困頓溫州 路在何方

斷供棄房

溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文在9月25日當(dāng)晚接受了國務(wù)院調(diào)研組的約見。他透露，溫州目前的房地產(chǎn)問題是調(diào)研組此行的重要議題之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2013年7月，全國70個大中城市中，69個城市的房價同比上漲，只有溫州房價仍在下降。8月，溫州“限購令”進(jìn)行微調(diào)放寬，當(dāng)月房價環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但同比仍舊下降。至此，溫州的房價已從2011年的頂峰，連續(xù)下降了24個月。

溫州市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，與2011年相比，溫州商品房價格平均縮水26%。經(jīng)濟(jì)觀察報記者從溫州市區(qū)幾個大型置業(yè)中介了解到，一些新建商品房價格比2011年下跌了30%～40%，個別豪宅價格甚至遭到“腰斬”。比如，最具標(biāo)志性的綠城鹿城廣場，從2011年的10萬元/平方米跌回至開盤價4.5萬元，另一個高檔住宅區(qū)香緹半島，從每平方米近7萬元，跌到了3萬元左右。

房價下跌的主要原因是市場供應(yīng)量的“井噴”。《第一財經(jīng)日報》此前在報道中援引一位接近溫州市法院人士稱，2011年溫州全市法院委托拍賣房產(chǎn)545件，2012年為986件，2013年僅上半年就有622件。2013年7月，溫州法院進(jìn)入司法處置程序的房產(chǎn)有1.8萬套，按每套平均100平米算就是180萬平米，這已經(jīng)是溫州兩到三年的新房供應(yīng)量。

這些從司法途徑新增的房源，部分是企業(yè)正常破產(chǎn)后受法院查封、拍賣的房產(chǎn)，也有一部分是主動“斷供房”。隨著房價持續(xù)下跌，部分在房價高位時購房的投資者，其貸款余額出現(xiàn)高于抵押物市值的情況，從而主動斷供“棄房”。

溫州市銀監(jiān)分局的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，斷供“棄房”現(xiàn)象的確存在，相對集中在房屋抵押貸款，共發(fā)生580例，其中“抵押+保證”貸款風(fēng)險最為突出，有397例，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183例。

潛在危機(jī)

不過，在19個人中便有一個企業(yè)老板的溫州，樓市“斷供”遠(yuǎn)非個人行為那么簡單。

溫州銀監(jiān)分局測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。

也就是說，在斷供“棄房”者中，有近半是與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)。

事實上，在很多當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)主和專家看來，自2011年爆發(fā)民間借貸風(fēng)波之后，溫州的實體經(jīng)濟(jì)并沒有在政府救急或是金改的推動下出現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)的跡象。

在溫州永強(qiáng)工業(yè)區(qū)，有大量長期處于停工或者半停工狀態(tài)的皮革廠、五金廠，樂清黃華港的多家造船廠，也早已成為一片廢棄之地。

溫州幾大輝煌一時的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在都不容樂觀。例如，溫州打火機(jī)行業(yè)協(xié)會的會員企業(yè)從2008年的300多家降到了目前的117家；服裝行業(yè)在工商部門注冊的2770家企業(yè)中，還在納稅的只剩下不到1800家；眼鏡企業(yè)也從600多家下降到了520家。

周德文說，融資成本、勞動力成本和稅收仍然是大多數(shù)企業(yè)發(fā)展面臨的老問題，這些問題，尤其是融資成本過高的問題，在過去一年半的金改之后，幾乎沒有任何改善。

一位不愿公開姓名的溫州企業(yè)家甚至稱，最壞的時期還沒有到來。

一個潛在的危機(jī)是，溫州的互保圈到底隱藏著多大的風(fēng)險，風(fēng)險什么時候可能爆發(fā)，目前沒有人能說得清。而一旦互保圈危機(jī)爆發(fā)，對已經(jīng)瀕臨脆弱的溫州更將是雪上加霜。

去年年底因涉足造船業(yè)而導(dǎo)致資金鏈斷裂的溫州大型民營企業(yè)莊吉集團(tuán)，曾曝出涉及300億元的互保鏈。目前溫州市政府正在努力促成莊吉重組，但互保金額究竟多大，沒有過明確的說明。另一家正陷于互保代償困境的精益集團(tuán)董事長陳冬青說，僅在溫州樂清，就有15個互保圈，而且彼此環(huán)環(huán)相扣，連為一體，只要有一家公司出問題，就會牽連少則數(shù)家，多則幾十、上百家企業(yè)。

陳冬青所執(zhí)掌的精益集團(tuán)，曾經(jīng)是溫州十大電氣企業(yè)、中國民營企業(yè)500強(qiáng)之一，2011年由于資金鏈問題陷入困境。陳冬青投資5000萬，對精益集團(tuán)進(jìn)行重組，并接手董事長一職。

就在當(dāng)年9月，樂清另一家企業(yè)僑光集團(tuán)因資金鏈斷裂，老板“跑路”，精益集團(tuán)由于與僑光存在互保關(guān)系，被銀行要求代償僑光3200萬元的債務(wù)。

陳冬青面臨的選擇是，要么違約，退出擔(dān)保，要么承擔(dān)代償責(zé)任。他選擇了后者。但問題也接踵而來。精益和僑光的互保鏈上，還有其他多家企業(yè)，同時，這些企業(yè)各自還有其他的互保鏈，只要有一家公司破產(chǎn)，都可能會牽扯到精益的代償義務(wù)，精益對于自身債務(wù)的把握存在很大的不確定性。更嚴(yán)重的是，銀行考慮到精益因債務(wù)問題資產(chǎn)狀況惡化，已經(jīng)停掉了對精益1900萬元的貸款，并且試圖說服精益的互保公司退出擔(dān)保。

同時，互保圈的危機(jī)遠(yuǎn)非止步于互保圈內(nèi)部，而是向更大范圍的擔(dān)保行業(yè)擴(kuò)散。溫州擔(dān)保行業(yè)協(xié)會人士透露，保守估計，目前溫州擔(dān)保企業(yè)承擔(dān)實體企業(yè)代償?shù)慕痤~至少有1.3億元。

而實體經(jīng)濟(jì)的疲軟也進(jìn)一步導(dǎo)致?lián)Ｐ袠I(yè)萎縮。據(jù)了解，溫州最大的擔(dān)保公司之一、也是溫州擔(dān)保行業(yè)協(xié)會前會長單位——中投擔(dān)保，目前已經(jīng)進(jìn)入重組。知情人士透露，中投擔(dān)保實際上從去年起就基本上不做擔(dān)保業(yè)務(wù)了，而大多數(shù)仍在經(jīng)營的擔(dān)保公司，業(yè)務(wù)也是量價齊跌。

溫州擔(dān)保行業(yè)協(xié)會原本有幾百家會員企業(yè)，至2012年只剩下51家企業(yè)，今年又再減少至37家。除此之外的大多數(shù)非融資性擔(dān)保公司，即與民間借貸密切相關(guān)的擔(dān)保公司，也幾乎全軍覆沒。