樓市是“真回暖”還是“假陽春”？

近期，2015年4月份全國樓市數(shù)據(jù)相繼“出爐”，從量價走勢、待售庫存、開發(fā)投資等主要指標來看，全國樓市整體仍在下滑。但與此同時，樓市分化進一步加劇，最明顯的就是一線城市快速回升，并從一季度的“小陽春”走向火熱的“盛夏”，而廣大的二、三、四線城市則依舊疲軟。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，而二線和三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。其中，具有樓市風向標意義的深圳，房價連續(xù)5個月環(huán)比上漲，且為4月份房價唯一同比上漲的城市，而且價格水平創(chuàng)歷史新高。

對此，筆者認為，今年以來國家釋放了降準、降息、降首付比例等多種鼓勵剛需購房政策，使得部分一線城市的觀望剛需得到集體中釋放，所以目前一線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量價齊升”的回暖格局，但這種情況并不能長期持續(xù)。雖然一線城市是人口導入型城市，但是鑒于過高的房價泡沫，已抑制了絕大多數(shù)的購房者入市需求，一線城市所謂的反彈，也只能是“曇花一現(xiàn)”。當政策利好充分釋放完畢之后，一線城市的房地產(chǎn)將繼續(xù)調(diào)整。

而對于二三四線城市來說，庫存的居高不下，是制約其復蘇的最大阻力。在2009年擴大內(nèi)需戰(zhàn)略下，廣大的二、三、四線城市紛紛走上了土地開發(fā)支持城建、基建的路子。由于這些城市財政收入有限，不得不依賴房地產(chǎn)投資來帶動GDP增長的舊模式，這就造成了嚴重的商品房產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，這種供應增長迄今還是“停不下來”。目前全國600多個二三四線城市的商品房消化周期基本都在2年以上。

很多人覺得奇怪，2009年時，我國的二、三、四線城市的房地產(chǎn)市場總體還保持著穩(wěn)定，為什么今年即使有政策性利好，也難以喚醒二三四線城市房地產(chǎn)市場的復蘇呢?其一，自1998年我國政府將房地產(chǎn)完全市場化后，處于內(nèi)地的二三四線城市房價起步較晚，當年一線城市房價出現(xiàn)較大漲幅后，廣大二三四線城市的房價有“補漲”的需求。

其二，2009年至2013年，自住型、改善型、投資型和回鄉(xiāng)置業(yè)等各類需求支撐著這些城市的房地產(chǎn)市場。但2013年后，這些城市的整體需求則更趨向于供過于求。房地產(chǎn)投資開發(fā)在繼續(xù)，但是眾多中小城市家庭擁有數(shù)套房產(chǎn)早已不算稀奇。這就意味著僅靠二三四線城市的當?shù)鼐用窈茈y快速消化現(xiàn)在的過剩商品庫存。而二三四線城市因在就業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等方面缺乏優(yōu)勢，所以也不具備像一線城市那樣的人口集聚效應。

不過，專家指出，雖然整個樓市正呈現(xiàn)一線城市“量增價彈”，其他城市的樓市相對低迷的分化的格局。但隨著，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京等地的房價均已經(jīng)在探底或回暖。預計其他部分城市有望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。

現(xiàn)在的狀況是，中國樓市的所謂回暖，也僅是一線城市有復蘇之兆，三四線城市依舊成交低迷。那么，中國房地產(chǎn)市場究竟能否在政策利好的情況下，迎來新的全面復蘇行情呢?我認為不可能。

首先，盡管政府出臺了一系列拯救樓市的新政，意圖促進樓市的全面復蘇。但需要指出的是，最近樓市政策雖有所放松，但這并不意味著國家放棄了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控?，F(xiàn)在，如果是多套房、投機性買賣的情況，依然會面臨較高的交易成本。而隨著不動產(chǎn)登記制度的推進，未來房地產(chǎn)稅的松緊程度也將成為左右樓市的關鍵變量。

再者，由于前幾年在房地產(chǎn)投資領域的盲目拿地建房，現(xiàn)在房企都急著去庫存。各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進去庫存。例如，恒大喊出了“無理由退房”的口號;保利在房展會上下足了營銷功夫;越秀地產(chǎn)更是一口氣推出了18項免費措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費車位”等。在整體供過于求的情況下，就別指望房地產(chǎn)市場全面復蘇。

最后，政策性利好的邊際效應正在逐步減弱，當一線城市的剛需集中釋放后，將回歸常態(tài)。自2014年下半年以來，各地方政府紛紛拿出救市新政，央行也在降息的同時，降低了購房門檻。救市力度空前之大。

但這么大力度的救市政策，對一線城市的房地產(chǎn)的作用也僅僅是北京、上海、廣州、深圳房價平均上漲了1%，二三四線城市的效果基本為零。這與2009年那時的一出臺政策利好，各地房地產(chǎn)市場馬上“量價齊升”形成鮮明對比。這說明了，政策性利好或許能在一定程度上遲滯一線城市房價下落進程，但房地產(chǎn)調(diào)速的大趨勢已無可改變。

樓市是“真回暖”還是“假陽春”?在受利好政策的影響之下，一線城市出現(xiàn)了回暖之兆，而其他城市因庫存積壓嚴重，房地產(chǎn)市場基本沒有任何起色。當一線城市剛需受利好影響集中釋放之后，這波房地產(chǎn)政策性回暖就會宣告結(jié)束?，F(xiàn)在政策的利好能夠遲滯部分城市的房價調(diào)整進程，但改變不了中國樓市大調(diào)整的步伐和趨勢。