調控難松 樓市回暖恐是曇花一現(xiàn)

京滬樓市回暖？

端午期間，一線城市樓市成交量普遍出現(xiàn)上漲，供需兩旺，樓市交易飄紅，出現(xiàn)回暖趨勢。不過，業(yè)內人士對此仍持觀望態(tài)度，在國家樓市調控政策不放松的前提下，市場“回暖”仍時機未到，房價下降仍是大勢所趨。

開發(fā)商降價走量仍是主因

“每年6-8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但今年有可能不同于往年，走出‘淡季不淡’的行情。”業(yè)內人士表示。其中，今年的端午成為近3年來北京成交量最高的一個節(jié)假日。

據(jù)前瞻網記者了解，端午假期前兩日(22日—23日)，北京新建商品住宅和二手住宅網簽總量為1155套，相比“五一”假期同期大漲56%，較去年端午假期前兩日更是猛增289%。其中，新建商品住宅網簽總量為876套，比“五一”假期上漲了101%，比去年端午大漲262%。

上海雖然未達到北京的熱度，但同樣“紅過五一”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日17時，今年端午上海成交714套住宅，遠未達到去年956套的水平。但端午期間成交714套，但仍然高于今年“五一”期間成交453套的數(shù)據(jù)。

在另兩個一線城市廣深，端午期間的購房者也熱情不減。查看廣州市國土房管局官方網站統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，假期前兩天(6月22、23日)，廣州一手住宅成交套數(shù)分別為279套、173套，較去年端午節(jié)前兩天的成交量361套同比上漲約25%;成交均價為每平方米11300多元，成交面積約49000多平方米，分別較去年同期上漲近8%和6%。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳在6月18日至24日的一手住宅成交量達到747套，同比上漲77.47%，成交均價在每平方米19828元。

據(jù)前瞻網記者了解，近期廣州、深圳成交較多的樓盤均為總價低、單價低的郊區(qū)樓盤，廣州以中小面積的剛需產品為主的樓盤成為市場主力軍;而深圳則是個別降價幅度較大的樓盤吸引眼球。

對于6月份樓市“淡季不淡”的行情，業(yè)內人士普遍認為，前期以價換量起到了很好的效果，加上降息等利好因素刺激，讓開發(fā)商對樓市成交信心十足，加快了推貨的節(jié)奏。而前段時間的熱銷讓購房者有了一股從眾心理，大部分人對后期樓市的走勢都比較樂觀，不少購房者的價格敏感度開始降低，使得端午樓市延續(xù)之前的熱銷氛圍。

“當前政策層面正值‘刺激剛需’時間窗。加上開發(fā)企業(yè)資金面壓力持續(xù)存在，這個階段開發(fā)企業(yè)會加大市場供應，供應的增加與個案價格的調整會促使后市成交量保持一定的水平，不會出現(xiàn)大幅下滑的趨勢。”業(yè)內人士表示，今年端午期間推出新房、特惠房的開發(fā)商明顯增多，優(yōu)惠力度也大大高于去年。

樓市整體回暖為時尚早

端午假期樓市成交繼續(xù)回升，是否預示著樓市整體回暖的春天已為期不遠?各界關注的房價會不會在微跌之后再度進入上漲通道?多位專家表示，盡管樓市成交連續(xù)數(shù)月反彈，但并未整體回暖，房價下降仍是大勢所趨。

“盡管當前樓市調控不放松不動搖的態(tài)度沒有改變，但是‘穩(wěn)增長’信號改變了人們的預期，給人感覺政策見底不會加碼，再加上降息和貸款利率的優(yōu)惠使得購房成本降低，前期積聚的剛性需求集中釋放。”中國房地產研究協(xié)會副會長顧云昌解釋，目前樓市只能說總體“回穩(wěn)”，說“回暖”為時尚早。

專家分析，目前土地市場仍然低迷，房價跌幅觸底但仍在下降。另外，降息信號被市場過度解讀，部分購房者擔心再次踏空，入市積極性有所提高。搶購氣氛或許是部分開發(fā)商急于制造的一種假象，市場筑底恐未完成。

業(yè)內人士認為，住宅成交量可以定性為“回暖”，但成交價格、土地市場、開發(fā)投資、新開工等指標，都尚未回暖。“住宅成交量是先行指標，其他指標將會陸續(xù)筑底、回升。”

價格戰(zhàn)、降價潮頻現(xiàn)，實際上是大型房企的一些樓盤在做階段性的“策略性降價”，來維持當前市場的活躍度，但整體市場真正降價15%-20%以上的項目為數(shù)還不多，“當前上海等一線城市‘金九’市場成交尚未激活，整個市場成交趨勢維持量低價穩(wěn)的態(tài)勢。”

“國內房價下降趨勢仍沒有改變。”中國社科院金融研究所研究員易憲容也表示，當前住房銷售有所增加一定程度上與近期宏觀政策有所轉向有關，但目前貨幣政策及金融市場 條件與2009年有很大差別，限制住房投機炒作住房信貸政策及貨幣條件沒有改變。

易憲容分析，當前“穩(wěn)增長”政策被一些人誤讀為大逆轉，但實際上與2008年下半年有很大不同。比如貨幣政策變化，2008年下半年存貸款利率下降了216個基點，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松，而今年存貸款利率只是下降25個基點。

“當前樓市‘回暖’基礎不穩(wěn)固，如果開發(fā)商的降價促銷力度不能維持，成交量很可能會再度陷入低谷。”有業(yè)內人士指出，在調控政策不放松的情況下，樓市走勢還是取決于剛性需求，下半年樓市還存在諸多變數(shù)。