公積金貸款新政能否拯救瀕危樓市？

在央行宣布年內(nèi)第二次降息后，11日北京、上海、天津等地宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，這些地方五年期以上(含五年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，降至歷史最低。經(jīng)過(guò)此輪調(diào)整后，公積金貸款利率已經(jīng)低于此前2008年的最低紀(jì)錄3.87%，創(chuàng)出歷史最低。

住房公積金貸款利率大幅降低后，以首套房貸款100萬(wàn)元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計(jì)，每月一共減少還款288元左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，央行于5月10日再次宣布降息后，各地又跟著下調(diào)公積金貸款。這無(wú)疑會(huì)激發(fā)各地剛需購(gòu)房的欲望。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)升溫，5月份的市場(chǎng)肯定將好于4月份，預(yù)計(jì)2季度至3季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走出低迷。鑒于各城市間的分化愈加嚴(yán)重，特別是三四線樓市慘淡的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面爆發(fā)的可能性被排除。

近期，各級(jí)政府頻頻出手救市的消息此次彼伏。明顯分為四輪。這四輪依次為：各地松綁限購(gòu)政策;央行降息;各地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及央行再次降準(zhǔn);“兩會(huì)”前后，鼓勵(lì)自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策則全面松綁二套房貸款。那么此次政策層面調(diào)整公積金利率能否激活房地產(chǎn)市場(chǎng)呢?筆者認(rèn)為可能性并不大。

首先，通過(guò)公積金政策等剌激政策的作用，能夠在一定時(shí)段內(nèi)剌激部分剛需和改善性需求入市購(gòu)?fù)挠?。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為71485套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了11.6%，整體市場(chǎng)的漲幅在明顯加大。但是這種小幅反彈的持續(xù)力度能否持續(xù)值得懷疑。

對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，雖然庫(kù)存壓力相對(duì)較小(北上廣深商品房消化庫(kù)存在15個(gè)月左右)，又有人口流動(dòng)性較大等先天優(yōu)勢(shì)。但是必竟北京、上海等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)每平萬(wàn)米數(shù)萬(wàn)元，房?jī)r(jià)總額動(dòng)輒高達(dá)數(shù)百萬(wàn)，而公積金政策也只是讓購(gòu)房者每月少付幾百元房貸而已，這跟其背負(fù)的上百萬(wàn)元的銀行貸款債務(wù)難成正比。老百姓買不起房，不降房?jī)r(jià)降房貸利率根本沒(méi)用。

而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水平，有的城市即使不考慮增量房源入市，光去庫(kù)存至少要在24個(gè)月以上?，F(xiàn)在三四線城市面臨兩難尷尬，如果加大土地供應(yīng)，鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)投資，雖然可使GDP在短期內(nèi)有所反彈，但是將面臨更大的去庫(kù)存難題。而僅靠放開(kāi)公積金貸款政策，引入的只是少量剛需，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存的效果短暫且有限，短期內(nèi)GDP增速下滑將難免。

再者，中國(guó)樓市在經(jīng)歷了10多年上漲之后，真正要買房的人早就買了，有些三四線城市居民家庭擁有幾套房產(chǎn)也不稀奇，而剩下的除了嫌房?jī)r(jià)太貴夾心層，或者根本買不起房貧困的群體。這些年來(lái)，各級(jí)政府都通過(guò)大量建設(shè)保障房和廉租房，早已解決了很大一部分低層剛需群體的住房需求。所以在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求逐步退出，而消費(fèi)型需求被分流的現(xiàn)在，已經(jīng)趨于飽合狀態(tài)。再想通過(guò)低利率政策來(lái)剌激樓市，效果肯定沒(méi)有2009年那么好!

最后，我們看到，本次降息或者對(duì)個(gè)人住房公積金存貸利率做相應(yīng)調(diào)整，是進(jìn)一步體現(xiàn)了政府支持居民合理住房需求的目的。意在鼓勵(lì)自住型和改善型消費(fèi)，反對(duì)投資性需求購(gòu)房。并不是像2009年那樣再次鼓勵(lì)投機(jī)投資性需求入市。因?yàn)檎l(shuí)都知道，投資投機(jī)性需求雖然可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，但也是金融危機(jī)暴發(fā)的高危炸彈。

而現(xiàn)如今，中央政府也是希望通過(guò)改善型、自住型需求入市來(lái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢著陸。所以依賴公積金等政策來(lái)促進(jìn)消費(fèi)需求入市，那這部分需求力度也很有限，不可能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整起多大影響。

公積金貸款利率跌至歷史最低，可在短期內(nèi)促動(dòng)剛需購(gòu)房熱情，使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，但這種成交量的上升恐怕只會(huì)曇花一現(xiàn)。因?yàn)樵谑チ送顿Y投機(jī)性大規(guī)模需求的背景下，僅靠剛需群體來(lái)承接高房?jī)r(jià)和去庫(kù)存恐怕是對(duì)其寄于過(guò)高希望了。中國(guó)的房地產(chǎn)已步入去泡沫，回歸消費(fèi)合理區(qū)間的進(jìn)程，所以絕不是靠降點(diǎn)公積金利息就能扭轉(zhuǎn)的。眾所周知，降利息不如降房?jī)r(jià)，這樣才能更得民心。