人民幣貶值: 推高房價還是打壓房價？

來自中國外匯交易中心的最新數(shù)據(jù)顯示，3月2日人民幣對美元匯率中間價報6.1513，較前一交易日貼水38個基點，人民幣匯率中間價連續(xù)第二日走貶，至近四個月低位。與此同時，外匯即期市場人民幣對美元開盤報6.2730，再度刷新2012年10月12日以來新低，盤中最低點達6.2738，再度逼近跌停線。這已是春節(jié)以來人民幣第四次逼近跌停。

人民幣匯率中間價春節(jié)以來一直延續(xù)總體貶值的走勢，而人民幣即期匯率更是連番逼近跌停，引起市場對人民幣匯率未來可能出現(xiàn)大幅貶值的猜想。不過，央行副行長易鋼表示，人民幣不會進入貶值大軍，人民幣適當?shù)淖叩褪?ldquo;好事”，這將有利于我國外貿(mào)的轉(zhuǎn)型升級，進而有利于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

自去年11月底中國央行宣布首次降息以來，人民幣貶值趨勢越來越明顯，時至今日人民幣貶值幅度已經(jīng)達到了2.4%。人民幣即期匯率近期連續(xù)逼近跌停，主要原因有三：其一，我國經(jīng)濟下行壓力加大，新常態(tài)意味著將告別過去經(jīng)濟的高增長，轉(zhuǎn)向中低速發(fā)展。其二，央行上周六宣布二次降息，寬松貨幣預期進一步加大人民幣貶值的預期。其三，美元在全球強勢表現(xiàn)，其他主要貨幣對美元出現(xiàn)大幅貶值，而人民幣能保持小幅貶值已屬難得。

不過，也有專家表示，從年初來看，人民幣對美元即期匯率總體在6.20-6.27之間徘徊，貶值幅度在1%左右，其實并沒有大家想象中貶得那么“可怕”。 由于我國的即期匯率是在央行當日公布的人民幣匯率中間價基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，目前來看，即期匯率和中間價每日的價差都在0.18左右，按照每日2%的浮動空間來算，即期匯率稍微一波動較中間價就逼近跌停線，從而顯得跌幅很大。因此，雖然春節(jié)過后人民幣兌美元匯率連續(xù)跌停，也并不值得大驚小怪。

而筆者認為，除非央行干預匯率市場，今年人民幣匯率步入下跌通道是大概率事情。同樣，中國房價出現(xiàn)調(diào)整也是大勢所趨。中國指數(shù)研究院3月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年2月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10539元，環(huán)比小幅下跌0.24%。百城中，39個城市房價環(huán)比上漲，61個城市環(huán)比下跌。從數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)樓市正處于“量價齊調(diào)”之中。那么人民幣貶值對中國的房價影響有多大呢?

首先，人民幣為啥會貶值?主要是中國經(jīng)濟下行壓力不斷加大，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步履為艱，無論從最新的PPI、CPI、PMI、M2增速以及進口出貿(mào)易數(shù)據(jù)來看，中國實體經(jīng)濟正進入到了通縮期。更要命的是，由于舊有的經(jīng)濟發(fā)展模式，是犧牲了環(huán)境為代價，而這種情況已不可再續(xù)，于是將來產(chǎn)能過剩的行業(yè)不是兼并重組，就是削減過剩產(chǎn)能，這需要一個陣痛的過程，所以今年不要說收入增長多少，而是能夠確保允分就業(yè)已經(jīng)不錯了。

在這種情況下，既使央行二次降息，最多也只能換來樓市成交的回光返照，因為如果說前幾年由于經(jīng)濟大幅增長，帶動人民幣的升值，提高了民眾的收入預期，而今年正值經(jīng)濟的調(diào)整期，大多數(shù)投資性需求的購房者預期自己今年收入增速將放緩。再加上國內(nèi)樓市泡沫巨大，各類投資渠道的增加，入市購房者的意愿正在進一步弱化。

再者，人民幣貶值會使國內(nèi)外資金拋售以人民幣計價的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而持有美元。央行最近公布的金融機構(gòu)人民幣信貸收支表顯示，今年1月，金融機構(gòu)外匯占款余額為29.3萬億元，較此前一個月減少1082.61億元，連續(xù)兩個月出現(xiàn)千億元規(guī)模的減少。

自2005年匯改以來，人民幣匯率與中國房價同步上漲。人民幣匯率最高漲32%以上，而中國房價也漲了五六倍以上。人民幣匯率之所以與房價同步上漲，是因為金融危機之時，美聯(lián)儲采取了量化寬松的貨幣政策，造成美元指數(shù)狂貶，于是大量國內(nèi)外資金都流入中國等經(jīng)濟體，在賺取升值匯差的同時，也推高了中國的房價。

而現(xiàn)在，人民幣匯率出現(xiàn)貶值，國內(nèi)高價泡沫滋生，大量游資拋售以人民幣計價資產(chǎn)離開中國，那么中國房價的好日子就走到了盡頭。我們可以看到除了李嘉誠之外，很多國內(nèi)知名企業(yè)像萬達集團、SOHO張欣家族、復星國際等都投資海外地產(chǎn)，目前投資海外地產(chǎn)正成為中國富豪的首選，而資金的大量流出，無疑對國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫是致命的。

最后，人民幣匯率進入貶值周期，必然會使大量的外資開始流出中國，資本項目將長期處于逆差，這使國內(nèi)的基礎(chǔ)貨幣投放遇到了挑戰(zhàn)，M2增速回落到12%，與2009年高峰時29%的增速真是天壤之別。正是由于基礎(chǔ)貨幣投放不足，直接使銀行放貸受影響，從而會危及經(jīng)濟運轉(zhuǎn)。對此央行雖以PSL、MLF等方式創(chuàng)新方式來緩解社會流動性不足的問題，但是外資流出的速度加快，難以填補基礎(chǔ)貨幣的空缺。

筆者認為，由于人民幣匯率的貶值預期增加，會使外匯占款大幅減少，這將讓社會流動性呈現(xiàn)不足狀態(tài)。而高房價的維持和推高是需要大量流動資金來堆砌的，就目前社會上的流動性，能讓房價長期高位盤整都很難做到，要讓房價繼續(xù)上漲更是沒有可能。

人民幣匯率與房價有著休戚相關(guān)的聯(lián)系。正是由于這些年來，人民幣匯率一直在升值，從而吸引了大量國內(nèi)外資金推高房地產(chǎn)泡沫，各路投資者的目的就是既賺取人民幣升值的匯差，又在以人民幣計價的資產(chǎn)上獲得收益。而如今人民幣一旦進入貶值周期，不僅是國內(nèi)購房者的熱情大不如從前，更使得國內(nèi)外投資者也將選擇拋售人民幣資產(chǎn)。此外，人民幣貶值會讓外匯占款減少，從而影響到基礎(chǔ)貨幣的投放。這意味著高房價泡沫將不可持續(xù)，國內(nèi)樓市將長期處于調(diào)整狀況之中。