天津大力打造11座新城 大躍進(jìn)大困惑大風(fēng)險(xiǎn)

定位之爭(zhēng)

天津規(guī)劃中的11座新城，各有定位分工。比如，薊縣重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)和輕加工工業(yè)，規(guī)劃至2020年薊縣新城人口規(guī)模為30萬人。寶坻城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)，規(guī)劃至2020年寶坻新城人口規(guī)模為30萬人。武清城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的外向型產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃至2020年武清新城人口規(guī)模為50萬人。團(tuán)泊鎮(zhèn)地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展體育及休閑度假產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃至2020年團(tuán)泊新城人口規(guī)模為10萬人。

這11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重復(fù)。從全局分析，行政區(qū)之間重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，區(qū)域之間無比較優(yōu)勢(shì)，將制約區(qū)域的發(fā)展。據(jù)高力國(guó)際咨詢服務(wù)部董事夏軍觀察，大多數(shù)新城的建設(shè)路徑，都是先規(guī)劃、再建設(shè)，后植入產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)的植入往往很難依照規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)。

空置的園區(qū)，讓區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)感到焦慮。有些區(qū)域已經(jīng)難以顧及規(guī)劃。新城之間也存在競(jìng)爭(zhēng)。不僅要和天津市域內(nèi)的新城競(jìng)爭(zhēng)，還要和河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市競(jìng)爭(zhēng)。天津繼四個(gè)郊區(qū)調(diào)整為市區(qū)之后，2002年又將武清縣轉(zhuǎn)為市區(qū)，意欲尋求與北京的對(duì)接，但實(shí)際可吸引北京的投資微乎其微，這其中既有北京市亦莊開發(fā)區(qū)和河北省廊坊開發(fā)區(qū)的阻隔，也有空間距離過遠(yuǎn)因素的制約。

學(xué)者眼中城鎮(zhèn)化的理想狀態(tài)，或許是大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，但在北京大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)李國(guó)平看來，天津涌現(xiàn)的新城，注定有一些區(qū)域會(huì)成功，一些區(qū)域會(huì)失敗。大多數(shù)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的新城，會(huì)將城市定位為旅游城市，而區(qū)域內(nèi)的旅游資源遠(yuǎn)難以支撐起一個(gè)城市的發(fā)展。他建議，應(yīng)該從京、津、冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展的角度，重新考慮天津郊區(qū)和河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市的發(fā)展。

大的困惑

除了11座新城之外，天津還有許多的新城組團(tuán)和超級(jí)大盤。例如，濱海新區(qū)規(guī)劃建設(shè)四個(gè)新城組團(tuán)，分別為中新天津生態(tài)城、濱海欣嘉園、中部新城北組團(tuán)和南組團(tuán)。調(diào)研中新生態(tài)城發(fā)現(xiàn)，人口集聚程度并不如政府規(guī)劃預(yù)期，商業(yè)配套也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。相似的情況也出現(xiàn)在天津其它新城。

在武清眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，一家名叫龍灣地產(chǎn)的民企，是一塊巨幅土地的一級(jí)開發(fā)商。武清龍灣城位于武清區(qū)下朱莊街，距離高鐵站約10公里，占地達(dá)1.2萬畝，核心啟動(dòng)區(qū)500畝。僅憑借一家非上市民企之力，很難撬動(dòng)如此大體量項(xiàng)目。2011年8月，世茂掛也取得下朱莊街一塊土地。此后，遠(yuǎn)洋也在此區(qū)域拿地。

大開發(fā)商進(jìn)駐后，龍灣城區(qū)域成熟度有所增加，但2011年龍灣城空置的商業(yè)，2013年依然在空置。“老誠(chéng)一鍋”成為為數(shù)不多的餐飲配套。龍灣城曾規(guī)劃為運(yùn)河休閑島，實(shí)地觀察發(fā)現(xiàn)，其與普通地產(chǎn)項(xiàng)目別無二致。龍灣城小區(qū)內(nèi)的便利店老板稱，生意比較冷清。但她相信隨著入住人口的增加，生意會(huì)漸漸好起來。龍灣城的銷售員說，未來這里會(huì)通地鐵。

夏軍發(fā)現(xiàn)，盡管很多區(qū)域規(guī)劃了大型商業(yè)，但商家并不愿意去這種人氣清淡的地方。由于天津?qū)嵭兴{(lán)印戶口政策，許多項(xiàng)目投其所好。比如，在武清區(qū)域內(nèi)，有很多專為40萬門檻打造的小戶型。2011年以前，龍灣城的主要宣傳點(diǎn)就是藍(lán)印戶口。但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，藍(lán)印戶口的吸引力有限。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，天津藍(lán)印戶口很難實(shí)現(xiàn)人口的集聚，一部分山東或者河北的高考移民，但高考效應(yīng)只有短暫的幾年。投資型客戶也很難轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)厝丝?。雖有限購(gòu)政策，但當(dāng)?shù)劁N售員稱，只要花12000元，就可以幫助購(gòu)房人辦理完稅證明，花24000元就可以協(xié)助辦理社保證明。

這些似乎都不足為懼，最讓陶紅兵感到擔(dān)憂的，是天津郊區(qū)的大手筆布局。“天津就是一個(gè)房地產(chǎn)人士眼中的三線城市，天津?qū)χ苓吶丝诘奈Σ淮?，開發(fā)量卻很大。”陶紅兵說。

公開資料顯示，2010年，富力地產(chǎn)聯(lián)合世茂、雅居樂、合景泰富，以70.5億元的價(jià)格拿下了離八里臺(tái)鎮(zhèn)不遠(yuǎn)的咸水沽鎮(zhèn)的一塊地，建設(shè)規(guī)模300萬平米，項(xiàng)目定名為“津南新城”。