāng)高，投資風(fēng)險(xiǎn)極大。

能夠拯救房地產(chǎn)的是，增加貨幣與減輕稅賦。允許發(fā)債不過(guò)是讓企業(yè)恢復(fù)本應(yīng)有的市場(chǎng)交易權(quán)，改變?cè)鹊钠缫曊叨眩劜簧险?。即使允許發(fā)債，市場(chǎng)的認(rèn)可度，投資者說(shuō)了算，監(jiān)管者說(shuō)了不算。

地方政府再度積極出手救市，四川、福建以及武漢等地以財(cái)稅補(bǔ)貼等各種形式的大尺度救市層出不窮。9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心發(fā)文，出臺(tái)6項(xiàng)措施，核心舉措是，居民家庭貸款首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。地方政府無(wú)法命令銀行，無(wú)法改變收益風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，無(wú)法吹散投資者心中的房地產(chǎn)疑云。可以想像，就算竭盡全力，地方政府的救市政策也不會(huì)起到太大的作用。

對(duì)房企發(fā)債不必過(guò)份解讀，這是中國(guó)金融管理體制改革中的一環(huán)，也是應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的一環(huán)，跟房?jī)r(jià)上漲扯不上關(guān)系。

今日，又一省政府進(jìn)行托市。湖省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心正式發(fā)文公告將通過(guò)市場(chǎng)分類調(diào)控、首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持、改變供應(yīng)方式以及金融政策等6項(xiàng)措施出手救市。在首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。