房地產泡沫將于明年破裂的六大因素

一、貨幣超發(fā)將不復存在

M2=M0+單位活期存款+單位定期存款+個人存款+其他(證券公司客戶保證金)。從金融機構信貸收支表出發(fā)，M2增量約等于外匯占款增量+新增貸款-財政存款增量。最近幾年數(shù)據(jù)表明，這一公式對M2的解釋力較好，以相對誤差來衡量的解釋力保持在90%以上。　財政存款季節(jié)性很強。在同一年內，財政存款余額波動很大，但是由于我國執(zhí)行嚴格的財政預算計劃，年度間財政存款的增量相對較小，因此財政存款年度差額相對M2數(shù)量基本穩(wěn)定。

M2增速主要受到新增外匯占款和新增貸款的限制。新增外匯占款取決于出口和人民幣匯率，出口增加，人民幣升值，外匯占款就增加，反之就大幅度減少。而自從5月開始進出口數(shù)據(jù)擠水分后，進出口狂跌，2013年6月出口下滑3.1%，預期增長3.7%，5月同比增長1%。進口下滑0.7%，預期增長6%，5月同比下滑0.3%。出口環(huán)比下滑4.7%,進口環(huán)比下滑9.3%。出口創(chuàng)44個月新低.要知道2012年6月差不多是2012年最低迷的一個月，今年大家都覺得去年的基數(shù)低，所以才預期這么高，沒想到這么糟糕。而7月10號的外匯市場雖然央行人民幣中間價升值78個基點，但外匯市場即期匯率開盤后逆中間價而貶值，目前貶值59個基點。5月的新增外匯占款狂跌77%，預計6月份也不會好，有可能轉為負值。

新增貸款也不理想，5月新增貸款僅6674億遠低于預期的8150億,同比下滑17.4%,環(huán)比下滑15.8%。6月新增貸款為8469億，實際6月前10天就已經超過9000億 ，剩下的20天因流動性危機，貸款負增加，還有很多銀行零增加。經歷了6月錢荒過后的銀行放貸勢必會有所收斂，也不得不收斂，沒錢可貸。根據(jù)彭博的預計，中國貨幣市場的流動性緊縮可能將減少今年信貸增長7500億元(1220億美元)，蘇格蘭皇家銀行首席經濟學家Louis Kuijs預計這將導致今年總體信貸減少1.8萬億元。

展望2014年，出口這種實體經濟毫無疑問還是低迷，隨著人民幣升值和勞動力成本的大幅度上升，制造業(yè)外流，加上歐元與日元貶值，外資撤出中國的勢頭更加猛烈。而如果國家一直保持這種走鋼絲的緊平衡政策，新增貸款毫無疑問也會大幅度降低，兩者合力，M2 就大幅度降低。

CPI環(huán)比是一個比較好的例子，5月CPI環(huán)比下降0.3%，6月環(huán)比持平。5月的CPI與外匯占款急劇下滑，隨后6月就出現(xiàn)了錢荒，中國將面臨通縮而非通脹的威脅。

M2降低，CPI環(huán)比回落，房價上漲預期也會下降，當然地王會推高預期，但連續(xù)的CPI環(huán)比下降將打消這個預期。

二、利率市場化越來越近

正是中國長期以來存款利率跑不贏CPI，才逼得人們不得不買房對沖通貨膨脹。而存款利率雖然沒有上調，但是銀行理財產品的收益率卻在不斷上調，最瘋狂的35天就有7%的利息。而銀行理財產品的規(guī)模越來越大，目前未償付的理財產品有15萬億左右，這個規(guī)模是房地產2012全年銷售額兩倍，這意味著很大一部分資金被分流走了。

利率市場化之后，中小銀行為了吸引存款,必定大幅度提高存款利率,就如同現(xiàn)在的理財產品.存款利率提高意味著貸款利率提高,未來的利率市場化是限定存款利率上限，但不限定貸款利率上限，而限定貸款利率下限。而中國房貸固定利率推廣面極窄,大部分人都是浮動利率.現(xiàn)在的理財產品收益率比銀行存款利率高達約2倍,利率市場化后一方面，存款利率大幅度上漲，分流更多原本可能流向房地產領域的資金。另一方面，貸款利率大幅度上漲，月供大幅度增加，而工資因為M2不再超發(fā)，反而有可能下降。此舉將對剛需房地產市場造成致命打擊。(看點：常清：國債期貨為利率市場化保駕 機構可雙向套保)

三、海外地產分流國內房地產市場

據(jù)CNN報道，NAR最新報告稱，在截至3月31日的一年中，外國人購買美國地產682億美元，其中中國買家占18%，每套售價42.5萬美元的中值大大超過其它外國買家的27.6萬，而且近70%為現(xiàn)金全款。外匯管制形同虛設。

美國全國地產經紀商協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù)還顯示，很多中國人通過美國政府的EB-5投資移民項目購買房地產。要符合EB-5資格，外國人必須至少投資50萬美元提供或維持10個就業(yè)機會。2012年近80% EB-5簽證發(fā)放給中國人。

外國人購房58%集中在佛羅里達、加利福尼亞、亞利桑那和得克薩斯四個州，比例分別為23%、17%、9%和9%。

實際中國人在美買房遠遠超過123億美元,大部分都是委托已經在美定居的華人親戚或朋友代購,一來這樣可以避免自己出面,逃避紀委審查,而來資金流出更容易,這些華人已經具備美國國籍,不算外國人購房,一旦國內東窗事發(fā),就去美國,然后再將房產贈與這些逃亡來的官員.2012年中國人最少花500億美元在美國買房.全球范圍內大陸大約在海外房產上投資1000億美元.

中國自2007年起到2012年購買的房地產超過600億美元，中國也是澳洲游客最大方的，平均每人消費1萬美元，夠牛吧。(以下英文為媒體報道原文，China is the strongest growing investor, having purchased over $60 billion in Australian real estate since 2007. They are also Australia's highest-spending tourist nation on luxury goods, holiday accommodation and travel. According to the Australia-China Business Council, Chinese trade and investment in 2010 generated $10,000 in income per Australian household – a considerable contribution to the Australian economy.http://www.stratacommunity.org.au/featured-articles/foreign-investment-australias-property-market)

不止澳洲和美國，加拿大還有英國也被中國人瘋搶房子。加拿大移民部資料顯示，今年首季共有5萬8047名移民抵埠，來自中國的新移民有9153人，蟬聯(lián)第一，其次為印度的6693人，菲律賓以6588人排名第三。有超過4成新移民選擇定居安省，多倫多就有2萬人，其次為魁省的1萬1786人及卑詩省的8107人。而宣誓成為公民者，以印裔最多，其次為菲律賓，中國排名第三。這9153新移民都要買套豪宅，估計在45萬美元左右，也就是40億美元。

還有些地方如新加坡、馬來西亞，香港，中國人都是帶千萬現(xiàn)金買房。

隨著人民幣持續(xù)貶值,大批富豪和權貴都要將國內房產套現(xiàn),當然它們是套現(xiàn)不成滴,但他們仍然有能力轉投資海外房地產,2014年預計將超過2500億美元,2015年超過3500億美元,這不僅讓國內高端房產急劇萎縮,也將導致大量資金流出,進一步打壓人民幣,形成惡性循環(huán),最終導致經濟大幅度下滑和地產泡沫破裂。