美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗借鑒？

總的來說，美國的長期照料服務(wù)按提供場所（setting）來說分為三類，第一類：居家養(yǎng)老（Home Care）：在美國，很多老人喜歡留在家中養(yǎng)老，這樣既可以呆在熟悉的環(huán)境中，又可以節(jié)省費(fèi)用；第二類：養(yǎng)老社區(qū)（Senior Care Community）：如果退休的老人喜歡走出家門，拓寬自己的社交生活，同時需要護(hù)工24小時的護(hù)理陪伴，那么養(yǎng)老社區(qū)是他們合適的選擇；第三類：專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)（Skilled Nursing Facilities，SNF）：如果老人剛剛做完手術(shù)出院，身體沒有恢復(fù)，仍需要專業(yè)的、高強(qiáng)度的康復(fù)性治療，那么專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)是他們合適的選擇。

美國養(yǎng)老院行業(yè)運(yùn)營模式分析

1、居家養(yǎng)老

（1）居家養(yǎng)老費(fèi)用分析 

在美國居家養(yǎng)老主要分為兩種方式：生活照料型居家護(hù)理和醫(yī)療保健型居家護(hù)理。醫(yī)療保健型居家護(hù)理的對象主要是剛剛從醫(yī)院或者專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)康復(fù)回到家中的老人，由于他們的身體比較虛弱，仍然需要持續(xù)的醫(yī)療護(hù)理。只有持有執(zhí)照的專業(yè)護(hù)理人員才能進(jìn)行醫(yī)療保健型居家護(hù)理。居家養(yǎng)老主要是為了節(jié)約費(fèi)用，由于住在自己家中，對比在醫(yī)院或者專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)，節(jié)省了房租，只需付所需服務(wù)的費(fèi)用。從醫(yī)院返回家中的病人通過醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老節(jié)省了高額的住院費(fèi)用，在家進(jìn)行生活照料型居家養(yǎng)老的老人節(jié)省了住在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的費(fèi)用。

（2）居家養(yǎng)老服務(wù)模式分析 

生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司多采用連鎖企業(yè)的方式進(jìn)行運(yùn)營（Senior Care Franchise）。近年來，生活型居家養(yǎng)老服務(wù)連鎖企業(yè)被評為最熱門的10種連鎖企業(yè)之一，在美國的老年護(hù)理服務(wù)連鎖企業(yè)中，目前規(guī)模最大，最成功的連鎖店是Home Instead Senior Care。

2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 

居家養(yǎng)老的好處在于可以讓老人在一個熟悉的環(huán)境中進(jìn)行養(yǎng)老，且適當(dāng)?shù)販p少相應(yīng)的費(fèi)用。然而作為另外一些中產(chǎn)階級的老人，他們愿意走出家門，與其他養(yǎng)老老人一起共同生活，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是服務(wù)于這些老人的養(yǎng)老場所。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因為需要老人入住，所以整體采用的是地產(chǎn) 服務(wù)的模式。因為牽扯到地產(chǎn)，所以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資、開發(fā)、運(yùn)營，要比居家養(yǎng)老服務(wù)公司復(fù)雜的多。

在美國，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開發(fā)是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運(yùn)營商、房地產(chǎn)投資基金（REITs）和私募基金共同構(gòu)建。其中，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商，通常由其他類型的開發(fā)商演化而來的，他們根據(jù)運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價格賣給運(yùn)營商或投資商，在這一過程中，運(yùn)營商或投資商以擔(dān)保等形式為開發(fā)商提供一定程度的融資便利和財務(wù)安排。當(dāng)然，也有不少運(yùn)營商自己充當(dāng)開發(fā)商，或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目，但這一模式在金融海嘯中遭遇沖擊。此外，由于開發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老社區(qū)的核心環(huán)節(jié)，所以多數(shù)運(yùn)營商和投資商都會謹(jǐn)慎控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)的外包趨勢。 養(yǎng)老社區(qū)的投資商主要有三類：REITs、私募基金和非營利組織。其中REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有。而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣，至于非盈利組織，主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經(jīng)營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運(yùn)營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報，運(yùn)營商獨(dú)立支付所有運(yùn)營費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅費(fèi)等，運(yùn)營商獲取剩余收益的同時承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。而在委托經(jīng)營的方式下，運(yùn)營商收取固定比例的管理費(fèi)，投資商獲取剩余收益并承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。有時，投資商也會與運(yùn)營商共同發(fā)起地產(chǎn)基金來收購并持有養(yǎng)老社區(qū)，運(yùn)營商在基金內(nèi)占有少數(shù)份額并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，而投資商則按出資比例承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。 

如今在美國前十大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擁有者中，REITs公司和私募基金占絕對主流位置，在未來他們的資金成本優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)，其持有物業(yè)的比例也將進(jìn)一步提升。

3、專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 

專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)提供比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更高一級的護(hù)理服務(wù)，相比而言，入住專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)的老人一般身體機(jī)能較差，需要持續(xù)的看護(hù)與醫(yī)療服務(wù)。

美國醫(yī)保計劃報銷體制的設(shè)計，就是鼓勵病人盡量減少住院的時間，因為美國醫(yī)療成本極高，病人如果長期占用醫(yī)療資源，將給美國醫(yī)?；鹪斐蓸O大的負(fù)擔(dān)。因此美國的老人一般很少住院治療超過60天（按照醫(yī)保規(guī)定，住院超過60天后，病人需要每天支付275美元的住院費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)），60天以內(nèi)的住院醫(yī)療一般可以緩解病人急性疾病的治愈，但是老人在出院后，仍然需要長時間的慢性醫(yī)療護(hù)理，于是，康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（Post-acute care facilities）便應(yīng)運(yùn)而生了。康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要提供的服務(wù)包括持續(xù)性的醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理等，作為載體的機(jī)構(gòu)主要包括康復(fù)護(hù)理醫(yī)院（long-term acute-care hospitals，LTACHs），康復(fù)護(hù)理中心（inpatient rehabilitation facilities，IRFs），特殊護(hù)理療養(yǎng)院（skilled nursing facility）以及居家護(hù)理機(jī)構(gòu)（homecare agency）。

每一種不同的康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)側(cè)重不同，有的偏向于住院式的的醫(yī)療康復(fù)服務(wù)，有的偏向于居家式的輔助護(hù)理服務(wù)。下圖介紹的是不同康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接待病人的病情情況。研究表明，凡是在手術(shù)后接受康復(fù)護(hù)理的病人，比直接回家修養(yǎng)的病人恢復(fù)得更好更快，而且再次病發(fā)住院的幾率會小很多。不同于養(yǎng)老社區(qū)（比如自主生活社區(qū)以及協(xié)助生活社區(qū)）的收入主要以個人支付為主，康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入中，很多是病人靠醫(yī)療保障（Medicare）支付的。

美國養(yǎng)老院經(jīng)驗啟示

美國作為養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的先鋒，其在發(fā)展過程中總結(jié)的大量經(jīng)驗值得中國借鑒：

1、美國養(yǎng)老地產(chǎn)擁有完整的金融生態(tài)體系，由開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商共同構(gòu)建 

三方各司其職，每一個參與者都可以得到風(fēng)險和收益的較好匹配。相比美國，中國養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司和其他民營企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運(yùn)營三個階段，都能看到開發(fā)商的身影，開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜。

2、美國養(yǎng)老院擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系 

在養(yǎng)老院或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊對老年人的身體健康進(jìn)行長期持續(xù)的檢測。相比而言，中國的養(yǎng)老院在配套醫(yī)療護(hù)理服務(wù)方面還剛剛起步，缺乏專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員，致使養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于一般養(yǎng)老公寓的服務(wù)性質(zhì)沒有顯現(xiàn)出來。

3、美國養(yǎng)老投資市場盈利高于商業(yè)地產(chǎn) 

美國養(yǎng)老市場的總體特點是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、中產(chǎn)普遍、政府補(bǔ)助、養(yǎng)老金多數(shù)靠資產(chǎn)置換而非子女贍養(yǎng)、老人獨(dú)居等。我國在2011年底60歲以上老人的占比達(dá)到約14%，但美國在1970年就已經(jīng)超過了這一數(shù)字，并且經(jīng)濟(jì)在此后一段時期進(jìn)入了一個較快增長期，因此老年住宅也得到迅速發(fā)展。 

目前美國成熟養(yǎng)老社區(qū)的入住率可以達(dá)到95%，遠(yuǎn)高于酒店的平均入住率。并且，老人在養(yǎng)老社區(qū)的平均居住年限超過10年，很多人從退休就進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的生活。美國的養(yǎng)老社區(qū)有60%左右為政府投資設(shè)立，另外還有企業(yè)投資和慈善機(jī)構(gòu)的捐款。美國保險業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)中買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，收取會員管理費(fèi)用，并開發(fā)養(yǎng)老保險客戶。

目前美國養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報率達(dá)到8%-11%，高于商業(yè)地產(chǎn)。例如2009年商業(yè)租房回報率是5%，而同期的養(yǎng)老社區(qū)投資回報率則超過6%。其收費(fèi)模式主要以租為主：比如對于75歲以上老人入住的持續(xù)照護(hù)社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities），主要支付模式是"入門費(fèi)加月費(fèi)"或者是無入門費(fèi)的"租賃模式"，其中前者主要是與長期護(hù)理保險相結(jié)合。