買樓永遠(yuǎn)賺錢的神話并不存在

一說(shuō)起樓市，馬上便會(huì)成為大家關(guān)心話題。隨著中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的信號(hào)，公積貸款額度增加、房貸首付比例調(diào)整等一系列利好政策的落地，看多樓市，認(rèn)為最佳買房時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)的聲音開始見諸報(bào)端。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前整個(gè)樓市政策環(huán)境正趨于寬松化，而且后續(xù)還有望出臺(tái)一系列政策，這些都會(huì)帶來(lái)住房市場(chǎng)成交量上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)而促進(jìn)房企調(diào)整定價(jià)策略，并采取漲價(jià)的做法。從這個(gè)角度看，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡像的出現(xiàn)，若不積極入市，可能會(huì)延誤最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，并且導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。

而筆者認(rèn)為，今天的樓市與幾年前已經(jīng)大不相同，我國(guó)樓市在經(jīng)歷了10多年高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)期后，現(xiàn)在正逐步邁入平穩(wěn)健康發(fā)展的階段。所以買樓永遠(yuǎn)賺錢的神話并不存在。某些既得利益者所說(shuō)最佳購(gòu)房“窗口期”已至，純屬胡編亂造。

首先，當(dāng)前中央政府釋放的信號(hào)是支持、鼓勵(lì)居民自住和改善性需求購(gòu)房，并沒(méi)有說(shuō)支持投機(jī)投資性需求入市。可以從中看出，本屆政府是希望通過(guò)自住型購(gòu)房群體的介入，來(lái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，最終達(dá)到整個(gè)樓市健康有序發(fā)展的目標(biāo)。

我們知道，房產(chǎn)既有居住的屬性，同時(shí)也有投資屬性，當(dāng)然如果再加上杠桿，那就會(huì)將房?jī)r(jià)炒上天。但是國(guó)家目前正不斷將樓市從投資引向理性自住的途徑，回歸到最本質(zhì)的住房消費(fèi)、改善生活的屬性，所以這些政策調(diào)整，并不是要鼓勵(lì)投機(jī)投資者進(jìn)入樓市。所以過(guò)度夸大樓市的投資功能，未來(lái)必會(huì)付出昂貴的代價(jià)。

再者，樓市的供求矛盾正在轉(zhuǎn)變。在經(jīng)歷了10多年的房?jī)r(jià)上漲之后，全國(guó)樓市供過(guò)于求的矛盾日益突出。一邊是一線城市居民面對(duì)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的高房?jī)r(jià)，而望房興嘆。另一邊是三四線城市居民的房產(chǎn)需求已經(jīng)飽合，很多家庭已經(jīng)擁有二套及以上的房產(chǎn)，購(gòu)房愿望已大不如前。

事實(shí)上，像北京上海這樣的一線城市，房?jī)r(jià)現(xiàn)在看來(lái)比較抗跌，但我們不能因其表面的抗跌性而受蒙蔽。中國(guó)樓市的調(diào)整，最先由三四線城市開始，但三四線城市調(diào)整時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。而一二線城市雖然開始比較抗跌，不過(guò)當(dāng)投資投機(jī)性需求的離去，特別是反腐敗力度加大后，一線城市入市待售的房源增加，到中后期會(huì)出現(xiàn)較大跌幅。因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)買力，當(dāng)投資投機(jī)性需求離開，一線城市房?jī)r(jià)回歸理性時(shí)刻就會(huì)到來(lái)。

其三，開發(fā)商和銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)熱情大減。對(duì)于開發(fā)商而言，全國(guó)百城房?jī)r(jià)自去年4月以來(lái)不斷調(diào)整，在前景不明的情況下，除了少數(shù)一線城市地價(jià)還在上漲之外，大多數(shù)開發(fā)商放緩了對(duì)房地產(chǎn)的投資進(jìn)程。去年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下5年新低后，2015年繼續(xù)下滑。1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積9852萬(wàn)平方米，下降19.8%。

此外，盡管央行要求銀行業(yè)放寬對(duì)個(gè)人貸款和開發(fā)貸的束縛，但是由于去年銀行業(yè)的不良貸款率的不斷上升，銀行早已把房地產(chǎn)類貸款視作“雞脅”?，F(xiàn)在狀況是，我國(guó)的銀行業(yè)早已沒(méi)有2009年時(shí)那種信貸大擴(kuò)張時(shí)的豪邁，都把風(fēng)險(xiǎn)控制放在首位。再加上，房地產(chǎn)投資周期冗長(zhǎng)，遠(yuǎn)沒(méi)有將信貸資金通過(guò)中短期方式貸給中小企業(yè)對(duì)銀行更加具有吸引力。

最后，中國(guó)人的投資渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多樣性，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起、銀行理財(cái)產(chǎn)品、債券市場(chǎng)的拓寬，相對(duì)于耗用資金大、變現(xiàn)慢、回報(bào)率低，且已步入調(diào)整期的房地產(chǎn)而言，其本身就缺乏足夠的吸引力。所以很多民眾往往會(huì)拿剩余的錢去買余額寶、P2P或者炒股，在資金大量分流的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)整體只能呈現(xiàn)一種逐級(jí)下跌的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)樓市與國(guó)際金價(jià)一樣，在經(jīng)歷了十多年上漲之后，現(xiàn)在都已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期。那些專家所說(shuō)的買樓永遠(yuǎn)賺錢的神話是不存在的。在過(guò)去很多年里，只要買房就賺錢的日子已經(jīng)過(guò)去，所以對(duì)于購(gòu)房投資者而言，由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局都與前些年大不一樣了?，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)，特別是一線城市的房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大。