“提前還貸潮”激活經(jīng)營(yíng)貸，購(gòu)房者冒險(xiǎn)置換

（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

作者|劉新歌 來(lái)源|時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)

近期，多城因房貸利率下調(diào)引發(fā)一波提前還貸潮。為降低月供壓力、貸款成本，利率高點(diǎn)入市的購(gòu)房者著手提前還款。

與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)貸又開(kāi)始以隱秘的方式頻繁流入樓市。在東莞從事助貸居間業(yè)務(wù)的任華（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“一部分人是用自有資金提前還房貸，但大多數(shù)都是民間墊資過(guò)橋，結(jié)清轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸。”

經(jīng)營(yíng)貸是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)推出、以滿(mǎn)足其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金需求的貸款產(chǎn)品，主要目的是扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)發(fā)展。監(jiān)管層對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)使用尤其是流入樓市一直持高壓監(jiān)管態(tài)度，但無(wú)論是樓市火熱時(shí)的套貸炒房，還是現(xiàn)在的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸一直在樓市“潛行”。

一

多城房貸利率破4，貸款置換被激活

今年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，新房售價(jià)環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至1月31日，1月內(nèi)有近20城將首套房貸利率下限降至4%以下。

有人歡喜有人愁，利率高位入市的購(gòu)房者煩惱不已。2018年在鄭州買(mǎi)房的王嘉（化名）即是其一。1月29日起，鄭州首套房利率進(jìn)入“3”時(shí)代，多家銀行將首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%（單利），但王嘉的房貸利率仍高達(dá)6.36%。

和王嘉一樣的買(mǎi)房者不在少數(shù)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸成為不少人的選擇，信貸中介人員也忙碌起來(lái)。某工作日晚上8點(diǎn)多，時(shí)代財(cái)經(jīng)以業(yè)務(wù)咨詢(xún)的名義聯(lián)系楊陽(yáng)（化名）時(shí)，她還沒(méi)下班，晚飯也沒(méi)來(lái)得及吃。

楊陽(yáng)在深圳從事信貸業(yè)務(wù)，據(jù)其介紹，辦理經(jīng)營(yíng)貸的條件為貸款人名下有公司、有該公司出具的股權(quán)或出資證明。經(jīng)營(yíng)貸利率可以做到3.1%—3.5%,如果公司比較優(yōu)質(zhì)（如規(guī)模、流水較大，經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)），利率可以更低。

對(duì)于名下沒(méi)有公司的人，楊陽(yáng)所在的機(jī)構(gòu)可提供房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的“一條龍”服務(wù)。“名下沒(méi)有公司也可操作，只是利率會(huì)稍微高點(diǎn)，大概3.4%、3.5%。先籌資把沒(méi)還的房貸提前還了，再用房子做抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸批下來(lái)后拿去還籌資，之后還經(jīng)營(yíng)貸即可。”

楊陽(yáng)透露，甚至有客戶(hù)用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房。“經(jīng)營(yíng)貸不能直接流入樓市，但資金轉(zhuǎn)一下就可以拿去買(mǎi)房了，現(xiàn)在我們挺多客戶(hù)這樣做。前段時(shí)間，深圳有幾個(gè)新盤(pán)入市，就有客戶(hù)用經(jīng)營(yíng)貸去‘打新’。” 

“去年有個(gè)名下已有一套房產(chǎn)的客戶(hù)，看中一套總價(jià)1500萬(wàn)元的房子，首付七成，即1050萬(wàn)元，但他第一套房抵押貸只能貸300萬(wàn)元。找我們過(guò)橋墊資買(mǎi)下這套價(jià)值千萬(wàn)的房子，然后又用這套房子去做了額度大概1600萬(wàn)元的抵押貸，抵押貸放款后還了墊資。” 楊陽(yáng)說(shuō)。

不過(guò)，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市一直受到監(jiān)管?chē)?yán)厲打擊。2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。

二

房貸“騰挪”經(jīng)營(yíng)貸，暗流涌動(dòng)

李臨（化名）在2022年10月也辦理了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸。

他于2018年底在廣州買(mǎi)了一套房，辦理了總額200萬(wàn)元、利率超5%、期限30年的房屋抵押貸款，月供約11000元。到了2022年，他的房產(chǎn)增值不少，經(jīng)評(píng)估以房產(chǎn)做抵押可辦理總額300萬(wàn)元、期限20年的經(jīng)營(yíng)貸，他選擇了轉(zhuǎn)貸。

李臨的經(jīng)營(yíng)貸選擇“先息后本”的還貸方式，目前每月需還的經(jīng)營(yíng)貸利息為12000元，與之前的房貸月供差不多，但貸款期限縮短10年、貸款額度多出100萬(wàn)元。“據(jù)當(dāng)時(shí)中介的測(cè)算，與之前的房貸相比，置換后利息總額少了近80萬(wàn)元。”

不過(guò)，換貸手續(xù)費(fèi)也不低。信貸中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為貸款額的2%或3%，李臨向中介支付的服務(wù)費(fèi)約10萬(wàn)元。

事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市屢禁不止，利率低、期限拉長(zhǎng)、監(jiān)管問(wèn)題等是主要原因。近期，北京就出現(xiàn)年息3.08%的經(jīng)營(yíng)貸，房產(chǎn)滿(mǎn)6個(gè)月、企業(yè)滿(mǎn)3個(gè)月即可申請(qǐng)。

而經(jīng)營(yíng)貸貸款期限一般為3到5年，但現(xiàn)在多家銀行可貸20年甚至30年，只需每3年或5年續(xù)簽一次即可。時(shí)代財(cái)經(jīng)以辦理業(yè)務(wù)為由咨詢(xún)時(shí)，多位信貸中介稱(chēng)續(xù)簽很便捷，可在銀行APP上直接操作，也不需要重新遞交申請(qǐng)資料。

楊陽(yáng)透露，辦理經(jīng)營(yíng)貸的公司、流水等都可以做，對(duì)申請(qǐng)貸款人在公司的任職期限也沒(méi)有要求，“我現(xiàn)在沒(méi)見(jiàn)過(guò)一例被抽貸。”

不過(guò)，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)存在不小風(fēng)險(xiǎn)。早在2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！锻ㄖ贩Q(chēng)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核；要和借款人簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，要立刻收回貸款、壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得與存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營(yíng)用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)合作，對(duì)存在違法行為的及時(shí)移交司法機(jī)關(guān)。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師也提醒購(gòu)房者，經(jīng)營(yíng)貸存在銀行不批貸、貸中貸后管理中續(xù)貸不成功或要求一次性提前還貸的可能。他同時(shí)表示，有需求才有市場(chǎng)。正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸與房貸存在利率差，助貸公司才有了生存土壤。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：時(shí)代財(cái)經(jīng)APP(ID：tf-app)，作者：劉新歌