春節(jié)樓市：爆款與滯品之間，差的不止是一個(gè)預(yù)期｜新市觀察

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

作者|王婷婷 來源|風(fēng)財(cái)訊(ID：fengcaixun)

“就我媽她們養(yǎng)老團(tuán)，居然團(tuán)購了19套西雙版納的房子。”小王不禁感嘆，西雙版納樓市瘋了。

當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問告訴她，版納主流的旅游度假樓盤每天看房的人都很多，熱盤一天賣50套的也有，有些熱門戶型已經(jīng)斷貨了，甚至一個(gè)顧問就能賣十幾套。

但同樣是旅游勝地，有熱播劇《去有風(fēng)的地方》的推動(dòng)，大理租車租房價(jià)格暴漲，房子買賣卻沒有想象中的熱。

華僑城在大理某項(xiàng)目置業(yè)顧問直言，大理的普通住宅看房依然是“返鄉(xiāng)置業(yè)客”為主，每天成交個(gè)位數(shù)，主要需求在低總價(jià)的精裝房。而其所在項(xiàng)目賣180萬/套的精裝合院，春節(jié)期間成交了5套。

坐落在云南一南一北的兩座旅游城市，論氣候和資源各有優(yōu)勢，春節(jié)期間大理有“漲幅10倍的江景房”，版納有“60萬/月租別墅”，租金方面也可謂各有千秋。

但不同之處在于，西雙版納的房價(jià)相對大理較低，而大理的樓市庫存相對版納更高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年西雙版納景洪市的均價(jià)保持在6000-7500元/平的歷史低位水平；2022年大理的新房均價(jià)在9600元/平方米左右，同比下跌近12%。2022年大理的住宅存量約161萬平，去化周期35.4個(gè)月，供求壓力是版納的兩倍。

西雙版納和大理都是“樓市底層邏輯改變”的縮影，它可以是三亞、可以是北海，可以是更多城市。一輪輪炒作淡出江湖后，這些城市的房子能不能賣動(dòng)，越來越傾向價(jià)格和庫存（即供求關(guān)系）這兩大市場本源因素。

因?yàn)榉績r(jià)和庫存直接影響這兩個(gè)字——預(yù)期。

這二字看似是一種感覺，去年以來中央屢屢提及“提振住房消費(fèi)預(yù)期”，其實(shí)說的就是兩件事——穩(wěn)房價(jià)、去庫存。

縣城冷熱：去庫存是第一目標(biāo)！

2022年是去庫存最困難的一年，全國百城住房供求都在降，新建住宅總存量卻又漲了1.3%（截至2022年底達(dá)53058萬平），這意味著2023年去庫存一定是重中之重。

1月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次要求因城施策用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。此前中央還強(qiáng)調(diào)地方要正確理解政策，保證準(zhǔn)確開展市場指導(dǎo)。

正確理解什么？各出奇招、積極賣房??！

今年春節(jié)，有幾座縣城“搶收”異常厲害。據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解，河南商丘多個(gè)縣城都給了很大力度的返鄉(xiāng)貼息優(yōu)惠，有些樓盤的“你買房我還貸、0月供計(jì)劃”一度出圈。有置業(yè)顧問稱，當(dāng)?shù)卮汗?jié)期間來訪量一直很大，單盤7天賣了8套，1月大概能賣40套；旁邊一個(gè)河南地市的樓盤，甚至12月-1月兩個(gè)月賣了約150套住宅，把全年任務(wù)做完了。

四川內(nèi)江一個(gè)縣城威遠(yuǎn)同樣，由當(dāng)?shù)卣疇款^辦的“春節(jié)房交會(huì)”，給出了買房100/平補(bǔ)貼、高等人才額外補(bǔ)貼等優(yōu)惠，加上開發(fā)商自己的促銷，有當(dāng)?shù)貥潜P顧問介紹，1月前27天已經(jīng)賣了超700套房，整月估計(jì)能賣到1000套，是近年最好的水平。

當(dāng)然，這只是“爆款們”的做法，上一輪城鎮(zhèn)化巨輪滾過之后，中國的三類城市去化周期都超過一年，有39個(gè)城市賣掉現(xiàn)有的房子甚至需要超過兩年。

也就是說，大多數(shù)四五線城市與小縣城們，依然還處在漫長的去庫存周期中，當(dāng)前賣房要想有一定熱度，節(jié)慶、政策、優(yōu)惠、區(qū)位、產(chǎn)品、人口結(jié)構(gòu)…一個(gè)不少，前置條件會(huì)越來越多。

行情難易：價(jià)格是第一驅(qū)動(dòng)力

當(dāng)房地產(chǎn)逐漸邁向存量市場，供大于求越明顯，房子的行情越弱，越叫不起價(jià)。

就算是三亞這種春節(jié)爆款城市，海棠區(qū)平均租金7370元/月/套、酒店18萬/晚…租金逆襲上天，但到了住房買賣，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)從三亞房產(chǎn)交易中心了解到，限購之下面對商辦公寓，大部分人還是選擇了剎車。

而像#1家8口到三亞過年嫌房租貴直接買房#的話題，買的是特價(jià)房。在房價(jià)能排到全國前十的三亞，這種“任性”也大概率只能是特價(jià)房。

再舉一個(gè)例子，成都。

雖然根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，成都市春節(jié)期間商品住宅成交面積1.41萬平方米，是全國的省會(huì)及中心城市中排名第一。但對比節(jié)前，樓盤到訪量普遍下滑，項(xiàng)目平均到訪量約50組。

建發(fā)雙流某盤告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，項(xiàng)目春節(jié)每日到訪量大概在20組，每天成交3-4套。主要因?yàn)槟壳俺啥嫉姆抠J利率仍屬于全國高位，春節(jié)樓盤的整體折扣力度不大，大多數(shù)購房者會(huì)選擇觀望。但一些價(jià)格和性價(jià)比給力的項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，溫江一個(gè)公寓因?yàn)樘貎r(jià)，春節(jié)成交了3套，公寓在平常是比較難賣的。

人口超2000萬、GDP近2萬億的成都和很多中心城市相似，當(dāng)產(chǎn)業(yè)和人口持續(xù)度等因素確定后，“價(jià)格”能成為賣房的最直接驅(qū)動(dòng)力。

大疫三年，政策調(diào)整后首個(gè)春節(jié)，火了旅游、火了電影，并且可能還會(huì)有一波接一波的各種旅游熱、消費(fèi)熱。

買房雖然難言火熱，更談不上報(bào)復(fù)性消費(fèi)，但比起疫情時(shí)的“消費(fèi)恐懼”，至少目前已經(jīng)有很多“嘗試性消費(fèi)”的痕跡。

客觀而言，由于剝離炒作和投機(jī)，房產(chǎn)買賣越來越靠近本質(zhì)、樓市底層邏輯逐漸回歸，這種改變已經(jīng)體現(xiàn)在今年的春節(jié)行情中。雖然意義大于內(nèi)容，但2023年樓市這種“改變的可能”，本身也是一種信心。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：風(fēng)財(cái)訊(ID：fengcaixun)，作者：王婷婷