降息為什么沒(méi)能帶來(lái)樓市瘋牛？

降息并不能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋牛。

11月21日央行降息，市場(chǎng)預(yù)期暖冬來(lái)臨。寒冬還在繼續(xù)，12月1日，中指院數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10589元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個(gè)月下跌，跌幅縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比下跌1.57%，跌幅較上月擴(kuò)大1.05個(gè)百分點(diǎn)。

雖然均為下跌，但推出降息舉措后，期間市場(chǎng)稍有回暖。據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達(dá)7351套，環(huán)比下跌10.9%;成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月22日與29日出現(xiàn)兩個(gè)交易小高峰，22日廣州市全市樓盤銷售套數(shù)達(dá)332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達(dá)到422套，環(huán)比上漲10.8%。

降息沒(méi)有也不可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖。

貸款利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)價(jià)格敏感的剛性購(gòu)房者有利，但對(duì)習(xí)慣于高收益的投資者缺乏吸引力。如按房貸100萬(wàn)元20年、原房貸基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，20年等額本息還款的月供利息為7485.2元，降息后月供降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元。

銀行對(duì)于融資成本、各地市場(chǎng)有自己的判斷，目前，包括各大行在內(nèi)，存款利率已經(jīng)上浮到頂，可見(jiàn)在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒(méi)有下降。另?yè)?jù)融360網(wǎng)站，利率下降后各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等低有最低至于85折的貸款，其他如重慶、成都等大城市，房貸利率最低9折，最高為基準(zhǔn)利率的1.05倍。一年期基準(zhǔn)貸款利率為5.6%，1.05倍即為5.88%，原長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率6.55%，1.05倍反而在原有基準(zhǔn)利率上有所上升。并且，對(duì)首套房貸打折的銀行通常對(duì)是否使用公積金有嚴(yán)格規(guī)定，銀行有廉價(jià)資金并不好拿。

銀行名義降息，實(shí)質(zhì)利率可能不降反升。利率市場(chǎng)化，居民存款流失將成為常態(tài)，目前基金、券商資管、保險(xiǎn)資管、信托、銀行理財(cái)等規(guī)模共計(jì)38.8萬(wàn)億，相當(dāng)于銀行存款規(guī)模的40%。上一輪投資熱過(guò)程中，企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題沒(méi)有得到很好的解決，銀行此前由于鋼貿(mào)、基建等留下的一堆可疑資產(chǎn)需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂，壓在銀行頭上。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，只有華山一條路，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)類銀行。

對(duì)于富裕群體來(lái)說(shuō)，追求的是投資回報(bào)率，100萬(wàn)的資金，年化無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率目前在5%左右，一個(gè)月收益有4，5000元，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)是資金沉淀難以兌現(xiàn)，以及未來(lái)的房地產(chǎn)稅，除非在自貿(mào)區(qū)等特殊區(qū)域，目前的房地產(chǎn)價(jià)格不可能達(dá)到5%以上的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。12月1日，高盛中國(guó)在2015年宏觀經(jīng)濟(jì)及A股策略會(huì)上預(yù)計(jì)，明年有4000億資金從樓市轉(zhuǎn)向股市，相當(dāng)于流通市值的3%左右。確實(shí)，富裕群體仍然在購(gòu)房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。

降息與釋放基礎(chǔ)貨幣不是同一個(gè)概念，降低名義利率不可能壓低實(shí)際利率，降息對(duì)負(fù)債率高的大型基建項(xiàng)目、大型公司有好處，對(duì)于中小企業(yè)、房地產(chǎn)等好處不多。

房地產(chǎn)是否就此沉淪?未必。原因就在于高負(fù)債率，以及信用抵押品或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，中國(guó)去杠桿如果去到房地產(chǎn)大幅下降，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就不是可能而是現(xiàn)實(shí)。

一則貌似無(wú)關(guān)的新聞與房地產(chǎn)有關(guān)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日宣布，從11月29日起調(diào)整成品油等部分產(chǎn)品消費(fèi)稅，這是自2009年成品油稅費(fèi)改革后首度調(diào)整成品油消費(fèi)稅。全球原油價(jià)格下降，中國(guó)大量進(jìn)口原油，但成品油價(jià)格保持穩(wěn)定，實(shí)質(zhì)是通過(guò)改革讓消費(fèi)實(shí)際價(jià)格保持穩(wěn)定，以免陷入緊縮區(qū)間。

房地產(chǎn)同樣如此，作為中國(guó)最重要的稅收來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定是避免緊縮之手段。