房地產回不到過去了

統(tǒng)計數據顯示，截止8月25日，北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計土地出讓金年內3953億元。

這是降溫的數據，截止到8月25日，十大典型城市合計土地出讓金年內為3953億元，而在2014年同期，這一數值高達5802.6億元，同比跌幅32%。預計今年這十大城市土地出讓金可能達到6年來最低點，同比跌幅超40%。

總量在下降，顯示市場在緊縮。三四線城市此前推地多，新區(qū)多，存銷比上升，現(xiàn)在即使大規(guī)模推地，如驚弓之鳥的開發(fā)商胃口也有限。從上市公司報表上看，房企凈利潤率增長率從2012年就開始下降了，2014年凈利潤率平均只有12%—15%，今年上半年，36家開發(fā)商凈利潤下降到9.12%的歷史最低位，比制造業(yè)略好，沒人愿意大規(guī)模擴張。

開發(fā)商紛紛退出或轉型，今年證大集團、江中地產、海德股份、高新發(fā)展、浙江廣廈和萊茵置業(yè)宣布退出地產業(yè);全國性大房企如綠地積極運營“大消費、大金融、大基建”三大業(yè)務;萬科轉型服務鏈條方向包括物業(yè)管理、物流地 產、出租公寓、教育營地和海外業(yè)務;萬達向金融、文化、旅游等轉型，一句話，開發(fā)商不想玩重的了，要玩輕資產?？傮w投資與房地產數據的下降，反應了這一大趨勢，這一趨勢是不可逆的。

房地產暴利時代的終結，意味著產業(yè)鏈與服務鏈的開始，在輕資產化的背景下是鏈條的重新整合。五六年前，商業(yè)地產規(guī)模夠大、夠炫就能吸引客戶紛至沓來，現(xiàn)在形勢急轉直下，昨天還受追捧的K歌房，明天就被棄如敝屣。

令人關注的是，單位價格在上漲，顯示局部市場仍然火熱，開發(fā)商為了避險，擠到幾個核心城市的點上，推高了當地房地產價格，反而加劇了未來的風險。

中原地產推出一線城市的住宅土地數據，2015年供應的土地均價為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續(xù)上漲，從一線城市的樓面價成交情況看，2015年平均樓面價高達8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。上海易居房地產研究院監(jiān)測的數據顯示，7月10大房企商品房成交均價為12688元/平方米，環(huán)比上升3.7%，同比上升18.3%，創(chuàng)近四年以來新高。二季度以來,隨著市場逐漸回暖，商品房價格震蕩上行。

面粉價格如此之高，無怪乎融創(chuàng)中國的孫宏斌感嘆，就是賣到每平米10萬也賺不到錢。

房地產暴利時代一去不復返，現(xiàn)在進入合理利潤區(qū)間，并且，目前的合理利潤也得在殘酷的競爭中獲得。

開發(fā)商聚集到一線城市避險，雖然一線城市資源豐富、人口集聚，但隨著房地產價格節(jié)節(jié)上升，隱性風險也在上升，再好質地的資產，價格如果偏離中間值太高，都不算好資產，根據當地的消費能力、真實財富的中位值確定一個城市的拿地價格，是開發(fā)商規(guī)避風險的當務之急。

各個城市各展神通，以特色吸引不同人群進入以建立基礎消費群體，如三亞、大理等地，打的是旅游牌，希望成為高凈值人群的第二居所。而北京等地則在分流功能與人群，吸引成為高端宜居城市，而深圳、杭州作為中國的民營經濟與創(chuàng)新之者，必須以活力吸引年輕人。上海，主打的是金融牌。

地方政府大規(guī)模廉價推地是落后而不理性的，他們需要做的是讓土地價格夠高，在單位面積上產生盡可能多的財富。而對于開發(fā)商而言，只有一個避險地的時候，那個地方的風險定會飆升。轉型，內控，加強品牌識別，甚至學會偶爾休息，很重要。

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