“以房養(yǎng)老”為何在中國(guó)受冷遇？

隨著“老齡化”加速到來(lái)，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問(wèn)題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)初即被寄予期待，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。

作為國(guó)內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會(huì)審批通過(guò)，在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)試點(diǎn)城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。

該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價(jià)值上漲部分，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險(xiǎn)金。當(dāng)老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余金額將返還給老人的繼承人。在上海政策試點(diǎn)后，有近70位老人前來(lái)咨詢。7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此款保險(xiǎn)產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價(jià)值多少影響，每個(gè)投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評(píng)估值為500萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬(wàn)元左右。但養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品卻叫好不叫座，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國(guó)2億多老人基數(shù)來(lái)說(shuō)，占比微乎其微。

從目前情況來(lái)看，各地保險(xiǎn)公司研發(fā)和銷售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的意愿都不強(qiáng)烈，除了幸福人壽外，泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點(diǎn)機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)，但目前為止還沒(méi)有相關(guān)開發(fā)的產(chǎn)品出爐。而泰康人壽方面表示，法律法規(guī)對(duì)險(xiǎn)企保護(hù)不足、貨幣價(jià)值不穩(wěn)，這是險(xiǎn)企積極性不高的原因。

不過(guò)，筆者認(rèn)為在“以房養(yǎng)老”模式上，并非只有險(xiǎn)企態(tài)度消極，我國(guó)老年人群體反映也不夠積極。上海民政部門調(diào)查顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。即使是從丁克和失獨(dú)家庭做起，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也為數(shù)不多。其背后暗藏以下幾個(gè)方面的原因。

其一，中國(guó)人的將房子留給子孫觀念很難改變。在中國(guó)“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念之下，很多人難以接受“以房養(yǎng)老”模式。況且現(xiàn)在房?jī)r(jià)又虛高不下，子孫后代購(gòu)房壓力巨大，住房也不寬裕，老年人想在身后將房子留給下一代，以減輕他們的生活壓力。“但留方寸地，留于子孫耕”是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。

其二，中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，迄今政府部門還沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，這是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)70年，才使險(xiǎn)企和老人群體都持觀望狀態(tài)。

其三，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增貶不確定性使各方參與積極性受到打擊。對(duì)險(xiǎn)企來(lái)說(shuō)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品存在著風(fēng)險(xiǎn)，老人投保后，保險(xiǎn)公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世，只有老人身故后，保險(xiǎn)公司才能獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)。但老人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險(xiǎn)公司與老人的“博弈點(diǎn)”。如果老人壽命較長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司就會(huì)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出面，“以房養(yǎng)老”模式很可能會(huì)低估他的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，況且以后如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，按現(xiàn)在的房產(chǎn)估值，老人的利益就會(huì)受到侵蝕，所以積極性也不高。很多人認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不如直接將房子出租，而自己則選擇去養(yǎng)老院生活，拿租金來(lái)提高自己的生活品質(zhì)更加妥貼。

其四，“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)不健全，使險(xiǎn)企、銀行和老年人有所顧忌。以房養(yǎng)老實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過(guò)法院拍賣渠道解決，銀行自身沒(méi)有這個(gè)處置能力。

筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”只是基礎(chǔ)養(yǎng)老、儲(chǔ)蓄養(yǎng)老的一種補(bǔ)充，意在提高老年人群的生活質(zhì)量，盤活現(xiàn)有的存量房產(chǎn)。隨著我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越小，獨(dú)生子女增多，將會(huì)有更多的房子被閑置，老人沒(méi)有必要“守著金飯碗討飯”。

不過(guò)，我們的政策和產(chǎn)品設(shè)計(jì)則需更完善，這樣老年人的權(quán)益才能得到充分保障，未來(lái)“以房養(yǎng)老”模式將會(huì)受到更多人接受。

首先，政府應(yīng)當(dāng)搭建房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，對(duì)于出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。

發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國(guó)內(nèi)仍需要不斷加強(qiáng)和完善。“以房養(yǎng)老”在實(shí)施過(guò)程中涉及到很多方面，比如房屋的評(píng)估、老人壽命的計(jì)算以及房產(chǎn)貶值、資金流動(dòng)性等問(wèn)題，僅靠一家銀行不可能承擔(dān)，涉及多個(gè)不同專業(yè)的機(jī)構(gòu)相配合。

再者，公眾依然有個(gè)困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補(bǔ)交款，交多少都尚未明確。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。不過(guò)，筆者要補(bǔ)充一句：現(xiàn)今中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量堪憂，就連住建部官員都承認(rèn)，國(guó)內(nèi)房屋質(zhì)量使用年限一般不會(huì)超過(guò)30年。

最后，政府要對(duì)“以房養(yǎng)老”模式給予支持。比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時(shí)還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費(fèi);減免保險(xiǎn)企業(yè)在反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)上的所得稅;免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅;加強(qiáng)對(duì)老人補(bǔ)貼方面的政策支持，比如建立長(zhǎng)壽保戶政府補(bǔ)貼制度，分擔(dān)由反向抵押加大的“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。

“以房養(yǎng)老”為何會(huì)在中國(guó)“叫好不叫座”?除了老年人留房給子孫的傳統(tǒng)思想原因外，更多的是政府扶持還不夠、產(chǎn)品設(shè)計(jì)待完善、相關(guān)法律法規(guī)要健全。唯有達(dá)到險(xiǎn)企、銀行、老人的權(quán)益都能得到保障，實(shí)現(xiàn)各方共贏。那么，我國(guó)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的前景還是很廣闊的!“以房養(yǎng)老”模式并非在中國(guó)行不通，只是相關(guān)配套措施沒(méi)有跟上，大家對(duì)此還不夠熟悉。

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