六成房企突破財(cái)務(wù)安全底線 地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

受嚴(yán)格的調(diào)控政策影響，地產(chǎn)公司普遍出現(xiàn)資金鏈緊張情況，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才剛剛意識(shí)到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型必要性時(shí)，綠城中國(guó)已率先飽嘗重資產(chǎn)高負(fù)債激進(jìn)之痛。

6月8日，綠城中國(guó)宣布獲得香港地產(chǎn)開發(fā)商九龍倉(cāng)近51億港元策略入股，交易完成后九龍倉(cāng)將持有綠城中國(guó)24.6%股份，成為綠城中國(guó)第二大股東。綠城中國(guó)股東宋衛(wèi)平、壽伯年、羅釗明的股權(quán)將進(jìn)一步稀釋至25.45%、18.09%和5.4%。

業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前是房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)最好的時(shí)候。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，盡管就行業(yè)整體而言，已經(jīng)過了最壞的時(shí)期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有所釋放，但行業(yè)整體對(duì)外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統(tǒng)出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮，將使整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)源于金融系統(tǒng)而非地產(chǎn)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。

目前已經(jīng)有六成房企突破了財(cái)務(wù)安全底線。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超越地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為下一階段地產(chǎn)企業(yè)面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。”

綠城啟示：地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延

在經(jīng)歷賣地、賣項(xiàng)目、賣股權(quán)之后，宋衛(wèi)平首次對(duì)外界坦承，“這次調(diào)控對(duì)綠城來說幾乎是滅頂之災(zāi)，主要是沒預(yù)測(cè)到災(zāi)難的長(zhǎng)度和深度，我個(gè)人是有責(zé)任的，需要檢討，早知道有些地不買，有些資金準(zhǔn)備得好一點(diǎn)。” 3年前還與萬科爭(zhēng)老大的宋衛(wèi)平，經(jīng)過危機(jī)洗禮之后，宋正式宣布，告別高負(fù)債時(shí)代，并將穩(wěn)健和安全放在了第一位。

在據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告中，綠城排名第46位，而重點(diǎn)關(guān)注并分析研究的上市房企僅50家，也就是說如果以財(cái)務(wù)安全作為評(píng)估體系，綠城中國(guó)排名倒數(shù)第五。這些被研究的房企均是銷售額30億以上的非多元化地產(chǎn)企業(yè)。

與綠城中國(guó)一起排名靠后的房企還包括濱江集團(tuán)、魯商置業(yè)、中華企業(yè)、合生創(chuàng)展。在這些房企中，瑞銀5月25日發(fā)布研究報(bào)告將濱江集團(tuán)投資評(píng)級(jí)下調(diào)至“中性”。因其認(rèn)為，濱江集團(tuán)短期財(cái)務(wù)狀況緊張，存在一定短期資金風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)濱江集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，該公司2012年一季度末凈負(fù)債率為108%，短期有息負(fù)債為15.7億元，貨幣資金下降至5億元。

此前高速擴(kuò)張的魯商置業(yè)，去年就飽受高杠桿之困，頻頻向關(guān)聯(lián)方借款，目前已突破其財(cái)務(wù)安全底線幅度達(dá)49%;而中華企業(yè)目前的凈負(fù)債資本比為181%(凈負(fù)債資本比小于等于0為10分，以大于等于100%為0分)，目前已突破其財(cái)務(wù)安全底線幅度為56%;合生創(chuàng)展則主要在現(xiàn)金流和短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸上表現(xiàn)不佳。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在快速的行業(yè)波動(dòng)中，激進(jìn)的企業(yè)元?dú)獯髠?ldquo;如果說2008年的調(diào)控由于持續(xù)時(shí)間較短，還沒造成什么實(shí)質(zhì)性損害的話，那本輪調(diào)控中激進(jìn)企業(yè)的效率水平和成長(zhǎng)潛力都受到了較大沖擊。”

以綠城中國(guó)為例，2009年綠城的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一度達(dá)到0.78倍，當(dāng)年銷售額直追萬科，但2010年綠城存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率減慢至0.45倍，2011年進(jìn)一步降低至0.28倍，顯著低于同期大企業(yè)效率均值(0.45倍)。早在綠城此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，業(yè)內(nèi)就測(cè)算出，低谷中綠城需使存貨和表外承諾資本支出減少20%才能保證其安全。2011年公司已轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目權(quán)益，回籠資金32億，2012年4月又以21.38億出讓上海綠城廣場(chǎng)項(xiàng)目，直至今年6月8日，九龍倉(cāng)收購(gòu)綠城中國(guó)24.6%的股份。

“這說明，激進(jìn)的擴(kuò)張并沒能讓公司獲得規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)(無論是銷售額的規(guī)模還是資產(chǎn)的規(guī)模)，相反，效率的降低和資產(chǎn)的折價(jià)轉(zhuǎn)讓，損傷了公司的長(zhǎng)期成長(zhǎng)潛力。最后，激進(jìn)的擴(kuò)張大幅提升了融資成本，當(dāng)前的利息成本已經(jīng)超越了項(xiàng)目自身的潛在回報(bào)率，昂貴的信托融資實(shí)際上是股權(quán)人對(duì)債權(quán)人的補(bǔ)貼，公司整體價(jià)值也因此受到損傷。”

不僅是綠城，重資產(chǎn)傳統(tǒng)模式風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)內(nèi)已不容樂觀。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院研究報(bào)告稱，上市公司目前平均現(xiàn)金持有比例從2009年末的18%下降到2011年末的12%，平均的凈負(fù)債率從2009年末的31%上升到2011年末的65%;20%的企業(yè)面臨短期資金缺口，50%的企業(yè)面臨中期資金缺口，其中，30%的企業(yè)中期資金缺口達(dá)到總資產(chǎn)的20%。