房地產(chǎn)泡沫將于明年破裂的六大因素

四、瘋狂的購物中心

星巴克無法承受高房租退出北京國貿(mào)，電子商務(wù)風(fēng)行，實體店成擺設(shè)，線下挑好，線上買好。照理說，傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)該面臨巨大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)會非常艱難，但是你想錯了，中國的購物中心越修越豪華，越來越大，越來越貴，以廣州郊區(qū)的萬達(dá)購物中心，目前均價接近12萬一平，但賣的很好。(看點：中國房地產(chǎn)將滑向火爐還是寒窟?)

道理很簡單，不限購不限貸，雖然需要首付50%，但對富豪們來說全款付也沒問題。再有就是南方人篤信，一鋪養(yǎng)三代，還有這些購物中心大多推出包租服務(wù)，實際不過是拿客戶的款頂租金。

世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最新的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達(dá)3,200萬平方米，年成長15%，刷新紀(jì)錄。而中國在建購物中心的面積，更占全球的一半以上(1,680萬平方米)。

世邦魏理仕全球購物中心針對開發(fā)最為活躍的城市研究顯示，目前全球在建購物中心面積排名前10位的城市中，7個城市都來自中國，其中成都以290萬平方米的在建面積位居第1，天津以210萬平方米排名第2，沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來3年各交付100萬平方米以上的購物中心，分列第4至8名。

毫無疑問，這是個巨大的泡沫。

五、 房企的內(nèi)憂外患

因為2012年房地產(chǎn)市場低迷，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈，有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒有拿地。2012年10月以后房地產(chǎn)企業(yè)大翻身，進(jìn)入2013年，大家都瘋狂拿地，地王頻繁出現(xiàn)。由于2012年對市場觀望，房地產(chǎn)企業(yè)大多是短期貸款，很少長期貸款。進(jìn)入2013年，面臨必須拿地和巨額貸款到期的雙重擠壓。要么不拿地，未來可能面臨無地開發(fā)，就停工，要么大量拿地，讓貸款違約或展期，以目前的流動性緊張態(tài)勢，展期的可能性不大。

2012年下半年房地產(chǎn)企業(yè)趁流動性充裕，紛紛在香港發(fā)行美元債券。不過經(jīng)歷6月錢荒以后，債券價格連續(xù)下跌，收益率大漲，這將使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大增。

德意志銀行的一項追蹤78只房地產(chǎn)公司債券的指數(shù)顯示，房地產(chǎn)公司債價格在5月中旬開始下跌，平均收益率從7%升至9.3%。舉例來說，中國大型房地產(chǎn)開發(fā)商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 簡稱：碧桂園)發(fā)行的10年期債券價格自5月中旬以來已累計下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。這意味著房企的融資成本上升了不少。

中國國內(nèi)的擔(dān)憂情緒日漸升溫，導(dǎo)致國內(nèi)債市表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于亞洲其他債市，并且錯過了一次反彈機(jī)會。亞洲范圍內(nèi)評級為投資級的主權(quán)債券價格較5月初最高點回落12%之后，目前已自6月末的最低點攀升近4%。

中國債券基金連續(xù)三周出現(xiàn)資金凈流出。債券驟跌的部分原因在于，美聯(lián)儲政策前景不明令全球資金迅速撤離像中國這樣最具風(fēng)險的市場。

中國房地產(chǎn)企業(yè)青睞發(fā)行美元債券，這在2012年底呈現(xiàn)爆發(fā)，目前有大約600億美元的房地產(chǎn)企業(yè)債券。

在香港上市的大陸開發(fā)商類股也同樣陷入困境。兩家大型公司華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd., 簡稱：華潤置地) 和世茂房地產(chǎn)控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 簡稱：世茂房地產(chǎn))的股票自5月末來均下跌約14%，而大陸股市自5月末以來的整體跌幅為14.4%。

六、人民幣貶值

從2012年10月到2013年5月，人民幣大幅度升值，基本上大家都認(rèn)定人民幣升值空間不大了，隨著美國退出QE，美元大幅度上漲，人民幣貶值不可避免，雖然央行用人民幣中間價盡力推高人民幣，但大家對人民幣繼續(xù)升值的信心已經(jīng)基本沒有了。人民幣貶值意味著以人民幣計價的資產(chǎn)貶值，長達(dá)10年的人民幣資產(chǎn)泡沫開始破裂。

2013年底的存款保險(放心保)制度、國債期貨，2014年的利率市場化推行，將直接刺破房地產(chǎn)泡沫，而國家或許正想房地產(chǎn)泡沫小幅度破裂，這樣可以降低未來大范圍破裂對經(jīng)濟(jì)造成的災(zāi)難性后果，國家極有可能在初期見死不救，任憑房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，任憑市場急速冷凍，不過萬一玩大了，誰都負(fù)擔(dān)不起后果。