以宅基地為主的鄉(xiāng)村未經(jīng)過土地招拍,才用何種形式的開發(fā)才能獲得社會資本的青睞?
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根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,國家對宅基地的處置有明確的要求。具體來看,主要包括四點:
圖表1:宅基地買賣四大要點
資料來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
一看買方的主體資格。宅基地使用權(quán),屬于農(nóng)村集體成員所有。因此,買方必須是農(nóng)村居民,且必須與賣方屬于同一農(nóng)村集體成員。這里需要提醒的是,國家三令五申特別強(qiáng)調(diào),城鎮(zhèn)居民不具備農(nóng)村宅基地和房屋買賣的主體資格。
二看賣方的主體資格。賣方必須對出售的宅基地享有法律意義上的使用權(quán)。這里有兩層意思,一是這塊地本身確實是宅基地,可以取得權(quán)證,或者已經(jīng)取得了權(quán)證;二是賣方對該宅基地確實具有使用權(quán),有權(quán)對該宅基地進(jìn)行處置。
三看買方有無宅基地。農(nóng)村居民使用宅基地,應(yīng)遵守“一戶一宅”的原則。已有宅基地的農(nóng)村居民不能再申請宅基地,也不能購買宅基地。
四看是否經(jīng)村集體同意。只有村集體經(jīng)濟(jì)組織才有權(quán)對宅基地作出實質(zhì)性處分。農(nóng)村宅基地買賣,需經(jīng)村集體同意,這是必經(jīng)程序。 如果上述條件都符合,那么農(nóng)村宅基地就可以買賣,買賣達(dá)成后,建議雙方及時到登記機(jī)關(guān)辦理登記或過戶手續(xù),以后今后發(fā)生不必要的糾紛。
目前,探索宅基地的“三權(quán)分置”,宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離。對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是有限制的,宅基地使用權(quán)的放活只在于特定領(lǐng)域,比如鄉(xiāng)村旅游,鄉(xiāng)村養(yǎng)老等對鄉(xiāng)村的發(fā)展建設(shè)有益的產(chǎn)業(yè)。
要贏的社會資本的青睞,可結(jié)合近兩年火熱的“特色小鎮(zhèn)”,充分發(fā)揮政府、產(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣劝l(fā)展打造“特色小鎮(zhèn)”。打造特色小鎮(zhèn)重點和注意事項具體如下,僅供參考。特色小鎮(zhèn)規(guī)劃要建設(shè)符合國家、地方政府要求。
特色小鎮(zhèn)建設(shè)基本原則
首先,一個理想的特色小鎮(zhèn)必須是符合國家特色小鎮(zhèn)建設(shè)原則的,2017年四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》中提出五大堅持,即堅持創(chuàng)新探索、因地制宜、產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)、以人為本和市場主導(dǎo)。2018年8月,發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》還另外補(bǔ)充了三點,堅持規(guī)范發(fā)展、典型引路、優(yōu)化服務(wù)。
圖表2:特色小鎮(zhèn)建設(shè)原則
資料來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
特色小鎮(zhèn)建設(shè)的十大任務(wù)
具體來看,在堅持以上特色小鎮(zhèn)的建設(shè)原則上,理想的特色小鎮(zhèn)還需要緊緊圍繞著國家政策大方向的十大建設(shè)任務(wù)展開,總結(jié)為三個維度十大任務(wù)。
第一,在產(chǎn)業(yè)定位維度上,不論是房企還是其他企業(yè),理想的特色小鎮(zhèn)建設(shè)需要準(zhǔn)確把握特色小鎮(zhèn)內(nèi)涵、遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律、注重打造鮮明特色。換句話來說,就是要因地制宜的發(fā)揮“特色”,真正意義上做到產(chǎn)業(yè)“特而強(qiáng)”。
第二,在功能定位維度上,理想的特色小鎮(zhèn)需要在有限的用地面積里有效融合“生產(chǎn)、生活和生態(tài)三大功能”,真正意義上做到形態(tài)上的“小而美”。
第三,在小鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營的維度上,要求嚴(yán)控數(shù)量,在發(fā)揮政府規(guī)劃引導(dǎo)作用時要厘清政府與市場的邊界。此外,還明確提出要“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向”,防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項目,這一點需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
圖表3:特色小鎮(zhèn)建設(shè)的十大任務(wù)
資料來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
步驟二(開發(fā)):因地制宜選擇特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式
根據(jù)開發(fā)主體的不同,中國特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式包括四類:政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型、PPP模式、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo),不同開發(fā)模式各具優(yōu)勢和劣勢。政府主導(dǎo)模式下,政府可以集中大量資本和人力,協(xié)調(diào)多方面資源建設(shè)和產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)關(guān)系來建設(shè)特色小鎮(zhèn);企業(yè)主導(dǎo)模式可以充分發(fā)揮失常對資源的主導(dǎo)作用;PPP開發(fā)模式則可以充分利用政府和企業(yè)雙方資源優(yōu)勢,降低、分散風(fēng)險;地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)模式的特色小鎮(zhèn)開發(fā)具備開發(fā)實力優(yōu)勢和資金優(yōu)勢。
圖表4:中國的四大特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式
資料來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
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