中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高50城：49個(gè)是三線城市

在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平?jīng)?、延安、慶陽、張家界位列城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前十位;上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、沈陽、蘇州、南京位列城市房地產(chǎn)發(fā)展前景前十位。

易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)記者分析，風(fēng)險(xiǎn)排在前50位的基本上都是三線城市，有個(gè)別二線城市。在發(fā)展前景前50位的城市當(dāng)中，以一二線城市為主，三線城市的數(shù)量比較少，即使有，也是東部較發(fā)達(dá)的一些地級(jí)市。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波稱，從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)。

“一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。”丁祖昱表示。

“二線城市相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長(zhǎng)期來看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，未來前景可期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較小。但是近年來部分地方政府對(duì)城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，使其商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，這也使得部分二線城市短期供求風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。”林波表示。

而三線城市，林波分析稱，大多數(shù)是外來務(wù)工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)較小。另外，經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體風(fēng)險(xiǎn)較高。

一家中型房企的副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來去三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終還是認(rèn)定在一線城市和少數(shù)二線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來了，導(dǎo)致今年一線城市和少數(shù)二線城市的土地市場(chǎng)非常熱。”

地產(chǎn)商訴苦

在三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開始積聚的同時(shí)，也有開發(fā)商反映迅猛增長(zhǎng)的開發(fā)成本將開發(fā)商的利潤(rùn)壓到了盈虧臨界點(diǎn)，如果土地財(cái)政不解決，三線城市的房地產(chǎn)問題是不可能解決的。

據(jù)記者了解，某城市的土地成本加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，占據(jù)了開發(fā)成本的一半以上。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)部門有20家左右，收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、審圖、日照分析、人防、地震評(píng)價(jià)、氡氣檢測(cè)、氣象防雷等無所不包。

“服務(wù)就收費(fèi)，沒錢收的就推諉。房地產(chǎn)就是唐僧肉，哪個(gè)部門都來吃一口。”有地產(chǎn)人士稱。

例如規(guī)劃局按照每平方米1~1.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、放線費(fèi)，氣象局按照每平方米0.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收氣象檢測(cè)費(fèi)、氣象審核費(fèi)，經(jīng)信委散裝辦按照每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)征收“水泥扶散費(fèi)”，建設(shè)局征收“施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)”、房管局征收“商品房銷售代辦費(fèi)”、“網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)”等，供電局征收“電力配套費(fèi)”。此外，還包括若干有資質(zhì)的中介單位的審核收費(fèi)。

在前述地產(chǎn)人士說明的成本結(jié)構(gòu)中，土地成本約占26%~36%，各項(xiàng)稅收約占12%，各種規(guī)費(fèi)占20%左右(含供電、供水、供氣等費(fèi)用)，建筑安裝成本和綠化成本占30%～36%，財(cái)務(wù)成本占3%，剩余部分是維系公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。

事實(shí)上，在簡(jiǎn)政放權(quán)的思路下，行政審批收費(fèi)開始減少，但往往是工本費(fèi)之類的小費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延一天，往往意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要增加幾十萬元的財(cái)務(wù)成本，這都會(huì)反映進(jìn)房?jī)r(jià)中。

從一些三線城市地產(chǎn)商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批周期長(zhǎng)，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房?jī)r(jià)卻難以再漲了。

有地產(chǎn)商表示，由于上下游的擠壓，三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)，一旦越過由盈到虧的分界線，將會(huì)引發(fā)全行業(yè)的震蕩。

他認(rèn)為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級(jí)政府制定政策不能一刀切。希望簡(jiǎn)化行政審批程序、降低收費(fèi)、還權(quán)于民;放開剛需二套房貸款政策，激活二手房市場(chǎng);鼓勵(lì)節(jié)能環(huán)保、提高生活質(zhì)量的商品房投資等。