當(dāng)前位置： 經(jīng)濟(jì)學(xué)人 ? 行業(yè)問答
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邀請演講1、政府靠賣地獲得巨額財政收入，地價推動房價上漲早些年，因為土地財政，地方政府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產(chǎn)商來打造公共市政配套。
這些年，地方政府都在落實"房主不炒"的房地產(chǎn)調(diào)控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
本以為，地方政府要主動革自己的命，擺脫對土地財政的依賴，但從現(xiàn)實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。
棋局是這樣的：減少土地供應(yīng)-地價上漲-通過各種手段去庫存(棚戶區(qū)改造、人才計劃等)—房價上漲—以更高的價格賣地。（地價漲了，房價肯定要漲。任志強(qiáng)有個形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都漲價了，面包不漲價說不過去。）
2、銀行推波助瀾
如果說地方政府是房價上漲的最大受益者，那么推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
表面上，銀行為了響應(yīng)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向并未改變。
（1）房地產(chǎn)相關(guān)貸款(房地產(chǎn)業(yè)貸款、個人住房貸款)比例都很高，而且呈上升勢頭。
（2）和其他行業(yè)貸款相比，房地產(chǎn)相關(guān)貸款壞賬率明顯低于其他貸款，房地產(chǎn)相關(guān)貸款是銀行的最優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。
持續(xù)多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進(jìn)入前幾名，但中國的銀行業(yè)是個例外。房地產(chǎn)企業(yè)順勢通過銀行貸款買地建樓，然后通過捂盤惜售、左右手倒騰商品房假造開盤火爆場面等違規(guī)手段哄抬房價；而炒房族順勢通過銀行貸款加大自己的杠桿，在房價上漲周期中連續(xù)買房，也直接造成了房價的進(jìn)一步上漲。
總的來說，房價上漲，政府賣地增加財政收入，銀行放貸增加利息收入，對于購房者來說，很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。
3、額外因素-預(yù)期的群眾效應(yīng)
1998年房改之初，購房者買房的目的真的是"用來住的"，但隨著房價持續(xù)上漲，房子的投資屬性越來越重。 所以，購房者被天然的分成了兩類，有錢的投資客和錢不太多的剛需客，前一類購房的目的是為了賺錢，后者是為了居住。 從購房的動機(jī)來看，投資客是主動的，而很多剛需族則是被動的，他們被不斷上漲的高房價裹挾，本來可以先攢錢，等能力達(dá)到后再買房，但現(xiàn)實并不允許。 于是，我們看到，近幾年居民負(fù)債率不斷攀升，這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房，而且貸款占購房資金的比例在上升。 雖然對剛需族來講，購房過程是痛苦的，但在痛苦過后，上漲的房價讓很多人又感覺到自己"賺到了"。
正是這種預(yù)期，讓越來越多人相信，中國的房價不可能暴跌，至少過去20年就是這樣。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個著名的概念——預(yù)期，指的是未來的不確定性對于人們的經(jīng)濟(jì)行為的決定性影響作用。 現(xiàn)在，在政府、銀行和購房者三者的合謀下，房價上漲似乎正在變成一種確定的預(yù)期，預(yù)期確定，就會有很多利益相關(guān)者飛蛾撲火似地進(jìn)入。
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