商業(yè)地產(chǎn)熱隱藏泡沫化風(fēng)險(xiǎn)

在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購(gòu)房者說(shuō)得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力、庫(kù)存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為繼住宅市場(chǎng)之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。

新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)

日前，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價(jià)，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價(jià)近3 .3萬(wàn)元每平方米。6月上旬，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價(jià)16063元每平米，溢價(jià)率高達(dá)435.5%。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。

2011年以來(lái)，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，成為樓市嚴(yán)苛調(diào)控之下的逆市熱襲者。

在杭州，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點(diǎn)”，但2011年下半年開盤的商務(wù)公寓“保利灣天地”項(xiàng)目卻受到極大關(guān)注。一方面，板塊超低開盤價(jià)讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試;另一方面，在嚴(yán)苛的限購(gòu)環(huán)境下，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買不了房”的購(gòu)房者收羅麾下。

“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購(gòu)大背景下的一個(gè)實(shí)例。不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸的商務(wù)公寓以及寫字樓，在本輪樓市調(diào)控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會(huì)資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。

2011年，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購(gòu)房者說(shuō)得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達(dá)49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場(chǎng)體現(xiàn)成交的23個(gè)項(xiàng)目中，有多達(dá)13個(gè)項(xiàng)目屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬(wàn)平方米，占寫字樓成交面積的比重高達(dá)48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。

火爆的交易，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價(jià)為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國(guó)際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長(zhǎng)44%。

房企逆市淘金

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，“2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺(tái)，初步確立了系列產(chǎn)品線。”并且表示“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)方向。”

金地地產(chǎn)年報(bào)顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績(jī)初顯，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)體系初步構(gòu)建完成。體系建設(shè)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)齊頭并進(jìn)，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ)。而未來(lái)，金地將在進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。

中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬(wàn)平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑。

民資充裕的浙江，在商品房限購(gòu)限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會(huì)資金。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，顯示社會(huì)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏愛。