房地產(chǎn)泡沫將于明年破裂的六大因素

房地產(chǎn)泡沫將于明年破裂的六大因素

房?jī)r(jià)一直人們關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)專家分析，房地產(chǎn)泡沫的形成包括幾個(gè)元素，一是貨幣超發(fā)造成通貨膨脹和通貨膨脹預(yù)期，催生資產(chǎn)大泡沫。二是超低存款利率甚至負(fù)利率讓人們除了房地產(chǎn)外沒(méi)有更好的對(duì)抗通貨膨脹的投資工具。三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，驅(qū)動(dòng)資金源源不斷地投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。四是地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，不斷推高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，吸引更多人買房。最討厭無(wú)良文人大肆吹噓城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)，現(xiàn)在是夏季，你可以去大街上看看有多少農(nóng)民露宿街頭。你也可以看看因?yàn)椴疬w沒(méi)拿到補(bǔ)償或補(bǔ)償太低造成的層出不窮的群體事件甚至流血事件。每個(gè)人都需要住房，這不錯(cuò)，但需求并意味著市場(chǎng)，人得能買得起房子才行，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民。

此外房地產(chǎn)泡沫破裂并不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，只是成交量萎縮，泡沫破裂初期，買賣雙方都觀望，價(jià)格維持不變，甚至還上漲，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌不可怕，只要有成交量，賣得出去，成交量萎縮才是致命的。

房地產(chǎn)泡沫破裂有內(nèi)外兩個(gè)驅(qū)動(dòng)力，一個(gè)是市場(chǎng)方向的，另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)本身。

先來(lái)看現(xiàn)狀，眾所周知，2012年前3季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)?shù)兔裕?0月份以后大幅度好轉(zhuǎn)，而7月份是很差的，基數(shù)相對(duì)較低。但2013年7月首周的房地產(chǎn)市場(chǎng)比去年更差。CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的以一、二線城市為主的40個(gè)城市中，超六成城市成交量同比下跌，其中蘇州、北京跌幅最大，分別下滑37.85%和35.66%;重點(diǎn)城市中，蘇州、北京、武漢、杭州跌幅均超20%，成都、深圳、重慶、南京也分別出現(xiàn)不同程度的下滑。

環(huán)比方面，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市北京新建住房首周成交1340套，環(huán)比下降60.5%;上海成交2527套，環(huán)比下降34.4%;深圳成交884套，環(huán)比下降32.1%。而廣州、杭州環(huán)比跌幅最小，但也分別下滑了29.8%和22.5%。值得注意的是，在成交下滑的同時(shí)，深圳住宅成交均價(jià)環(huán)比微跌0.4%，跌至每平方米19622元，成為4月以來(lái)最低均價(jià)。

二手房方面成交量亦是全線下跌，其中北京跌幅最大，達(dá)50.5%;成都最小，為13.9%。

受之前“錢荒”影響，貸款利率優(yōu)惠減少或很難貸出款項(xiàng)造成購(gòu)房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，造成整體市場(chǎng)的降溫。

今年6月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售面積111.6萬(wàn)平方米，環(huán)比同比均下降近9%;實(shí)現(xiàn)銷售金額為134.9億元，環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)1%。值得注意的是，這是自去年9月份以來(lái)，萬(wàn)科單月銷售面積增速首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。而2012年6月,公司實(shí)現(xiàn)銷售面積122.4萬(wàn)平方米，銷售金額133.2億元，分別同比增長(zhǎng)8.5%和0.68%。環(huán)比銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)19.4%，銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)24.25%。但主打中低價(jià)位樓盤和以廣州為大本營(yíng)的恒大地產(chǎn)環(huán)比同比依然大幅度增長(zhǎng).高端地產(chǎn)最先萎縮。