庫(kù)存依舊高企 樓市回暖言之尚早

近期國(guó)內(nèi)利率下調(diào)，各地樓市頻現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，成交量大升，似乎已現(xiàn)回暖跡象?對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，樓市政策底已現(xiàn)，調(diào)控不會(huì)放松也不會(huì)加碼，但政策底不等于市場(chǎng)底，在庫(kù)存依舊高企、企業(yè)資金壓力猶存的情況下，市場(chǎng)仍在筑底階段，談樓市回暖為時(shí)尚早。

政策見(jiàn)底 成交量反彈

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交量顯著回升，達(dá)到去年2月以來(lái)最高水平，1月~5月總成交量同比增長(zhǎng)5%。6月上旬，全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)簽約新建住宅套數(shù)為69673套，與5月上旬基本持平，成交量已經(jīng)從3月開(kāi)始連續(xù)多月維持在高位，一線城市成交量繼續(xù)明顯回升，其中北京簽約住宅2810套，環(huán)比上漲17.4%，其他城市也均維持在限購(gòu)后的最高成交量。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，成交量放大是調(diào)控的結(jié)果，是“以?xún)r(jià)換量”的表現(xiàn)。“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀政策改變了購(gòu)房者的預(yù)期，央行的降息明確貨幣環(huán)境繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)提供支持，已經(jīng)可以判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)改變，也不會(huì)加碼。市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈之后，帶動(dòng)剛性需求和部分改善性需求入市，成交量已經(jīng)見(jiàn)底反彈。

“從首套房貸利率的調(diào)整和各地樓市微調(diào)政策的默許看，調(diào)控政策不會(huì)加碼。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，成交量的回升建立在“以?xún)r(jià)換量”的基礎(chǔ)上，價(jià)格符合市場(chǎng)預(yù)期，熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目帶動(dòng)整體成交量的上揚(yáng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，政策早已見(jiàn)底，盡管住建部強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，但降息及房貸優(yōu)惠利率的增多，將進(jìn)一步刺激購(gòu)房者入市，樓市成交量回升仍將持續(xù)。他預(yù)計(jì)6月份市場(chǎng)成交仍將維持在較好水平，下半年的成交量會(huì)比上半年多。

庫(kù)存高企 價(jià)格底未現(xiàn)

盡管對(duì)調(diào)控政策見(jiàn)底業(yè)內(nèi)專(zhuān)家已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，但是在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，“政策底不等于市場(chǎng)底。”他指出，房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境仍維持從緊，重點(diǎn)城市的庫(kù)存量并沒(méi)有改觀，高庫(kù)存現(xiàn)狀沒(méi)變，同時(shí)，企業(yè)的資金壓力狀況并沒(méi)有改變，綠城就是一個(gè)縮影，因此，不能判斷市場(chǎng)底出現(xiàn)，還需觀察一段時(shí)間。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月底，13個(gè)典型城市庫(kù)存總量為78萬(wàn)套，比去年同期增加17.82萬(wàn)套，漲幅近三成，樓市庫(kù)存量依然處在高位，意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)依然存在，樓市“去庫(kù)存”仍是后續(xù)的重要任務(wù)。

“雖然成交量見(jiàn)底了，但是價(jià)格底才是樓市底的重要表現(xiàn)。”顧云昌認(rèn)為，目前價(jià)格穩(wěn)中有降，剛性需求旺盛，“以?xún)r(jià)換量”說(shuō)明購(gòu)房人對(duì)這一價(jià)格認(rèn)同，房?jī)r(jià)在合理回歸中，離底不遠(yuǎn)了。“樓市最冷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，但談樓市回暖為時(shí)尚早。”他說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然成交量觸底反彈，但是價(jià)格還在慢慢企穩(wěn)，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工等指標(biāo)還在探底，未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)商品房市場(chǎng)將進(jìn)入筑底階段，到四季度，包括價(jià)格在內(nèi)的整體指標(biāo)都會(huì)反彈。

在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅波動(dòng)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策就不會(huì)出臺(tái)，而如果上漲不明顯，預(yù)計(jì)年底樓市就會(huì)到達(dá)底部。