北上廣深房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎？

近日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時(shí)表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，所以房?jī)r(jià)再暴漲的可能性并不存在，但是北上廣深這些城市的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲。

新出爐的數(shù)據(jù)似乎也印證了王健林的觀點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。資料顯示，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，同比下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官員表示，5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。

在王健林看來(lái)，一線城市永遠(yuǎn)上漲的理由有二：其一，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)城市用地進(jìn)行的剛性約束，據(jù)說(shuō)“國(guó)土部剛剛發(fā)布了對(duì)16個(gè)城市用地的剛性約束規(guī)劃，中國(guó)有16個(gè)城市近期會(huì)出臺(tái)一個(gè)最終用地極限，包括北京、上海、廣州……”當(dāng)用地受到約束，似乎房?jī)r(jià)必漲。其二，從需求的角度來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸鄙蠌V深等一線城市聚集了大量公共資源，吸引了巨量的人才、技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等，人多了住房需求就大，從而容易拉升房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大開(kāi)發(fā)商的王健林，相比于普通人而言，肯定對(duì)中國(guó)樓市和房?jī)r(jià)的變化有著深刻的理解和判斷。但王健林雖然是市場(chǎng)的參與者、見(jiàn)證者，未必每個(gè)觀點(diǎn)都是正確的，像這次他拋出的“北上廣深房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”，馬上引發(fā)了各界的爭(zhēng)論。

有網(wǎng)友認(rèn)為，無(wú)論是一二線城市還需要三四線城市，中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定比過(guò)去幾年漲幅驚人，即使目前部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌，也仍比過(guò)去要高得多。從歷史角度來(lái)看，王健林的觀點(diǎn)是正確的。但是，歷史只能證明昨天，卻不能證明明天。

而筆者認(rèn)為，中國(guó)各個(gè)城市的樓市都存在著不同程度的泡沫，未來(lái)泡沫會(huì)不會(huì)破裂，誰(shuí)也不能作出保證。譬如上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)就出現(xiàn)過(guò)大泡沫，當(dāng)時(shí)人們也相信東京的房?jī)r(jià)不會(huì)跌的鬼話，但房地產(chǎn)泡沫破裂后，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯不前。所以，還是那句話比較靠譜：“沒(méi)有永遠(yuǎn)的下跌，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的上漲”。中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)也符合這個(gè)規(guī)律。那么中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲將受什么因素制約呢?

首先，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系甚密。在過(guò)去的十多年的時(shí)間里，無(wú)不伴隨著經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)輪翻漲的現(xiàn)象。原因很簡(jiǎn)單，就是人們對(duì)未來(lái)收入的樂(lè)觀預(yù)期，促使著他們敢于透支未來(lái)收入向銀行貸款。而據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)(EIU)報(bào)告估計(jì)，中國(guó)2014年的實(shí)際失業(yè)率達(dá)到6.3%，比英國(guó)和美國(guó)都高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)的區(qū)域內(nèi)，人們對(duì)未來(lái)收入增幅預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀的想法將會(huì)受到遏制。

所以，盡管一線城市房?jī)r(jià)這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動(dòng)等。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房?jī)r(jià)和限購(gòu)令，阻止了外來(lái)人口的購(gòu)房需求。另一方面市民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的降低，減少了對(duì)改善型需求入市的數(shù)量。央行公布的2015年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)于現(xiàn)階段一線城市房?jī)r(jià)，過(guò)半居民認(rèn)為難以接受?？梢钥闯觯据喴痪€城市上漲行情，只是政府的房地產(chǎn)利好政策激發(fā)出一部分害怕后市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的剛需入市，這樣的房?jī)r(jià)反彈很難持續(xù)長(zhǎng)久。

再者，城市的建設(shè)用地是否會(huì)真的減少還是未知數(shù)。不可否認(rèn)，房子離不開(kāi)土地，如同面包離不開(kāi)面粉，城市用地減少?gòu)睦碚撋蟻?lái)說(shuō)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示，北、上、廣的土地財(cái)政依賴度均在50%-60%之間。如果土地財(cái)政難以改革，一線城市要么繼續(xù)擴(kuò)張甚至很有可能越過(guò)劃定的開(kāi)發(fā)邊界，要么將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，以加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)。所以，未來(lái)一線城市建設(shè)用地是否會(huì)減少也不確定。王健林先生不應(yīng)該忽視這一點(diǎn)。

其三，現(xiàn)在與2009年時(shí)不同，市民投資已現(xiàn)多樣化，人們對(duì)房子的投資、投機(jī)性需求在下降，因?yàn)橄鄬?duì)于一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)巨無(wú)霸式的房?jī)r(jià)，上漲空間十分有限，不如拿錢去其他投資領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C(jī)會(huì)。更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。所以，其他投資領(lǐng)域的興起和政府托底的房的入市，將分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

最后，一線城市的房?jī)r(jià)泡沫需要更多的、持續(xù)的資金流入才能維系和推動(dòng)，而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲只是短暫的，并不可持續(xù)。根據(jù)央行2009年1月的計(jì)劃，全年廣義貨幣供應(yīng)(M2)增長(zhǎng)17%，實(shí)際上2009年全年M2同比增長(zhǎng)了27.7%。2009年一年，銀行信貸增長(zhǎng)接近10萬(wàn)億。而這10萬(wàn)億大多都流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

現(xiàn)在盡管央行的貨幣政策也趨向?qū)捤?，但現(xiàn)在的信貸貨幣增速遠(yuǎn)不及2009年。當(dāng)初上海等一線城市商品房均價(jià)才1.5萬(wàn)元/平方米，而2015年上海等房產(chǎn)均價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上。從貨幣信貸流向房地產(chǎn)的量來(lái)看，一線城市要維系高房?jī)r(jià)都很難，更別說(shuō)讓一線城市的高房?jī)r(jià)再有多少大的漲幅。

一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲下去嗎?這本身是一個(gè)偽命題，這世上沒(méi)有只漲不跌的商品，一線城市的房?jī)r(jià)也是如此?，F(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)的稀缺性被人為的夸大了。而在經(jīng)濟(jì)下降壓力下，人們對(duì)房產(chǎn)投資需求在逐步降溫，以及市民投資的多樣化的改變，再加上政府保障型住宅入市的托底，使得一線城市房?jī)r(jià)的這種反彈并不具備可持續(xù)性。從目前的資金面和政策面來(lái)看，并不支持投機(jī)投資性炒房者過(guò)多游刃于一線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)。北上廣深房?jī)r(jià)泡沫破裂只是時(shí)間問(wèn)題。