上半年房市利潤明顯變薄 以價(jià)換量將成趨勢(shì)

從已公布的房地產(chǎn)上市公司2012年上半年業(yè)績預(yù)告來看，房企銷售業(yè)績大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑，長期來看行業(yè)趨勢(shì)無法逆轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年上市房企在犧牲利潤、以價(jià)換量的市場策略下，雖然銷售業(yè)績得到增長，但利潤空間明顯變薄，“去利潤化”成為整個(gè)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢(shì)。

大型房企銷量同比上漲

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月11日，35家已公布業(yè)績快報(bào)的滬深兩市及港股上市的大型房企2012年上半年銷售業(yè)績總額為5455.34億元，同比上漲11.8%。其中20家企業(yè)銷售業(yè)績同比增長，占比近六成。

從銷售目標(biāo)的完成情況看，在可統(tǒng)計(jì)的26家房企范圍內(nèi)，完成全年銷售目標(biāo)50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多數(shù)房企業(yè)績達(dá)成率較高，若按照通常上半年的銷售目標(biāo)占全年40%左右的比例來看，九成以上房企上半年超額完成任務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，大部分房企業(yè)績表現(xiàn)好于去年，主要是受到兩方面的影響：一方面，與上半年房企以價(jià)換量密不可分。大多數(shù)房企去年銷售業(yè)績較為慘淡，以價(jià)換量、低價(jià)開盤的趨勢(shì)延續(xù)到今年，并且在去年一些大型房企主動(dòng)降價(jià)促銷取得良好效果后，今年不斷有新的房企加入降價(jià)行列。這種趨勢(shì)在一季度尤為明顯，并由此帶動(dòng)了剛需結(jié)束觀望漸漸入市。另一方面，二季度市場明顯升溫后，改善性需求和部分高端需求也逐漸入市，房企依靠高總價(jià)和高單價(jià)的戶型成交，也博得更多的銷售業(yè)績。在市場向好的情況下，房企加大推盤量，其中高端樓盤的推盤量明顯增多。

28家房企虧損或盈利下滑

就在房企上半年銷售業(yè)績集體飄紅的同時(shí)，大多數(shù)房企凈利潤堪憂。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至7月16日，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報(bào)和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中，28家房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，接近已披露房企總數(shù)六成，其中虧損房企有13家。在行業(yè)排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑。

專家認(rèn)為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年年報(bào)披露數(shù)(8家)，這表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤的影響深遠(yuǎn)，大型房企受到的影響也非常明顯。

從2012年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，房企業(yè)績頗為亮眼，上漲幅度可觀，且大型房企市場份額增長明顯。但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑非常明顯，長期來看行業(yè)趨勢(shì)無法逆轉(zhuǎn)。專家認(rèn)為，上半年房企在犧牲利潤、以價(jià)換量的指導(dǎo)思想下，即便房企銷售額增加，利潤方面短期內(nèi)依然難有起色。

克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱也認(rèn)為，“去利潤化”將是房企長期發(fā)展趨勢(shì)，這使得近兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，最終整個(gè)行業(yè)毛利率和凈利潤率都將向萬科看齊。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在市場回暖的背景下，房企的銷售策略或會(huì)分化：銷售業(yè)績情況完成較好的大型房企可能從“保銷售”轉(zhuǎn)向“保利潤”，借勢(shì)提價(jià)的意愿增強(qiáng);但銷售情況普遍不佳的中小房企的定價(jià)策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。因此，下半年開發(fā)商繼續(xù)實(shí)行降價(jià)促銷、快銷快跑的營銷政策，以避免樓市再度陷入僵局。