租金上漲 經(jīng)濟(jì)型酒店面臨成本壓力

受租金上漲影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店盈利壓力正日益加大，為控制成本，各酒店正試圖通過(guò)控制租金占比及加盟連鎖來(lái)分?jǐn)偝杀尽?/p>

在創(chuàng)辦布丁連鎖酒店數(shù)年后，朱暉和史央清剛剛獲得了第二輪風(fēng)投融資，這在前幾年來(lái)看，一家經(jīng)濟(jì)型酒店達(dá)到一定規(guī)模后獲得風(fēng)投是理所當(dāng)然，但如今卻有點(diǎn)不簡(jiǎn)單。

從如家、漢庭和7天等已經(jīng)上市的經(jīng)濟(jì)型連鎖企業(yè)財(cái)報(bào)來(lái)看，行業(yè)整體的出租率和收益正在明顯下滑，股價(jià)也下跌得厲害。在這樣的情況下，租金卻像“緊箍”一樣牢牢套在酒店業(yè)者頭上，令業(yè)者對(duì)盈虧平衡點(diǎn)的捕捉難度加大。

控制租金占比

規(guī)模是經(jīng)濟(jì)型酒店必須考慮的因素，不到一定規(guī)模不能攤薄成本，更得不到投資界的青睞。而如家、錦江之星、漢庭和7天之間對(duì)于規(guī)模的比拼也是可見(jiàn)一斑，這種市場(chǎng)格局決定了經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)者必然在爭(zhēng)奪物業(yè)上“無(wú)所不用其極”，這也讓酒店物業(yè)租金逐年上漲。

“酒店與其他行業(yè)不同的是，根據(jù)客房數(shù)量、酒店面積、選址等不同，成本的計(jì)算數(shù)字差別會(huì)很大，因此，業(yè)內(nèi)一般都以占比來(lái)做相對(duì)計(jì)算。以一家100間客房的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)說(shuō)，每6間客房需一名員工，故而需17名員工，人均月薪在2500元~3000元，但人工僅占經(jīng)營(yíng)成本的16%左右。租金才是最需要控制的成本。”布丁連鎖酒店創(chuàng)始人之一的史央清說(shuō)，假設(shè)毛利率是55%，那么成本占45%，在成本中，酒店一般會(huì)將租金成本控制在30%以下，若超過(guò)該比例，則會(huì)放棄租賃該物業(yè)，因?yàn)樽赓U后會(huì)有虧損的危險(xiǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)CEO胡升陽(yáng)則算了一筆更加細(xì)致的賬，經(jīng)濟(jì)型酒店的酒店收入=平均房?jī)r(jià)×出租率，經(jīng)營(yíng)成本=人工+能耗+低值易耗+洗滌+維修+銷(xiāo)售+其他+營(yíng)業(yè)稅收，酒店?duì)I業(yè)總利潤(rùn)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)叫GOP(Gross Operating Profit)，GOP=酒店收入-經(jīng)營(yíng)成本。

“EBITDA(未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷(xiāo)前的利潤(rùn))=GOP-租金，利潤(rùn)=EBITDA-折舊攤銷(xiāo)，也就是說(shuō)，GOP越高，租金越低則EBITDA越高，即利潤(rùn)越高，那么租金究竟控制在什么比例最適合呢?在平均房?jī)r(jià)150元，出租率為70%，GOP率為50%的假設(shè)條件下，我們可以畫(huà)出一個(gè)圖表，根據(jù)酒店GOP與出租率和房?jī)r(jià)相關(guān)，當(dāng)酒店出租率上升(下降)時(shí)，收入按比例上升(下降)，酒店成本按線性上升(下降)，GOP上升(下降)。經(jīng)營(yíng)成本=(150/6)×x%+35，其中x%為出租率。可以計(jì)算出，若要達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，則酒店租金占酒店收入的比例不能超過(guò)25%，否則酒店就會(huì)面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。”胡升陽(yáng)指出，若說(shuō)得簡(jiǎn)單一些，即毛利率50%的條件下，基礎(chǔ)成本比率是50%，另加25%租金和20%折舊，總成本比例已高達(dá)95%，若租金再超過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)型酒店就難以盈利了。

加盟分?jǐn)偝杀镜奶魬?zhàn)

要控制租金占比不可超過(guò)酒店收入的25%并非易事，于是當(dāng)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，各個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店企業(yè)都開(kāi)始大舉擴(kuò)張加盟店，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，如家、漢庭、錦江之星和7天近期都陸續(xù)表明，在未來(lái)的新開(kāi)店中，加盟店會(huì)是超過(guò)50%比例的主打。

“加盟店的成本由加盟商承擔(dān)，而且對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，加盟店的盈虧并不計(jì)入財(cái)報(bào)，只會(huì)將加盟店的出租率、門(mén)店數(shù)量等平衡到財(cái)報(bào)中。故而用加盟店來(lái)擴(kuò)張?jiān)黾右?guī)模、分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)成為經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)者目前的共同選擇。”華美首席知識(shí)專(zhuān)家趙煥焱指出。

然而，天上不會(huì)掉餡餅，既然加盟店可以分?jǐn)偝杀荆踔劣行┘用松套猿治飿I(yè)以規(guī)避租金上漲或租約到期的風(fēng)險(xiǎn)，那么，經(jīng)濟(jì)型酒店品牌企業(yè)也要付出其他代價(jià)，比如需要面對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)、統(tǒng)一采購(gòu)和與業(yè)主協(xié)商等問(wèn)題。

錦江之星一位內(nèi)部管理者透露，與海外加盟商十分愿意將物業(yè)全權(quán)交給品牌方管理的態(tài)度不同，中國(guó)不少酒店加盟業(yè)主都認(rèn)為，既然自己承擔(dān)了租金或收購(gòu)物業(yè)的成本，所以自己才是這個(gè)酒店的“主人”，并非所有決策都要聽(tīng)連鎖酒店企業(yè)，尤其是在一些后臺(tái)結(jié)算、采購(gòu)細(xì)節(jié)、員工等方面，加盟商往往“太有主見(jiàn)”。加盟店除了要支付一筆一次性加盟金以外，還要投入各項(xiàng)單體酒店成本，每個(gè)月還要與品牌酒店總部分成，所以一旦租金成本高企或加盟商實(shí)在與品牌連鎖酒店方協(xié)調(diào)不順，則很容易終止合作。

胡升陽(yáng)坦言，雖然各大連鎖經(jīng)濟(jì)酒店新開(kāi)店數(shù)量不斷增長(zhǎng)，但每年退出的店面數(shù)也不在少數(shù)，這對(duì)連鎖酒店的影響也相當(dāng)大。