楊惠妍接手的是一個(gè)怎樣的碧桂園？

（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

作者|小戎 來(lái)源|市值榜(ID：shizhibang2021)

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■ 低調(diào)的楊惠妍

■ 碧桂園因何走上“楊惠妍”路線？

■ 楊惠妍接班后面臨哪些挑戰(zhàn)？

從2007年將名下所有股份轉(zhuǎn)讓給女兒楊惠妍，到2023年3月1日正式辭任碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席，楊國(guó)強(qiáng)用15年的時(shí)間，將二女兒楊惠妍扶上了碧桂園的當(dāng)家人之位。

有不少地產(chǎn)界人士稱：塵埃落地。

從2007年接手父親的股權(quán)，成為中國(guó)第一女首富開始，楊惠妍在公眾眼中以低調(diào)、神秘著稱。在碧桂園內(nèi)部，也是如此。

長(zhǎng)期以來(lái)，楊惠妍在碧桂園內(nèi)部負(fù)責(zé)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的探索，這在曾經(jīng)依靠高周轉(zhuǎn)瘋狂沖擊的碧桂園企業(yè)內(nèi)部，也幾乎沒(méi)有什么存在感。

但15年來(lái)，楊惠妍每一次揭開一點(diǎn)自己的神秘面紗，走到公眾面前，都暗藏著兩重隱喻：

第一，她的存在，是碧桂園發(fā)展的另一條路線，這條路線，注定與父親楊國(guó)強(qiáng)時(shí)期大不相同。

第二，在碧桂園內(nèi)部，楊國(guó)強(qiáng)在把楊惠妍扶上聯(lián)席主席的那一刻起，就意味著楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)可楊惠妍在新業(yè)務(wù)方面探索的成績(jī)，并將其作為碧桂園未來(lái)的主導(dǎo)路線。

對(duì)楊惠妍來(lái)說(shuō)，第一個(gè)懸念是碧桂園能否在2023年，守住已經(jīng)蟬聯(lián)七年的銷售冠軍寶座。2023年開年以來(lái)，碧桂園已經(jīng)被保利、萬(wàn)科擠到了行業(yè)第三的位置上。

更大的懸念是，是否要將自己過(guò)去多年一直在深挖的教育、機(jī)器人等新業(yè)務(wù)，推動(dòng)成為碧桂園的新引擎。

這不僅影響著楊惠妍接班后的風(fēng)格判斷，也將決定在房企試錯(cuò)機(jī)會(huì)越來(lái)越少的當(dāng)下，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣的碧桂園，靠什么走出拐點(diǎn)。

01

低調(diào)的楊惠妍

猜猜哪個(gè)是楊惠妍，這曾經(jīng)是困擾很多網(wǎng)友甚至主流媒體圖片編輯的難題。

楊惠妍的出現(xiàn)，實(shí)在是有些突然。2007年，26歲的她突然空降在福布斯中國(guó)富豪榜上，成為亞洲女首富，身家為510億元。

有美國(guó)媒體表示，當(dāng)時(shí)的這個(gè)財(cái)富值，已經(jīng)超過(guò)蘋果創(chuàng)始人史蒂夫·喬布斯和美國(guó)傳媒大亨魯伯特·默多克。

這得益于當(dāng)年楊國(guó)強(qiáng)早早地宣布了自己的接班問(wèn)題。2007年4月，碧桂園上市前夕，楊國(guó)強(qiáng)宣布將價(jià)值數(shù)百億的股權(quán)全部交給二女兒楊惠妍，并且在上市招股書中寫入了家族傳承計(jì)劃：“將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給女兒楊惠妍，是希望訓(xùn)練她成為碧桂園繼承人。”

隨后碧桂園發(fā)布公告，楊惠妍并非父親的代言人，而是公司權(quán)益的最終實(shí)益擁有人，可全權(quán)決定如何管理個(gè)人資產(chǎn)。她于公司的權(quán)益，并不涉及她須對(duì)楊氏家族任何成員或其他個(gè)別人士負(fù)責(zé)的信托或安排。

哪怕是此后楊惠妍的身家一直從500億元飆升至2000億元，關(guān)于她的圖片在網(wǎng)上一路瘋傳，但是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，也沒(méi)有人見(jiàn)過(guò)她的真實(shí)面目。

2017年，由時(shí)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌創(chuàng)作出版的《我在碧桂園的1000天》里曾提到，目前網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于楊惠妍的眾多照片中，僅有一張是她本人。

13歲就開始跟父親旁聽(tīng)碧桂園董事會(huì)和高管會(huì)議的楊惠妍，給碧桂園高層的印象是“很沉穩(wěn)，基本上不做聲，只是在旁邊觀察父親是如何處理事務(wù)的”。

早早被確立為接班人的楊惠妍，似乎也在有意避免被外人注意到。很多年以來(lái)，她唯一活躍的領(lǐng)域是公益慈善。

一個(gè)典型的細(xì)節(jié)是，2018年，楊惠妍向北京師范大學(xué)捐贈(zèng)8000萬(wàn)元，設(shè)立“惠妍教育基金”，用以支持北師大惠妍國(guó)際教育學(xué)院的建設(shè)和發(fā)展，為北師大的教師以及對(duì)國(guó)際教育研究有突出貢獻(xiàn)的學(xué)術(shù)工作者提供科研支持。

事后，在北京師范大學(xué)一方發(fā)布的新聞中，出現(xiàn)了北京師范大學(xué)黨委書記程建平向楊惠妍頒發(fā)捐贈(zèng)證書的畫面。而碧桂園和相關(guān)合作方的新聞中，僅有一張所有與會(huì)嘉賓的合影，楊惠妍沒(méi)有出現(xiàn)在特寫畫面之中。

哪怕在楊惠妍出任碧桂園聯(lián)席主席，碧桂園也逐步開始將楊惠妍的照片放入年報(bào)和官網(wǎng)之后，類似于在北京師范大學(xué)的那一場(chǎng)景，仍然很少在公眾場(chǎng)合中見(jiàn)到。

這種低調(diào)，甚至讓外界猜疑，楊惠妍是否還會(huì)接班。

尤其是在2010年以來(lái)，楊國(guó)強(qiáng)先后簽下了莫斌、吳建斌、朱榮斌、林昭憲等一干職業(yè)經(jīng)理人，其中朱榮斌在擔(dān)任碧桂園聯(lián)席總裁期間甚至拿到了2100萬(wàn)元的年薪。

很多人猜測(cè)，楊國(guó)強(qiáng)在女兒接班和職業(yè)經(jīng)理人接班兩條路之間，似乎有了新的想法。

如今，正式接班的楊惠妍，到了被父親“扶上馬”的那一刻，也到了丟掉所有神秘，正式面向公眾的時(shí)刻。

02

楊國(guó)強(qiáng)的選擇

有消息稱，楊國(guó)強(qiáng)甚至想在2007年上市前，就把董事局主席的位置也讓楊惠妍來(lái)坐。只是擔(dān)心突然撒手不管影響上市融資的前景，這才作罷。

在低調(diào)行事的十多年里，楊惠妍逐步在碧桂園的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面獨(dú)當(dāng)一面。2017年5月，由楊惠妍擔(dān)任董事長(zhǎng)的博實(shí)樂(lè)教育（即原碧桂園教育集團(tuán)）在紐交所正式上市。2018年6月，物業(yè)板塊碧桂園服務(wù)在港交所上市，楊惠妍任董事會(huì)主席。

不僅如此，碧桂園的多元化業(yè)務(wù)，也是由楊惠妍負(fù)責(zé)探路，一手操持的。

吳建斌《我在碧桂園的1000天》里介紹了2014年，陪同楊惠妍先后會(huì)見(jiàn)高盛、摩根士丹利、摩根大通三家投行時(shí)的場(chǎng)景：她講一口流利的美式英語(yǔ)，懂得戰(zhàn)略布局的重要性，還能完整地詮釋自己的想法；她像她的父親一樣有偉大抱負(fù)、偉大情懷，有國(guó)際視野、國(guó)際人脈網(wǎng)；她談吐儒雅，有很好的教養(yǎng)。

此時(shí)，楊惠妍已經(jīng)提出嘗試打造全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈的觀點(diǎn)， 即從辦幼兒園開始，建住宅，參與醫(yī)院，到健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等，以擺脫住宅地產(chǎn)的局限性，和對(duì)住宅地產(chǎn)的依賴。三家投行都認(rèn)可了楊惠妍的這一觀點(diǎn)。

這幾乎是全行業(yè)的共識(shí)。同年的亞布力論壇上，萬(wàn)科董事局主席王石也給出“白銀時(shí)代”的觀念，“白銀時(shí)代需要我們轉(zhuǎn)變觀念”，關(guān)注消費(fèi)者更高層次的需求。

2018年12月，碧桂園宣布，董事局副主席楊惠妍擔(dān)任聯(lián)席主席。

很多人看來(lái)，這或許僅僅是楊國(guó)強(qiáng)在接班的問(wèn)題上做出了最終的選擇。但從更大的視野來(lái)看，這是楊國(guó)強(qiáng)在“楊惠妍路線”和“職業(yè)經(jīng)理人路線”之間做出了選擇。

從2010年開始，碧桂園大幅聘任職業(yè)經(jīng)理人，公司規(guī)模自此起飛。

當(dāng)年，碧桂園的年銷售規(guī)模只有329億元，排名全國(guó)第九。到了2018年末，碧桂園的銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到5018億元，膨脹了十多倍，規(guī)模位居行業(yè)頭名。

這得益于楊國(guó)強(qiáng)為碧桂園選擇的高周轉(zhuǎn)打法，即快速銷售、快速回款，靠著資金和土儲(chǔ)不斷滾動(dòng)，迅速擴(kuò)大規(guī)模。

吳建斌曾經(jīng)介紹楊國(guó)強(qiáng)在2015年末選擇的“超強(qiáng)進(jìn)取型”的做法，提出2016年上半年要買500億元土地，下半年要回籠這500億元資金，并繼續(xù)投下去。

而在2015年，碧桂園設(shè)置的拿地預(yù)算不過(guò)200億元，實(shí)際上到年末達(dá)到了560億元，多了300多億元。

為了加快高周轉(zhuǎn)，碧桂園提出了代號(hào)“456”的工作要求和“拿地及開工”的方針。前者要求“拿地后四個(gè)月開盤，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正”。后者要求把規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，以及政府審批環(huán)節(jié)，前置到摘牌拿地之前，以確保在拿下地塊之后就可以迅速獲得審批文件開工建設(shè)。

狂奔的碧桂園，風(fēng)險(xiǎn)也在快速集聚。

第一是安全風(fēng)險(xiǎn)。

2018年，碧桂園在廣西、上海、浙江、安徽等地多次出現(xiàn)項(xiàng)目工地坍塌事件，僅僅半年就造成8人死亡。即使是碧桂園位于廣東順德的大本營(yíng)，也有項(xiàng)目被點(diǎn)名批評(píng)。公眾輿論將碧桂園推上風(fēng)口浪尖。楊國(guó)強(qiáng)和總裁莫斌不得不面對(duì)媒體，鞠躬道歉。

第二是負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

從2016年6月底到2018年6月底，碧桂園的負(fù)債已經(jīng)從3317.34億元攀升至1.26萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率從78.2%一路爬至89.85%。這甚至超過(guò)了同期的萬(wàn)科（84.70%）和恒大（81.66%）。

究竟是什么迫使楊國(guó)強(qiáng)做出了放棄高周轉(zhuǎn)，降速前行的決定，不得而知。但有一點(diǎn)可以確定，如果繼續(xù)狂奔下去，如今在許家印頭上炸響的雷，會(huì)更早地炸響在楊國(guó)強(qiáng)的頭上。

楊惠妍出任聯(lián)席主席后短短一個(gè)月，楊國(guó)強(qiáng)在碧桂園集團(tuán)2019年工作會(huì)議上提出，“我們是為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)。”并表示，未來(lái)是三個(gè)重點(diǎn)方向，地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。

毫無(wú)疑問(wèn)，楊國(guó)強(qiáng)已經(jīng)做出了選擇，日后的碧桂園，必須要靠楊惠妍了。

03

楊惠妍的挑戰(zhàn)

楊惠妍走上董事局主席位置的這一刻，碧桂園還沒(méi)有完全擺脫高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的遺留問(wèn)題。

第一，碧桂園面臨高額的債務(wù)和還債壓力。

截至2022年6月底，碧桂園旗下尚有未償還債務(wù)7694.46億元，其中，有5242.50億元將在一年內(nèi)到期，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額為1234.83億元，較2021年年底的1679.21億元減少26.5%。中報(bào)顯示，截至2022年6月末，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率仍有83.98%。

2023年1月17日，碧桂園公告稱，已悉數(shù)償還于2023年1月到期的年利率為4.75%的優(yōu)先票據(jù)，本金總額為6.25億美元，該票據(jù)償還后，再無(wú)其他未償還的票據(jù)。

第二，碧桂園面臨融資的壓力。

2022年上半年，碧桂園融資活動(dòng)獲得的現(xiàn)金流為-326.06億元，其中歸還銀行和其他借款579.70億元，從銀行及其他借款所得為261億元。相比之下，2021年上半年，碧桂園曾經(jīng)獲得了696.22億元的銀行及其他借款，同比縮水了60%。

也是為了籌集資金，碧桂園在2022年上半年處置了47.29億元的金融資產(chǎn)，使得投資活動(dòng)呈現(xiàn)38.71億元的凈流入。

2022年下半年，碧桂園還完成了兩次配股，籌資86億港元，同時(shí)在2022年11月末至12月初，先后與10家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得超過(guò)3000億元的意向性綜合授信支持。

這些問(wèn)題，隨著2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，有望得到進(jìn)一步改善。

而在楊惠妍全面接班之后，外界關(guān)注的還有兩個(gè)新的挑戰(zhàn)。

一是碧桂園能否維持銷售規(guī)模冠軍的寶座。

克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，2023年1-2月，碧桂園全口徑銷售金額為562億元，位列排行榜第3位。前兩位分別被保利發(fā)展和萬(wàn)科地產(chǎn)奪得。

這被外界視為是碧桂園“掉隊(duì)”的信號(hào)。更加不利的因素是，碧桂園一直被稱為是“三四線城市的王者”，以較低的成本去購(gòu)地，依靠普通消費(fèi)者改善性住房的需求快速回流資金。但近年來(lái)，三四線城市的地價(jià)已經(jīng)水漲船高，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿卻在回落，房?jī)r(jià)有漲不動(dòng)的趨勢(shì)。

2022年11月，碧桂園官方宣布，開始為期一個(gè)月的現(xiàn)房節(jié)活動(dòng)。1000多個(gè)現(xiàn)房樓盤喊出了最大折扣75折的口號(hào)，范圍涉及碧桂園布局的30多個(gè)省的268個(gè)城市。降價(jià)促銷，去庫(kù)存的壓力可見(jiàn)一斑。

碧桂園也試圖轉(zhuǎn)變拿地的方向，2022年，碧桂園在拿地方面動(dòng)作寥寥，僅有的幾處，也在上海、北京等一二線城市。有媒體援引2023年碧桂園工作會(huì)議的消息稱，2023年碧桂園會(huì)重啟拿地，投資方向上將聚焦市場(chǎng)恢復(fù)更好的一二線城市。

二是碧桂園業(yè)務(wù)多元化的進(jìn)展。

2019年楊國(guó)強(qiáng)把楊惠妍扶上聯(lián)席主席的位置時(shí)，就將機(jī)器人和農(nóng)業(yè)放在了與房地產(chǎn)同等重要的位置上，并希望形成“三駕馬車”的局面。

不過(guò)，2022年半年報(bào)發(fā)布時(shí)，碧桂園總裁莫斌曾表示，為了保證現(xiàn)金流的安全，在主營(yíng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)方面也做一些平衡，除博智林機(jī)器人為新業(yè)務(wù)唯一重點(diǎn)業(yè)務(wù)外，其他一些新業(yè)務(wù)都暫緩了。

關(guān)于碧桂園農(nóng)業(yè)方面的進(jìn)展，自2022年下半年以來(lái)也幾乎未見(jiàn)太大的動(dòng)靜。以探索新業(yè)務(wù)為己任的楊惠妍，在多元化方面必然承擔(dān)著更大的期待。

04

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)歷過(guò)“三條紅線”的洗禮之后，2023年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，分化已經(jīng)到來(lái)。僅從銷售情況來(lái)看，央企暫時(shí)還是市場(chǎng)的主流。

民企若要不被甩下，快速找到企業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)力，就成為關(guān)鍵。相比能否奪回銷售冠軍的寶座，碧桂園未來(lái)數(shù)年的前進(jìn)方向和增長(zhǎng)動(dòng)力何在，多元化能否形成新的增長(zhǎng)引擎，是楊惠妍接班后面臨的核心問(wèn)題。

好在，父親楊國(guó)強(qiáng)并未徹底離開，碧桂園公告稱，楊國(guó)強(qiáng)將以特別顧問(wèn)的身份繼續(xù)參與公司經(jīng)營(yíng)。

將女兒親自扶上馬后，68歲的楊國(guó)強(qiáng)還打算再送一程。

參考文獻(xiàn)

[1]《我在碧桂園的1000天》，吳建斌；

[2]《女首富楊惠妍的關(guān)鍵2023》，騰訊新聞《潛望》；

[3]《拿地即開工，碧桂園高周轉(zhuǎn)模式響警報(bào)》，財(cái)新周刊

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：市值榜(ID：shizhibang2021)，作者：小戎