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國內(nèi)一線城市土地出讓金降幅超50%
受嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,國內(nèi)土地市場今年特別清冷。土地宗數(shù)、用地面積、建設(shè)面積、樓面價、溢價率和土地出讓金等指標(biāo)全面下滑至2010年以來3年內(nèi)的最低點。根據(jù)統(tǒng)計,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、成都、長沙等全國20個重點城市今年上半年土地市場共成交了2118塊土地,出讓金累計為2397億元,大幅縮水1366億元,同比降幅達(dá)36.3%。
一線城市出讓金降幅最大
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州和深圳一線城市今年上半年土地出讓金僅為440億元,同比下降55.3%,一線城市的土地出讓金降幅遠(yuǎn)超過其他重點城市。四大一線城市成交土地宗數(shù)僅為367塊,成交建設(shè)用地面積為1567公頃,平均樓面價為1664元/平方米,溢價率為8.6%,各項指標(biāo)均為2010年以來的最低點。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一線城市遭遇的挑戰(zhàn)更大。因為其優(yōu)質(zhì)地塊的存量已經(jīng)為數(shù)不多,且底價一直處于高位。而目前房企所關(guān)注的兩個核心問題又恰恰是土地是否優(yōu)質(zhì),價格是否足夠低,因此供應(yīng)與需求之間的矛盾也更加突出。一線城市的土地出讓金萎縮幅度高達(dá)55.3%,明顯高出20個重點城市36.3%的同比降幅。因此,一線城市下半年土地市場的變數(shù)會更大,會有更多稀缺地塊入市,土地供應(yīng)量會大幅增加。
此外,上半年地方政府土地財政的受影響很大,因此下半年除了會加大供應(yīng)推好地之外,宏觀政策調(diào)控繼續(xù)明顯趨緊的預(yù)期也大大降低。
樓板價下降20%流拍率高企
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國20重點城市上半年的平均樓面價為1285元/平方米,同比去年降幅為20.0%;其中住宅樓面價為2008元/平方米,同比降幅為13.7%;土地流拍高達(dá)163宗,其中住宅用地流拍最為明顯,上半年達(dá)到79宗,流拍率高達(dá)14.6%。
全國的土地樓面價已下滑至3年內(nèi)的最低點,但土地出讓金的大幅縮水和住宅用地流拍率高企表明,房企拿地意愿不強,對于絕大多數(shù)普通土地來講,價格低未必能夠吸引開發(fā)商。
數(shù)據(jù)顯示,全國20個重點城市1—6月的土地溢價率分別為:1.4%、1.1%、1.7%、4.1%、2.8%、15.0%,上半年平均掛牌溢價率僅為4.6%,而6月為月度溢價率最高的月份。陳雪認(rèn)為,雖然進(jìn)入6月以來政府明顯加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)頻率,以南北地王為主的優(yōu)質(zhì)地塊成交將6月份平均溢價率推高至15.0%,但上半年的平均溢價率僅約4.6%,與往年20%以上的溢價率相比,差距明顯。由于普通地塊難以像優(yōu)質(zhì)地塊那樣有較高的溢價率,且優(yōu)質(zhì)地塊資源稀少,預(yù)計下半年土地市場成交形勢依然不夠樂觀。
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